这一天，笼罩在上海城市上空的阴云还未散去，上海土地市场近日来最受关注的地块——杨浦区新江湾城F地块的出让结果却拨去迷雾，如期揭晓。地主正是先前盛传的内定传闻主角美国铁狮门。而令猜谜者们仍然感到有些出乎意料的是，铁狮门是以67.5亿元的挂牌底价把F地块吞入“狮口”的，大大跌破早先预测的100亿元以上的价格。

    “独角戏”后的政策压力？

    “综合考虑现今的市场环境，F地块楼板价再创新高的可能性不会太大”，尽管合生创展董事局副主席项斌等业内人士都这么认为，但F地块作为新江湾城最大的综合用地，此次以相当保守价格出手仍令他们多少“有些意外”。

    2007年年末，上海市房地局大开闸门，连续发布第16至19号土地挂牌出让公告，其中最令人瞩目的就是F地块。该地块以巨大体量、综合功用、交通区位优势等条件使得不少实力开发商趋之若鹜，眼看着一场争夺黄金地王的厮杀就要开始。

    然而，令等着看戏的观众们倍感“乏味”的是，期待中的地王大战尚未开始，便已结束，外来者铁狮门“不战而胜”。

    面对一系列被开发商称为“量身定做”的竞拍资格限制，就连实力雄厚的李嘉诚旗下“长和系”也出人意料地在资格审查阶段无奈落马。这场独角戏背后，到底隐藏了什么玄机？

    当前，国家对宏观调控的力度未减，一系列打击囤地、防止所谓地王再现的措施纷至沓来。上海日前还启动了开发商囤地大摸底行动。在这种形势之下，地方政府对本地地王“冒头”的防范工作估计不会松懈。

    “不排除这种可能，就是迫于形势和政策压力，政府不敢让开发商展开F地块地王争夺战，以免造成地价太高的恶果，”易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，“毕竟上海市政府也不希望这块地成为全国地王”。

    这种可能性亦得到了另一些受访者的认可。一位不愿具名的开发商表示，去年土地竞拍市场的血雨腥风至今想来令人胆寒，“其实疯狂加价的后果是开发商们也透支了自己的资金与未来”。

    但是，杨红旭也表示，政策和形势压力只是一方面，“但这点我认为不是主因，常规来讲，不想让地王诞生，完全可以把地块划分得再小点出让，不过可能和总体规划也有关系”。

    的确，新江湾城有着统一的总体规划和统一的开发思路，也许是这个原因令F地块有着天然的地王“基因”。而避免厮杀的惟一办法就是绣球暗投最具实力的一家开发商，而把其他可能竞争者拒之门外？

    量身定做引争议

    显然，尘埃落定后，政策压力没能成为多路开发商及业内人士接受“内定”结果的原因。

    美国铁狮门实力毋庸置疑，然而当一幅地块因严格的限制性条件，导致最终只有一家企业符合资格并参与竞标，定向转让的嫌疑就难以避免。

    一位在新江湾城周边开发楼盘的上海本土开发商坦言：“F地块的最终归属，早在其竞拍条件和底价公布之时，就已经没有意外。”

    而另一位业内人士更出语火辣：“如此这般操作，表面看来是公开公平的绣球招亲，实际上等于是以符合国家要求的形式把心仪已久的秘密情人合法化。”

    这些微词直指诸如“与世界500强企业有紧密租赁合作关系”这类指向性明显的弹性指标，因为这些指标已消失有一段时间了。

    无独有偶，作为上海市2008年推出的首批土地，浦东竹园商贸区A-1、A-2、A-3地块也对竞买人资格作出了极为严格的要求，且要求中均有极为严苛的金融资格条款。即便联合竞买，联合各方也均需符合条件。

    业内人士分析后认为，这些限定使得这3幅地块并非面对房地产商，而是针对某些金融单位。

    而浦东新区土地资源储备中心有关人士对此的解释似乎印证了这一分析：“这3幅地的确定位特殊，所以限制较严。”而浦东新区政府此前对于竹园金融地块将建成中国证券登记中心和金融期货交易中心的公开规划，算是为此次竞拍的竞买人要求提供了理由充分的注释。

    定向转让卷土重来？

    2007年12月，针对国土资源部第39号令出台后各地依旧屡屡可见的“定向出让”现象，国土资源部网站刊登该部土地利用司处长岳晓武等4位官员的署名文章，就39号令进行再次详细解读和澄清。

    文章举例称，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1.5亿美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等，才能参加竞买。这样在招拍挂公告中，为特定的某个竞买人量身定做标准，是违反公开、公正、公平原则的。

    不过从地方政府角度讲，“当地政府出于城市或区域用地规划以及土地利用效益最大化的原因，对于企业的竞拍资格做出相应限制，并不可谓不合理。”杨红旭表示。

    而一位在公开土地出让市场屡败屡战的上海开发商也对记者坦言：“从政府角度来看，出于地块开发的保障考虑，对于竞买人资质做出一些与地块开发要求相应的规定并不过分，但一些明显是针对个别企业的弹性标准，实在是不能让人心服。”

    一位房地局人士私下表示：“少数企业拿下地块，却由于种种原因未能如期开发，这样的例子让政府不得不小心行事。”不过对于惟一买家符合要求，“这中间就有很多事情难以言明”。

    杨红旭则进一步表示，度的把握很重要，“明显说不过去的事情还是对公平、公正原则有很大伤害的”。

    铁狮门简介
   
    美国铁狮门房地产公司（TishmanSpeyer，简称TSP）成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着41宗商业与居住房地产项目，包括许多地标性建筑，如纽约克莱斯勒中心、洛克菲勒中心等；并已成功开发获取了资产价值超过150亿美元、面积超过520万平方米的土地投资组合。2005年下半年，铁狮门房地产与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目，并组建本地员工队伍，希望在3~4年中开发占地46.5万~92.9万平方米的甲级写字楼和豪华公寓楼。(中国房地产报 李子擎）