时代中国冲击750亿元 岑钊雄希望能超越这一目标

  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 陈博“2019年,是时代中国从百亿级企业跃升至千亿级企业的关键一年。我们预计经济依然存在较大的不确定性,困难只增不减。”3月12日,时代中国控股有限公司(01233.HK,以下简称“时代中国”)发布2018年全年业绩公告,这是董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄写在主席报告里面的一句话。

  2018年,时代中国实现合同销售额约605.9亿元,不仅超过此前提出的550亿销售目标,同比也增长了约45.5%。按照去年8月岑钊雄的说法,千亿目标大概率在2019或2020年能完成。

  然而,年报显示,2019年,时代中国预计的合同销售目标约750亿元,据此估算,预期增速约23.8%,相比2018年下降几乎一半。

  在3月13日的业绩会现场,750亿元被岑钊雄定义为“一个中性一点的目标”。他表示,去年定了550亿元的目标,最终做到606亿元。今年定下750亿元的目标,如果业绩增多一点,有可能达到800亿元,起码更靠近千亿目标。

  “从百亿级向千亿级迈进,我们正在路上,主要看整个市场怎么安排。”岑钊雄的话里行间依然流露出,希望最后能超越原定目标。

  将销售增速预期调低,背后隐藏着时代中国对整个行业形势与市场氛围的考量。正如岑钊雄在主席报告里提到的,他告诉经济观察网,时代中国对整个行业一直保持乐观,房地产在中国是一个很重要的行业,其持续发展符合国家和老百姓利益,会为整个投资增长、GDP增长提供重要保证,所以这个行业是没有问题。“我会提到困难,主要是考虑到整个宏观经济、全球经济都有不确定性东西,包括中美贸易谈判、利率走向等,我们不确定未来(会发展得)怎样,所以我们把困难预足一点。但接下来业务还是会按照我们的节奏来展开,在这过程中还是要保证业绩增长和目标达成。”

  为了应对这种不确定性,2018年时代中国在投资策略上进行了一轮调整。一方面,2018年,通过参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等方式,时代中国于广州、佛山、珠海、江门、中山、清远、东莞、成都及肇庆购入23 幅地块,新增土储总建面约319.75万平方米,土地收购总额约为129.67 亿元。其中广佛布局最多,5个在佛山、4个在广州成都是新进入的城市。

  这个拿地支出,相比去年3月份岑钊雄给出的200亿元买地预算,减少了将近70亿元。

  “去年我们把投资买地的速度和节奏稍微放缓一点,拿地支出减少了。”岑钊雄说。

  不过,如果从拿地成本来对比,2018年的新增土地成本约4055.3元/平方米,高于2017年的3393.0元/平方米。

  根据中国指数研究院的数据,2018年全国300城住宅用地成交楼面均价为3789元/平方米,同比下跌7.4%。

  “除了成都,我们去年买的20多块地基本都位于粤港澳大湾区里面。虽然去年的平均地价相比之前提升,但放在粤港澳大湾区这个区域来看,这种价格已经很低了,再买也买不到,我觉得土地总体价格还好。”在岑钊雄看来,时代中国入手的土地都挺不错,“我们之前拿下的土地,旁边的地价、房价现在都上涨了,所以能够保证我们后期的毛利率向上提升。”

  投资拿地减少的同时,时代中国正在增大城市更新的投入。“我们把用力的地方做了一点调整,对旧改项目的投入增大了,可以看到我们2018年已经有旧改项目慢慢转化出来了。”岑钊雄向经济观察网表示。

  年报数据显示,2018年,时代中国的营业收入约343.8亿元,同比增长48.7%。除了物业销售收入的增加之外,城市更新业务首次录得收入也是营收增加的主因。

  据了解,时代中国在完成旧改项目的改造之后,并不会全部拿下。

  如果价格太高,时代中国会选择让给其他投资者;除非价格较低,时代中国才会将项目拿下来;不需要公开招拍挂的话,时代中国将其直接转成自己的土储。

  去年时代中国成功转化了4个城市更新项目,增加的土储面积接近90万平方米,总货值近145亿元。最终实现的城市更新业务收入约27.76亿元,在整体营收的占比约8.1%,主要由广州丰鼎项目,佛山太平项目以及佛山塘虹项目三个项目贡献。

  按照岑钊雄的预计,2019年,将会有更多旧改项目会转化成时代中国新的土储并带来新的收益。“这几年我们一直将旧改当做是一个很重要的业务,相信这方面的努力会为公司未来业务发展及盈利带来不错保障。从2018年开始,已经有旧改方面的利润反映出来,但只是一个开始。”他说。

  2018年,时代中国的毛利率由2017年的27.9%上升至30.9%。其中一个原因是新增了毛利率较高的城市更新业务。

  岑钊雄透露,时代中国的旧改一般分成两个阶段,第一阶段是完成改造变成可开发用地;第二阶段是开发阶段。目前这两个阶段产生的利润都还不错,后面开发部分的毛利率基于与现有项目的毛利率差不多,可能还会更高一点。

  投资策略的用力方向发生变化,产生的结果是手上的现钱充裕。截至2018年12月31日,时代中国的现金及银行结存账面结余为274.26亿元,同比增加59.4%。其中,受限制银行存款约40.52亿元,同比增加37.6%。

  “在去年策略做完调整之后,我们看到年底的现金结余还是不少的,这也为我们新年度的业务开展提供了很好的支撑。”岑钊雄告诉经济观察网。

  根据时代中国的计划,2019年的拿地预算大约302亿元,包括招拍挂、收购等。岑钊雄称,每年会根据当年的整个市场情况和销售情况对拿地资金做一些微调。今年拿地预算适当有所增加,一方面是与销售回款比例相关,今年预计回款会增加,手头可用的预算也就多了;另一方面去年有一些买地的存量额度,可以留到今年里面来用。“主要还是看今年的投资机会和现金情况。”

  在拿地布局上,时代中国今年依然首选粤港澳大湾区,粤港澳大湾区是时代中国最重要的市场,要持续做得更大、更坚固一点。此外,时代中国还会在粤东粤西等地增加投入。

  在广东省以外,长沙、成都、武汉、华东都是重点关注的市场。“今年,我们在武汉或者华东极有可能会新增项目。”岑钊雄说。

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