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利润薄收房难经验少 在厦经营长租公寓困难重重
编辑:李源远 来源:宁海网 2017-06-01 08:54:22 我要评论
厦门网讯 (厦门日报记者刘博) 厦门租赁市场蛋糕虽大,但是长租业务仍面临困局,考验企业的抗风险能力。

  时下,长租公寓发展如火如荼。2016年8月,万科泊寓将厦门长租市场彻底打开,短短一年间,厦门集合了泊寓、魔方、红璞、UONE社区等十几家长租公寓品牌,总数近万间。这一新生领域,即充满了机遇,也存在着成本大、利润薄、收房难、政策尚未明晰、产品及服务标准等难题,更考验企业的抗风险能力。

  利润薄

  成本回收期约4-6年

  在培育长租业务过程中,企业主要面临产品打造、培养团队两大成本压力。多数企业认为,成本回收期约为物业租期的一半,即4-6年。

  其中,收房、改造、装修占大部分成本。以红璞为例,厦门红璞战略运营总监张婧介绍:“一个15平方米单间,收房成本约550-900元/月,装修成本约1.5万元,而公寓租金只有1500元/月,需要4-5年回收成本。”魔方福建区域开发总监李明说:“25平方米的单间,单房投入成本约6万元,包括装修、公区、消防设备等,此外毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情况下,预计6年回本。”

  另外,人力成本也较大,多数企业组建了专业团队。以万科泊寓为例,它不仅拥有拓展团队、工程团队、设计团队,还有策划团队、新媒体运营团队、管家团队等。龙湖冠寓则由地产原班人马操刀,各板块职能健全。业内人士认为:“打造成熟的团队不容易,需要大量资本、精力投入。”

  长租业务成本大、利润微薄,企业如何突破?或许需要长期耕耘、探索自己的商业模式。目前,魔方公寓、YOU+国际青年社区、青客公寓等已经获得融资,但国内公寓创业者联盟“房东东”创始人全雳认为:“行业不解决实际盈利,再多融资也是只是短线救急而已。”

  收房难

  各类企业积极破局

  面对厦门百万级租房人口,企业看到了租赁市场的潜力,也感受到了收房压力。企业普遍表示:厦门城市较小,大规模收取符合标准的房源很难。

  据了解,企业选择物业的标准较高,普遍要求产权明确、消防通过且大规模集中的房源。李明表示:“符合条件的房源非常少,有些物业改造成本十分巨大。”张婧表示:“集中收200-300间最佳,我们也在考虑城中村新建的房屋。”各企业还在探索多种合作模式,如代运营开发商自持物业、与国有企业资产合作人才宿舍等。

  而开发商企业还有一个杀手锏——自持、并购。厦门龙湖创新事业部运营负责人刘健明确表示:“冠寓以重资产运营为主,主要以自持、并购的方式获得房源。”据厦门泊寓总经理吴迪介绍:“泊寓以不动产经营为主,轻资产比例很低。”据业内人士分析,随着开发商项目自持比例的提高,将不断涌现企业开展长租业务。

  经验少

  边做边完善产品、服务

  在这个新兴领域,每一家企业都初试牛刀,边做边完善产品和服务。多数公寓都在引领80、90后生活方式方面下功夫,打造自己的特色。

  其中,泊寓的孵化基地就在厦门,也率先把社交公寓理念在厦门培育起来。泊寓每一家门店都配有咖啡厅、台球室、影音室、健身房等公共区域,前埔店、兴隆公社店还出租工位,满足自主创业者的居住、办公一体化需求。

  而其他全国性品牌公寓如红璞、冠寓、魔方等,则从其他先行城市吸取经验和教训。例如红璞,当一个城市出现问题案例,立刻全国调整。其广州、杭州、武汉的产品定位、设计等可以借鉴。刘健介绍:“厦门不像深圳节奏快,年轻人要求楼下必须有早餐店。厦门年轻人更文艺,希望早上泡咖啡、听音乐,所以厦门的公共区域特别大。”魔方公寓则采用酒店级别的消防标准,消防器、报警器、播音器一应俱全,全力保护客户安全。

  深耕厦门的UONE社区,则通过对厦门租客生活研究,了解到凌晨3点网络需求最旺,便加强此时的网络维护。

  此外,各家企业还特别重视微信公众号、APP等平台建设,可实现线上选房、交房租、缴纳水电费、退房等功能。

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