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房企的东北“困局”
编辑:林笑 来源:网路转摘 2017-09-15 11:41:17 我要评论

有业内人士分析称,东三省上半年需求集中释放,已经基本透支了全年行情,下半年成交量难以超越上半年,未来楼市的整体基调仍将是去库存。

在国内多地楼市持续回暖的背景下,在今年年中多家房企透露的布局战略中,东北三省由于库存仍待去化等问题,是大部分房企的“伤心”之地。而在前几年大规模布局东北当地的房企中,资金问题也在逐步暴露。产业面临重新定位、人口外流……东北给房企带来的困局能否得到破解?

东北区域业绩拖累全局?

不久前,绿地在东北的债务违约问题成为业内关注的焦点。

作为已经迈入千亿规模的综合型房地产企业,绿地近些年在多个城市的综合体开发、基建等方面持续发力。然而在辽宁本溪,绿地山水城项目的运营成为其多年来的“隐痛”。

在8月份利得资本发布的一份公告中显示,利得资本-绿地山水城1号资产管理计划终止,同时,利得资本-绿城山水城2号资产管理计划(7000万元)也同步终止。此外,成立于2016年4月15日的利得资本-绿城山水城3号资产管理计划原定基金份额期限为24个月,在募集规模1220万元后,已于6月22日宣告提前到期。本溪绿地累计逾期债务规模2.122亿元。

而不仅是本溪一地,自2007年绿地控股开始进入东北市场,经历2010年至2012年的平稳销售业绩后,2013年和2014年绿地控股东北地区业绩连续两年出现大幅度下滑。2015年,据多家媒体报道,绿地控股东北地区房地产项目陆续出现停工现象。

根据绿地控股2016年年报披露,短期借款中,绿地辽宁已逾期未偿还的短期借款总额为0.63亿元;长期借款中,绿地辽宁已逾期未偿还的长期借款共4笔,总规模4.2亿元。其中长期借款中2亿元已结清,0.1亿元已获得银行调整付款期的通知。2016年,绿地东北地区的负债总额达488亿元,收入为33.8亿元,利润为-5.5亿元,成为绿地控股唯一亏损的区域。

实际上不仅是绿地,近两年业绩大幅攀升的恒大,其在东北市场的业绩也一般。在恒大其2016年年报中显示,全年黑龙江、吉林、辽宁三省销售额分别占据总销售额的2.6%、1.3%和2.5%。

销售不温不火,未来难成爆发点

实际上不仅是上述企业,融创同样在沈阳相继推出了融创沈阳府、融公馆、沈阳融创城等项目。不过据接近项目的机构人士介绍,融创项目首次开盘效果较差,整体去化不足20%。

据记者了解,同样布局沈阳的五矿、金科等企业的销售同样没有达到火爆的局势。

克而瑞研究中心数据显示,虽然沈阳土拍市场在长达五个月之后终于破冰推出9幅土地全部成交,未来形势向好。但市场库存量仍在2000万平米以上,去化周期长达18个月。

据业内人士介绍,经过一年多时间的回暖,沈阳楼市的成交价格较一年前平均增加了一成。但相比中东部省会城市来说,回暖态势依旧有限。

有业内人士分析,东三省省会城市的热门区域经过多年开发,实际上留给后来者的空间有限。上半年的楼市过热,需求集中释放,已经基本透支了全年行情,下半年成交量难以超越上半年。同时受信贷政策逐步收紧影响,量价大涨恐难再现。未来楼市的整体基调仍将是去库存。

尽管如此,房企仍用实际行动在表示,沈阳等城市仍是值得关注的区域。数据显示,2016年沈阳经营性用地共成交286.6万平方米,同比涨幅达40.42%。今年1、2月沈阳成交土地平均溢价率达75%和33%。

相比于部分企业的谨慎看待,旭辉同样高调进军东北,其中沈阳、大连等城市成为目标。就在7月底,旭辉以溢价144%的价码拿下大连一地块。

旭辉方面也曾表示,未来还将布局长春、哈尔滨等重要城市,在东北区域实现5年200亿的战略目标。

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