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禹洲并购布局价值区域加速向“千亿级房企”进军
编辑:林笑 来源:网路转摘 2017-10-10 11:18:13 我要评论

受到去年10月持续至今的楼市调控影响,大多数业内人士都用“喜忧参半”来形容今年上市房企半年报的业绩,部分企业因报告期内结算项目增加而业绩喜人,也有部分房企因报告期内可售房屋减少而出现业绩波动。

作为闽系房企的一匹“黑马”禹洲地产交出了一份亮丽的业绩答卷——销售规模、营业收入与核心利润等指标均录得强劲增长。下面记者以禹洲地产为例,为大家诠释一个未来3年“千亿级房企”的典型样本是如何布局的。

收并购双轨制,完善全国化布局

从去年10月到今年3-4月,楼市开启了“限购+限贷+限售+限价+限签”五限新时代,预示着房地产行业进入新一轮的调控周期,未来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。历史经验表明,每一轮市场调整都将使一部分房企面临资金兑付压力,也会有一部分房企退出房地产市场,“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

可以预见,随着本轮调控的深入,部分中小房企资金兑付压力越来越大,资金面也越来越紧张。而楼市“大玩家”会在这个阶段寻求目标进行收购,比如万科、恒大、融创、富力等房企均开启了收购模式进行规模化扩张或转型。

通过收并购,从而在市场调整期逆势扩张“弯道超车”,这个逻辑也适用于禹洲地产。

今年6月,禹洲地产通过收购获得位于南京市的句容郭庄地块,在江苏连落12子。

7月,禹洲以收并购方式斩获惠州市中心区一优质宅地,正式进驻粤港澳大湾区。

最新消息显示,今年8月,禹洲又成功收购上海崇明区陈家镇一宗宅地,继续深耕上海。项目位于陈家镇中心和规划中的国际实验生态区交界区域,国际实验生态社区规划以居住、商业、高教园区为主,所在区域更是上海的价值洼地,未来通过轨交直接连通浦东金桥,升值潜力巨大。

禹洲地产董事局主席林龙安太平绅士表示,“禹洲从1994年成立至今,整整走过20多年,集团通过收并购的项目占到了总项目的1/3,甚至以上。目前公司的并购以一二线城市为主,公司早已建立了一套完善的并购财务、管理、信用体系。并购是禹洲实现利润的一大亮点。”

进入8月底,新一轮楼市大整顿在二三线城市拉开帷幕,而市场调整的程度也将进一步加深,这对于禹洲通过并购加速完善全国化布局提供了市场机会。可以预见,未来并购仍会助推禹洲进一步夯实长三角布局,开拓大湾区,深耕环渤海,巩固海西区,继续完善全国化布局,实现业绩持续增长。

截至目前,禹洲的土地储备总可销售建筑面积达1013万平方米,80个项目,分别分布于长三角、华中、环渤海、大湾区及海西五大区域,平均楼面成本每平方米约人民币5,879 元。

上半年销售暴涨,加速向千亿房企进军

禹洲半年报数据显示,今年上半年,禹洲地产累计合约销售金额为人民币214.87亿元,同比上升66.93%,合约销售面积为128.3万平方米,合约销售均价约每平方米人民币16744元,较去年同期的人民币12689元,上升32.0%。

上半年销售取得亮丽佳绩,在此基础上禹洲地产乘胜追击调升全年目标至人民币400亿元。

那么,禹洲是如何做到销售业绩逆势翻红的?

首先,来源于禹洲对于市场周期趋势的准确判断及投资决策的快速反应。比如,禹洲地产2016年总部搬迁上海之前,土地市场尚未过热,禹洲积极布局以上海为核心的长三角区域土地市场,获得不少优质土地储备,同时依托上海作为全国乃至全球金融、人才、信息交流中心的区位等优势,在更高起点上谋划更高水平的发展,这为禹洲地产今年及未来几年销售业绩持续增长提供了必要支持。

其次,禹洲坚持持续深耕的长三角经济区战略使其销售业绩逐渐崭露头角。具体来讲,在新进的城市——南京已经跻身房企销售榜单TOP10;杭州禹洲·滨之江掀起了杭城之江畔的抢房热潮,首推开盘不到两小时去化超九成,劲销6 亿元;禹洲集团新总部——上海同样表现不俗,仅上半年禹洲上海即贡献了逾29 亿元合约销售,位居上海房企权益销售排行榜前列。

此外,禹洲在大本营厦门的表现亦不负众望——2017年上半年,禹洲勇夺厦门房企成交面积和成交金额“双冠王”,市占率达11%,继续保持厦门市场龙头地位。

在“限购+限贷+限售+限价+限签”的背景下,禹洲积极应对,推符合市场主流需求的产品,亦更好的抵御市场波动,其产品类型上70%来自于首置首改,30%为再改型产品,此外,144平方米以下的户型占集团整体在售住宅产品75%。

禹洲地产董事局主席林龙安太平绅士于中期业绩发布会上宣布,2017年禹洲正式拉响千亿战略的号角。

此前禹洲曾提出2020年达到1000亿销售规模,此次禹洲进一步提高了这一目标,提出2020年实现1200亿,权益销售额占比预计保持在70%左右的水平。有了这个“千亿级房企”目标,自然也就有了相对应的动作。比如,2016年禹洲地产将公司总部迁至上海;开启收并购模式以及加大合作开发力度,进入华中、粤港澳大湾区,完善公司全国化布局版图。据此,禹洲地产“千亿级房企”征程加速,从区域性龙头企业向全国性领先企业迈进。

顺利发行美元证券,盈利能力获多家券商肯定

从营业收入来看,上半年禹洲的收入为人民币72.47亿元,同比大幅上升74.90%,其中,物业销售收入约为人民币70.47 亿元,同比劲升75.37%,占整体收入97.2%。

利润方面,禹洲一如既往维持行业领先的地位。上半年,禹洲的毛利为人民币23.88亿,同比上升77.51%,与收入增长同步。

毛利率30%的红线,是多少千亿房企难以逾越的门槛,但禹洲却轻易做到了。中报显示,今年上半年禹洲毛利率为32.95%,维持在同业较高水平。值得注意的是,禹洲毛利率已连续八年超30%。

从公司发展战略来看,长三角区域深耕的战略与逆周期的拿地策略使其周转效率大幅提升。

与此同时,伴随着的是禹洲持续的高派息。自上市以来,禹洲一直维持着高于30%核心利润的派息比率,今年中期更是首次宣派中期股息8.5港仙,约为2017年上半年核心利润的30.4%。

这对于调控下的房企来讲实属难能可贵,尤其是在当下,新一轮楼市调控政策继续出台,调控政策一定程度上会影响房企的未来业绩尤其是利润的表现。

此外,值得关注的是,在规模和利润同时实现较快增长的同时,禹洲净负债比率一直很好的管控在60-80%区间,截至今年中期为72.61%,比同类闽系房企稳健得多。

林龙安太平绅士强调,与部分高业绩、低利润的企业相比,禹洲的合理业绩、高利润和高派息,更受资本市场的认可,而资本市场的高度认可和评级,将反向反馈给企业更低的综合融资成本,更好的企业信誉,更高的股价表现,以及再融资的机会,从而形成企业发展的良性循环。

很快地,禹洲在经营基本面上的良好表现便在资本市场得到验证。

9月25日,禹洲宣布,成功发行3亿美元高级永续证券。在9月25日内房股集体受挫的被动市况下,此次永续证券发行仍受到市场热烈追捧,初始分派率定为5.375%。多家券商认为,禹洲永续证券的顺利发行反映了国际投资者对公司营运表现的肯定、财务状况的认可以及未来发展前景的信心。

禹洲此次发行的永续证券净集资额(扣除包销佣金及其他预计开支后)将约为2.9596亿美元,主要用于现有债务再融资及少部分用作一般营运资金用途。

穆迪把该美元永续证券评为B1级。穆迪认为,禹洲此次的永续证券发行,将改善公司的债务账期结构。B1评级反映了公司不断增长的经营规模及过去一两年强劲的销售表现,还反映了禹洲地产的城市布局日益多元化,发展良好,盈利能力优于同行,流动性强劲。”

今年上半年平均融资成本为5.99%,比2016年的6.08%下降了0.09%。通过此次美元债的发行,禹洲融资成本将持续改善,多元化的融资渠道以及良好的融资成本控制将助力公司的盈利能力领先于行业。

而安信国际最新发布的研究报告指出,市场逐渐降温,主流内房仍处于估值修复阶段。安信国际建议投资者关注存量资产优质充裕、规模增长动能充足,且业绩释放有强力支撑的稳健增长型房企。禹洲地产便是安信国际推崇的房企。

未来3年,禹洲地产“千亿级房企”征程加速,除了长三角、福建等重点区域之外,其他区域比如,环渤海区域、华中区域和粤港澳大湾区也将同时发力,千亿目标土地布局,落实区域深耕,以点为中心以及区域管控半径辐射周边强二三线城市。

无论是直接拿地开发内生式增长,还是通过并购合作形式的外延式扩张,禹洲的“千亿级房企”的征途注定是一个不断行进和发展的过程,其也必将成为未来3年“千亿级房企”发展的一个典型样本。

截止至9月28日,禹洲收盘价为4.14港元。而农银将禹洲地产列为首选中小型股予以力荐,维持“买入”评级,给出的目标价为6.7港元。

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