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土地储备制度经过二十年的探索和实践逐步成熟
编辑:李源远 来源:宁海网 2017-06-08 08:54:15 我要评论

  按照“三公先行”的原则集中开发的集美新城核心区,实现产城融合。(本报记者王火炎航拍器摄)

  湖边水库片区。

  新店地铁社区一期项目使用储备土地,已动工建设。

  土地拍卖会现场。

  开放政府储备用地服务“莫兰蒂”灾后重建。

  利用储备地建设临时公共停车场,缓解社会停车难。

  位于环东海域新城的厦门现代服务业基地丙洲统建区效果图。

  厦门网讯 (本版文/厦门日报记者袁舒琪 通讯员黄文江 许晓旋 本版图/市土总提供(除署名外))20年前的6月8日,在全国开始土地资源市场化配置探索的大背景下,厦门市委、市政府决定组建土地收购储备机构——厦门市土地开发总公司(下简称市土总),由其承担全市土地收购、储备、开发的职能,承担土地公开出让的具体工作。

  经过二十年的探索和实践,我市土地储备制度逐步成熟、完善,并在城市经济发展中发挥了重要的作用。市土总作为我市唯一在国土资源部名录管理的土地储备机构,同时承担起市里指定的重大片区重点项目开发建设业主职责。二十年来围绕落实市委、市政府的战略部署,在市国土房产局的领导下,以“突出社会公共利益,兼顾经济利益”为原则,实现储备土地的规划、开发、储备、供应、出让各环节的规范化管理,建立“土地收储、土地整理、土地出让”三位一体的良性运行机制,为城市的转型发展、土地资源的合理配置以及房地产市场的健康发展发挥了重要的作用。

  【关键词1】

  片区业主管理与土地综合开发

  促进新城开发和区域发展

  我市片区的土地综合开发工作机制是以市政府为主导,发改、规划、财政、国土等市直部门、各区共同参与,指挥部负责统筹协调,市土总作为业主单位、国有企业作为代建单位负责具体组织土地整理、市政和公建配套等工作。土地一级开发后形成的“净地”出让所得全额上缴市财政专户,保证财政集聚财力开展城市基础设施建设。

  多年的运作实践证明,这种工作机制和模式既满足了重点项目的用地需求,又实现了项目资金保障及投资控制,带动了区域发展。总用地1.063平方公里的厦门软件园二期(产业区)是福建省重点工程和厦门“十一五”规划重点项目,也是市土总承担的第一个重大业主项目。该项目通过节约集约利用虎仔山的山丘地和原废弃的采石坑,建成了全国软件行业最大的产业园区之一,为厦门乃至海峡西岸的软件产业发展提供了硬件平台,目前审批入园企业500多家,年产值达到400亿元,有力推进我市经济发展。

  二十年来,市土总先后作为业主负责的项目和开发片区包括国家会计学院、同安工业集中区、五缘湾片区、环东海域片区、湖边水库片区、杏林湾片区、厦门北站片区、同安工业集中区、机械工业集中区二期、翔安南部新城片区、会展北片区、两岸金融中心片区、集美新城,以及环东海域新城、马銮湾新城、同翔高新技术产业基地、厦门新机场片区、复旦大学附属中山医院厦门医院项目等。

  实践中,市土总积极探索片区土地综合开发与利用,始终以实现土地利用总体规划和城市总体规划为主要任务,全力做好片区前期规划策划,科学确定产业用地、发展用地、配套设施用地、平衡用地等主要用地功能之间的比例关系和开发时序。同时,根据土地综合开发统一配套的要求,对片区市政设施、道路、学校、医院等公建设施进行统一建设,迅速形成规模效应,实现片区对公共设施的整合利用,提高土地的利用效率和效益。

  逐步成熟的集美新城就是一个鲜活的例子。按照“三公先行”的原则,集中开发集美新城核心区,形成以市民中心为核心的中心城区,建成诚毅图书馆、诚毅科技探索中心、嘉庚艺术中心、诚毅书城,同时配套商务中心、酒店、办公用地,并划定住宅区,促进产城融合。之后,又以此为中心向外拓展,建设软件园三期工程,形成产业升级和延伸。

  跨岛发展,新城建设是重中之重,在市委、市政府领导下,环东海域新城、马銮湾新城建设正在全力推进;新机场、轨道交通、现代服务业基地以及同翔高新技术产业基地建设快马加鞭。根据近期市里调整市级重大片区、重大项目指挥部运行机制精神,市土总相应成立分指挥部,集中力量服务和保障重大片区、重大项目建设工作。

  【关键词2】

  土地收储与用地保障

  发挥土地储备在经济社会发展的积极作用

  我市土地储备和利用工作,实行“统一规划、统一收储、统一开发、统一供应”机制。通过土地收储和开发整理形成净地,一部分提供作为城市基础设施、公益设施和民生项目,一部分通过土地市场公开出让供应产业项目和经营性项目。市土总在这当中实现土地收储、整理、储备、供应各环节的有机衔接。

  发挥土地杠杆实现“腾笼换凤”

  1999年,市土总成立之初就成功收购了龙头山仓储区原厦门盐管处的食用碘盐加工基地建设用地,开启我市土地收储工作。2001年起,我市国有工业企业实施“退二进三”战略,一批岛内的老企业转移到岛外,原有用地交由市土总收储,先后有厦门三圈日化有限公司、厦门工程机械股份有限公司、厦门古龙罐头食品有限公司等十余家岛内市属国有工业企业签订了土地处置协议书,收回土地50多万平方米。收储后的工业用地结合岛内产业布局重新规划用途,紧密结合城市发展建设规划,形成了物流区、旅游区和生活区,提升了土地利用强度。厦门工程机械厂就是一个例证,搬迁后厦工实现了新的发展,而该厂位于体育路的老厂房用来改造成文化艺术中心和工人体育馆,盘活土地资源,并更加突出了岛内服务功能;同时通过产业向工业集中区聚集使土地价值实现最大化,通过产业发展、向周边地区提供辐射服务来体现中心城市地位。

  加大土地收储 保障城市快速发展用地需求

  随着我市加快推进城市转型和产业升级,城市建设用地需求不断加大,保障项目用地需求成为市土总的重点工作。为此,市土总统筹全局,加大土地收储工作推进力度,确保每年土地收储入库量维持在稳定水平,尤其是近五年每年平均完成土地收储超过500公顷。有了平常的土地储备,一旦项目需要立即形成有效供应。如软件园三期启动后,市土总作为片区土地收储开发业主,委托集美区完成用地收储105公顷,保障了片区市政配套和中移动动漫基地、数码港海西运营中心、软件学院等重大重点项目落地。2015年以来,市土总进一步加快产业用地供应节奏,通过土地市场公开出让,完成润晶光电、碳化硅项目、北京电子城项目、清华紫光、三安光电等在内近50宗重大重点产业项目用地供应。储备土地也确保了重点项目及时开工——特别是为轨道交通建设和保障房建设提供了快速的用地保障,目前共提供243公顷储备土地用于珩琦公寓、园博公寓、后吴公寓等公租房和安置房项目建设,提供222公顷储备用地用于新店和祥平地铁社区建设,轨道交通1-4#线站点建设和交通疏解21个项目使用储备土地97公顷,为项目按时动工节省了征地时间,发挥了储备土地的成效。

  通过供给杠杆 促房地产市场良性发展

  在市国土房产局直接领导下,市土总积极参与房地产调控。紧扣国家房地产调控政策,分析市场形势和规律,根据市场现状主动调节各区域和板块的供地规模、时序节奏等。在岛内外一体化快速发展时期,加大岛外土地供应量,引导开发资金流向岛外进行新城区的开发建设。2016年、2017年,厦门土地市场工作重点则因地制宜地选择“结构性”调整,年度土地出让计划体现“供给侧”改革的要求,“有保有压”,控制商办用地供应,加大居住用地供应量,通过增加有效供给平稳市场预期。还研究优化居住用地竞拍方式,提高土地出让竞买门槛,引导开发企业理性拿地。经过多年的努力,土地市场这只“看得见的手”在宏观调控房地产市场中的作用逐步显现。

  【关键词3】

  强化日常管理与规范临时利用

  实现土地储备在保障民生中的基础作用

  通过土地收储和开发整理形成的储备土地,在供应给具体项目开发建设前由市土总负责日常管理,通过一线人员定点轮班巡查,并辅助“储备地产管理信息平台”及手机App科技信息手段,实现储备土地的安全管控。在此基础上,根据市政府批准,部分储备土地临时作为重点工程进出施工通道、施工材料堆场和制作场地等用途,还用于保障社区医疗卫生等公益性项目需要。

  中心城区土地“让地于民”建设民生项目

  坚持以民生为重,为学校、医院、公园、社区服务中心等城市配套公建提供用地,20年来,储备地用于此类民生项目的土地面积达到561公顷。已建成在用的“老剧场文化公园”就是合理规划利用原鹭江剧场储备用地。通过拆除原鹭江剧场危房重新利用,年久失修的危房摇身一变,成了一个传承历史文化的“老剧场文化公园”,做到“让地于民”。

  建设临时公共停车场缓解“停车难”

  随着停车供需矛盾的日益突出,市土总贯彻《厦门经济特区机动车停车场管理条例》、市政府《关于加强停车场建设和管理的实施意见》精神,合理选择暂不具备成片开发条件的边角地,先后建成29个临时公共停车场,向社会提供了3500多个停车位,缓解社会及周边居民停车难问题。储备土地临时停车场并不以经济效益为目的,突出强调其“公益性”,基本上都采用了我市最低停车收费标准,受到了周边居民的一致好评。

  改善地块环境助力城市品质提升

  通过土地储备整理改善城市市容环境。如对湖边水库片区进行收储开发,大力整理片区周边环境,既提升了土地价值,也改善周边居民的居住环境,目前湖边水库已成为岛内最重要的应急水源。针对已建成或规划为绿地的60宗储备边角土地,市土总及时提请市政府研究同意,将此类用地移交各区市政园林部门管护,共同改善绿化环境。今年9月厦门会晤将在我市举行,自去年以来,市土总围绕“三线四片”范围以及主干道沿线和主要商住区周边的储备土地开展环境整治和绿化美化,并对17宗、总面积4万多平方米的地块围墙进行美化,精心打造了“升级版”的储备地产形象。

  在2016年全市抗御强台风“莫兰蒂”过程中,市土总快速响应、第一时间提供岛内外各区共15宗90公顷储备土地作为救灾抢险应急堆场,就近用于临时堆放树木枯枝,为我市灾后道路清障和救灾工作赢得了宝贵时间。

  【原声】

  市国土房产局党组成员、总规划师,

  市土地开发总公司总经理卢海林:

  适应新常态 服务新发展

  当前,我市正全力建设“五大发展”示范市。市土总作为土地储备机构,工作重心是主动融入大局,全力服务和保障城市开发建设和经济社会发展。

  一是当好“新城+基地”片区开发业主。服务跨岛发展战略,按照高起点、高标准、高层次、高水平的要求,大力推进环东海域新城、马銮湾新城土地一级开发,完善基础设施和公共服务配套。加快现代服务业基地、同翔高新技术产业基地建设,提升岛内外一体化和产城融合水平;建设和运营好现代服务业基地丙洲片区统建区项目,努力打造片区发展新引擎。

  二是进一步加大土地收储力度。一方面,围绕重大重点项目落地需求和新城、基地开发建设目标,加快集体土地征收步伐;另一方面,根据城市品质提升的精神,创新国有工业用地收储新模式,积极盘活存量用地,促进城市转型、产业转型和社会转型。遵循国家金融政策,在财政部门支持下,采取专项债券等新形式拓宽土地储备融资渠道,保障土地储备资金需求。

  三是进一步规范储备土地管理。坚持储备土地管理精细化,不断完善科技信息水平,做到应管尽管。同时积极探索因地制宜、多元化的绿化美化方式,发挥储备土地在城市环境整治提升的作用。从严管控储备土地临时利用,保障公益性项目临时用地需求,强化项目监管,确保储备土地更好地服务于重点工程项目和城市建设。

  四是进一步提升土地市场服务水平。一方面,按照市委市政府拓展岛外新城建设、优化产业布局的精神,继续做好岛外新城和重大重点产业项目的土地供应;另一方面,合理调整土地供应结构,加大住宅用地供应,增加市场有效供给,促进房地产市场平稳健康发展。

  五是打造一支想干事能干事干好事的干部职工队伍。继续落实中央八项规定精神,深化“两学一做”学习教育。全面履行“一岗双责”,严格落实全面从严治党主体责任,切实贯彻党风廉政建设主体责任和监督责任,打造一支勇于奉献、敢于担当、清正廉洁的干部职工队伍。

  【企业管理】

  提升管理水平

  落实全面从严治党

  良好的工作成效来自科学有效的内部管理和勇于创新的工作机制。市土总通过持续不断地强化制度建设,完善内部结构、加强员工队伍建设、深化内部改革等举措,不断提高公司经营管理水平。建立了土地收储让业务信息管理系统、业主项目管理系统、储备地产管理信息平台、项目建设管理系统等,积极推进公司业务精细化、信息化管理。公司先后获得“福建省国土资源管理系统先进集体”“福建省新长征突击队”“厦门市‘五大战役’先进单位”等荣誉称号。

  市土总始终坚持以党建工作推动公司发展。多年来,公司党委始终紧紧围绕土地收储让这个中心,紧扣发展主题,牢牢把握发展方向,把党建工作融入到公司治理结构中,坚持为业务发展提供政治保证。工作中严格推行廉政建设,积极推进公共行政资源市场化配置,认真执行项目招投标制度和各类物资采购制度等,通过加强风险防范,促进员工廉洁从业。公司党委始终把纪律规矩挺在前面,强化执纪监督问责,狠抓干部队伍建设,严格落实全面从严治党主体责任,把全面从严治党要求融入党员干部的工作、生活、作风的方方面面,为公司持续稳定发展营造干净担当、清正廉洁的政治生态环境。

  成员公司发展

  在认真履行土地收储让职能,完成市委、市政府和市国土房产局交办任务的基础上,市土总围绕土地“收储让”工作,在延伸业务链、实践市场化业务方面进行探索。

  ●厦门市城市建设发展投资有限公司

  公司于2005年8月经市政府批复成立。2015年下半年,投入厦门市现代服务业基地(丙洲片区)统建区开发建设。城投公司将逐步承担起我市土地综合开发、城市基础设施投资建设、产业园区开发运营、资产运营及投资管理的重任,服务厦门各大新城、开发片区、重大项目建设,发展成为集“投资、开发、运营、服务”为一体的城市建设运营主体。

  ●厦门市集众祥和物业管理有限公司

  公司承担我市政府储备地物业管理,保障政府储备地产安全。

  ●厦门市人居乐业物业服务有限公司

  公司承担我市部分安置小区、保障房小区及其他商业办公的物业管理,协助开展政府储备用地临时公共停车场的建设。

  ●厦门市地热资源管理有限公司

  公司统筹全市地热(温泉)资源的开发及利用。

  ●图智策划咨询(厦门)有限公司

  公司立足于土地市场的土地运营顾问专业机构,主营土地专业期刊、土地开发顾问、土地市场研究等领域。

  ●厦门地丰置业有限公司

  公司重点打造“地丰体育”“地丰公寓”经营管理两大核心业务板块。

  【大事记】

  1997年6月8日,市土总重组揭牌。

  1998年5月22日,市土总成功组织第一宗土地(原沥青厂地块)公开招标出让。

  1998年6月,市土总承担的第一个危改安置房项目岭兜小区开工建设。

  1999年12月30日,市政府授权市土总行使土地使用权“收购、储备、出(转)让”职能。

  2001年11月,市土总代为业主单位的厦门国家会计学院动工建设。

  2002年6月25日,厦门市土地矿产资源交易市场揭牌运作。

  2005年7月,市土总承担的第一个片区业主项目软件园二期动工建设。

  2005年7月,市土总加挂“厦门市土地发展中心”牌子。

  2005年8月,市政府批复市土总组建厦门市城市建设发展投资有限公司。

  2009年6月,市土总办公大楼地产大厦建成入驻。

  2010年,市委明确市土总为集美、同安、翔安新城业主单位。

  2011年7月,市土总加挂“厦门市土地房屋征收事务中心”牌子。

  2012年12月,市土总被认定为第一批符合国土资源部土地储备机构名录单位。

  2016年6月,厦门现代服务业基地(丙洲片区)统建区一期项目正式动工。

  “数说”二十年

  土地收储:实施收储土地18831公顷,已完成收储11492公顷。近五年年平均完成土地收储670公顷。

  用地保障:划拨土地2391公顷,主要用于道路、市政设施、学校、医院等公建设施建设和保障性住房等民生项目建设。招拍挂出让成交土地1137宗,土地面积5012公顷,其中:经营性用地618宗,土地面积2798公顷;工业用地519宗,土地面积2215公顷。临时利用储备土地面积248公顷,主要用于公益性项目及工程施工临时用地等。

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