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杭州老破小二手房补涨凶猛 二手豪宅跑输大盘
编辑:李源远 来源:宁海网 2017-06-23 09:11:16 我要评论

  “市区老破小的均价已经普遍达到3万元/m2的关口了。朝晖这里有两套二手房,面积相差大概10m2,但前后卖出不过相差一两个月时间,总价却差了近100万元。”

  “上个月底有套求是新村的二手房,成交均价67000元/m2。边上绿园最近成交的一套房源,均价也才60700元/m2。”

  最近,钱报记者整理二手房信息,发现去年还被不少投资客诟病“非优质资产”、“建议尽快抛售”的老破小二手房,近期迅速补涨。相比之下,那些二手豪宅,今年以来涨幅不大,从某种程度上来说,甚至跑输了大盘。

  7年前开盘价就达4万多元/m2

  涨幅却跑输大盘

  近日,有网友在论坛上发帖,《2010年底这个价格是不是够豪了?猜猜什么楼盘》,里面贴出一张照片,上面是某楼盘2010年底时的销控表:“1001室,五室两厅四卫,建筑面积235.10m2,销售均价43200元/m2,总价1015万元……”

  有眼尖的网友一眼认出,这个楼盘是蓝色钱江。

  蓝色钱江是杭州楼市上一波热潮中的绝对明星,地处钱江新城豪宅区,拥有一线江景,并且是绿城二代高层公寓的代表作,当时风头无俩。尽管蓝色钱江至今仍是杭州豪宅代表,但论起涨幅,可能底气就不那么足了。

  从今年以来的具体成交情况来看,蓝色钱江1月份成交了一套房源,单价53786元/m2,2月份成交均价58347元/m2,其后三个月的成交均价分别为38687元/m2、36337元/m2、40796元/m2。最近三个月的价格很大程度上是因为蓝色钱江有一部分40年产权酒店式公寓,其成交价格拉低了均价。不过杭州透明售房网显示,今年4月19日其住宅部分成交了一套714.98m2的超大户型,总价3600万元,单价50351元/m2。

  离蓝色钱江比较近的二手房老小区,主要有望江家园和近江家园。这两个老小区今年年初的成交均价普遍还在3.2~3.4万元/m2,但在5月份,其价格已经站稳了3.7~3.8万元/m2,涨幅较为明显。

  事实上,老牌豪宅因为单价和总价基础高,今年以来普遍出现“滞胀”现象。如武林广场一带的白马公寓,今年的成交价基本稳定在4.4万~4.6万元左右;钱江新城南星桥板块的春江花月,今年成交了30多套房源,均价基本集中在4.2~4.4万元/m2。相比这几个豪宅,其隔壁或邻近的小区,如半道红小区、大塘新村、凤凰南苑,今年以来价格稳步上扬,到目前普遍有5000元~6000元/m2的涨幅。

  同为求是学区房

  豪宅绿园均价不敌老小区

  位于黄龙商圈的绿园,是杭州老牌豪宅之一。2003年售价就在8500元/m2左右。因为地处市中心,离西湖景区不过咫尺,并且还有“求是学区”加持,多年来深受改善客户心仪。

  不过随着近些年学区房的单价不断推高,小面积、低总价的学区房成了绝大多数学区刚需客户的选择。在这样的背景下,老破小学区房价格持续飙涨,像绿园这样房源面积普遍在130m2以上的改善楼盘就显得有点尴尬。

  虽然最近绿园有套183m2的房源挂牌价2200万元,单价约12万元/m2,但这种挂价有价无市,纯属博傻。从实际成交数据可以看出,今年1月以来,绿园每个月都成交1~3套,成交均价基本在4.5万~5.4万元/m2,5月的最新成交均价是52806元/m2。

  相比之下,其周边紧邻的两个老小区求是村和曙光新村的价格则生猛多了。

  求是村的房源户型比较多样,既有40m2的小户型,也有50~90m2的主流老小区户型,甚至还有184m2的大户型。今年5月17日,就有一套184m2的大户型成交,单价为51435元/m2;而第二天有一套41m2的小户型成交,单价达到61442元/m2。

  曙光新村的户型面积相对较小,集中在30~60m2,因此是很多工薪阶层家庭购买学区房的首选之一。曙光新村今年1月份的成交房源均价为52510元/m2,截至5月,其成交均价已经达到54458元/m2。

  业内人士说,就最近几年的二手房价格趋势来看,学区房基本上是面积越小成交均价越高,大户型反而没优势。

  购买二手豪宅

  以资金避险需求为主

  除了户型面积大、总价高外,二手豪宅跑输大盘还有两个很重要的原因。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕说,很多二手豪宅当初都是精装修交付的。众所周知,精装修最花钱的就是厨卫,光这一块的花费就达到几十万元甚至更高,不过其一旦使用过,一来容易显脏,二来人们都有“不喜欢用别人用过的东西”的心理。“我曾经去看过一套某豪宅的二手房,其它都不错,就是厨卫看上去脏脏的,接手的买家为这个厨卫装修多花几十万元不值得。拆掉了可惜,不拆掉又看着心堵。”并且,精装修一般在5年后会不断老化折旧,反而成了鸡肋。

  其次,这些年商品房产品更迭快,特别是住宅功能性和科技含量方面,老牌豪宅明显有点落伍。荆海燕说,现在的新一代豪宅,空间功能如果合理利用,甚至可以在130m2户型里做出四室两厅两卫;反观以前的豪宅,浪费很多,比如之江转塘一带的某高端楼盘,200多m2的户型只做了三室两厅两卫。而且新一代豪宅还有一个重要的加分项是科技系统的运用,如地暖、新风系统、智能家居系统等已是标配,但早期豪宅却不具备。

  但二手豪宅仍有其不可替代的优点,那就是地理位置绝佳,抗风险能力强。“很多富裕阶层买二手豪宅,主要看重地段,以及给资金一个优质的避险去处,能稳定保值增值足矣。”

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