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马光远:房地产本轮上涨周期的结束
编辑:李源远 来源:宁海网 2017-07-25 11:47:07 我要评论
7月24日政治局会议的主题是分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。
对于上半年经济数据的评价,上周的文章已经做了评述。政治局会议上,有几个说法值得关注:一是上半年经济运行在合理区间,主要指标好于预期,主要指标好于预期,意味着下半年稳增长的压力在减弱;二是会议提出,要站在经济长周期和结构优化升级的角度,把握经济发展阶段性特征,保持头脑清醒和战略定力。这里出现了一个“经济长周期”的提法,这个提法很重要,我应该很快就会专门写文章对“经济长周期”进行分析,在这里需要提出的是,在我上一篇《对中国经济拐点的判断,应站在新周期的角度》的文章中,对于一些专家在上半年主要指标超预期反弹的情况下,判断中国经济多年持续下滑的转折点已经到来,中国经济开始进入反弹的新周期的判断进行了批评。认为这些人仅仅根据半年的数据就断言中国经济进入“新周期”不仅过于乐观,而且具有极大的误导。我认为,判断中国经济是否已经完成了下滑的周期,进入一个新的上升周期的关键不是短期的数据,而是中国经济的内核和“基因”的改变,是中国经济增长动力的转化。一些人老幻想中国经济回到过去的高增长,这几乎是不可能的。中国经济需要的不是努力回到过去的高增长,而是通过结构调整和动能转换,回到一个“高质量”的增长。判断中国经济是否进入新的周期,是否到了真正的“拐点”,判断的标准和依据绝不是短期的数据,而是应该站在供给侧改革这个高度,用供给侧改革的要求和标准来进行判断。按照供给侧的标准,中国经济进入下一个“双高”周期的转折点远远没有到来。这次政治局会议提出“经济长周期”的观点,事实上和我上周文章中的观点不谋而合,高层也认为,经济并未进入所谓的“新周期”,从长周期的角度看,还需要在供给侧继续发力。
对于下半年的工作,除了强调要保持政策连续性和稳定性,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持以供给侧结构性改革为主线以及确保守住不发生系统性金融风险的底线等外,我特别关注到, 对于房地产政策的表述,出现了和过去明显不同的说法。政治局会议的最新说法是:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”考虑到中国宏观政策表述不同背后,一般意味着具体政策方向的悄然变化,那么这次,房地产政策描述上的变化,究竟对于下半年房地产市场的走势产生什么明显,房地产政策是否会迎来变局和转折?回顾一下去年年底中央经济工作会议以来,关于房地产政策的具体描述:
第一、中央经济工作会议的表述是:去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力;第二、政府工作报告的表述是:因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨;第三,4月25日,中央政治局会议的表述是:要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。而这一次的表述则是“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”
很显然,这一次房地产政策的表述和去年年底中央经济工作会议以来的表述有很大的不同,过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为房地产政策的出发点,而这次政治局会议,重点在于“稳定房地产市场”。具体来看,强调了三层意思:一是要稳定房地产市场;二是要坚持政策的连续性稳定性;三是尽快建立长效机制。在笔者看来,这次政治局会议关于房地产政策的描述和过去不同,绝非简单的一个表述问题,而是在房地产市场出现新的变化的情况下,对房地产调控政策侧重点的悄然调整。
首先,自去年“9.30”以来,特别是今年“3.17”以来经历所谓史上最严的调控以来,去年热点城市的房地产市场的天已经大变,除了极少数的城市,包括一线城市在内的房地产市场销量暴跌,市场博弈逆转,一些城市的房价出现了明显的松动,下半年,大部分热点城市房价出现下跌是大概率;其次,今年受益于持续的去库存政策和棚改货币化的推行,三四线,甚至四五线城市的房价补涨,市场超乎预期的火爆,三四线城市过去的库存问题正在演化成新的房价泡沫问题;第三,在市场出现变化的情况下,关于房地产调控政策未来会如何,一些极为严厉的政策是否会放松,市场上出现了颇多猜测。
在房地产市场出现变化的情况下,笔者一直呼吁房企“去库存”的做法,正如我之前不断指出的,“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面,在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下,再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来,三四线的虚火的危险要远高于热点城市,因为大量的资金进入这些城市退高房价,在没有人口支撑和需求支撑的情况下,最终一定会泡沫破灭。因此,不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束,中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着,防风险,而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。
在政策出现悄然变化的情况下,笔者认为,一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整,而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下,基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束,市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。

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