前言：

新春佳节来临之际，也正是XMHOUSE龙岩站成功开通之际。一个站点的开通，一个纽带的维系，从此，两地置业者了解楼市多了一个重要窗口，一个房地产业界和网友共享和交流的网络平台。我想网友们最为关注的是，龙岩楼市的现状如何？未来走势如何？为此，本网特别邀请厦门新百瑞物业企划有限公司策划总监邹绍军，为我们一一解析。

厦门新百瑞物业企划有限公司策划总监邹绍军接受本网采访

XMHOUSE：邹总监，您好，对2007年的龙岩房地产市场，请您为我们做下回顾；同时也请您就07年不同时间段龙岩楼市的特点进行下分析。

邹绍军：07年龙岩的房地产市场可以用“波澜起伏”来形容。上半年整个形势一片火爆，绝大多数楼盘价格持续攀升，甚至给人“集体垄断”的感觉。但是国庆之后，虽然看房人数等仍然不算冷清，但是成交量已经开始下滑，同时与厦门等城市一样年底趋于回归理性表现。

1）、预售批准量及成交量走势

①、预售批准量走势

 
（数据来源：龙岩市房管局）

数据解读：

从龙岩市中心城区2007年度预售批准量的走势情况来看，呈现出如下的几个特征：二月份预售批准量最大，主要原因为春节的来临（大量在外务工人员回流）；四月、五月份的预售批准量为零，市场无新项目推出，存量房及空置房得到进一步消化。而十月份的预售批准量也为零，则主要的原因在于第二套房贷政策（927政策）的出台后，开发商处于观望状态；为迎接“金九银十”的到来，六月至九月份的市场预售批准量较为稳定。

②、成交量走势

（数据来源：龙岩市房管局）

数据解读：

从上面图表中可以看到：其一，成交套数走势情况。2007年度下半年每月成交商品房住宅成交量呈逐月递减的趋势。三月份受春节的来临影响及大量新项目的推出，成交套数最多；五、六月份主要为消化市场的存量；而下半年受政策与大市场环境的影响成交量持续下降；其二，成交面积走势情况与成交套数走势情况基本一致。

2）、价格走势

 （数据来源：龙岩市房管局）

数据解读：

从成交均价走势情况来看，从上半年的四月份起龙岩市中心城区商品住宅成交均价真正跨过3000元/平方米，到了九月份突破4000元。受供应量减少的影响，特别是四、五月份没有新项目的推出，使得七月份的商品住宅成交均价创下历史新高。而八月份前一周，在登高西路新开盘两项目的影响下，再次提升了商品住宅的成交均价，中心城区商品住宅整体均价首次突破4000元/平方米。

XMHOUSE：在您看来，支撑龙岩楼市快递发展的因素有哪几方面？目前龙岩的购房群体主要有哪些？

邹绍军：龙岩楼市快速发展，首先来说应该是经济发展的推动，近年来龙岩GDP增长，人均消费水平明显提高；其次是厦漳泉龙四地城市联动的提出和产业协调。这两大主要因素是楼市快速发展的必要条件。其外新行政中心的规划建设促进了新区的房地产开发，也整体带动龙岩市中心城区的房地产开发；供需的不平衡。至2006年以来龙岩市中心城区商品房供需呈现供应远小于需求的状况。2006年批准预售面积为97.86万平方米，销售面积为104.4万平方米，供需比为0.94；2007年批准预售面积约为70万平方米，销售面积约为90万平方米，供需比为0.78，供需不平衡有加剧之势。

目前龙岩的购房群体以新罗区、永定县、上杭县等为主的个体经营户、私企业主、行政机关与事业单位工作人员为主。

XMHOUSE：受宏观调控的影响，龙岩楼市同样遭遇寒流，您认为这种情况何时才会有所改观？对于2008年的龙岩楼市，您是否看好它的发展前景？理由？

邹绍军：这是一个业内业外的热点话题，首先强调一点的是：回归理性不代表不买房，而是通过更多的因素判断来买房。我们无法用具体时间来判断现在争论的“拐点”何时改观，我相信同行内也无法通过精准的预算来测出这个时间点。我国房地产受政策影响很大，这是它的特殊性。2008楼市全面回暖并大幅上涨可能性不大，但也不是现在的冷得吓人。首先是龙岩市场存在的刚性需求，当市场价格调整到一定程度后，理性判断会让这部分选择置业。同时我们估计全国范围内也会在2008年下半年有个大的改观，这也必然会影响到龙岩楼市。

XMHOUSE：目前龙岩的房地产开发主要集中在哪些区域？未来重点的发展区域是哪里？

邹绍军：1）、目前龙岩市中心城区房地产开发的主要区域为：人民路以南华莲路以北的新区，如下图所示：

 
近两年随着龙岩市新行政中心的规划建设，西陂成了龙岩市中心城区建设的热点区域。恒兴绿景、美域中央、中发·荣誉、凯业尊爵、恒宝豪庭、恒亿花园、360度成象城、水韵华都、裕福国际、明珠城市广场、永佳香樟名都、亿嘉丽都、丰华商城等商品房项目相继的开发建设，以及实验二小、中医院、体育公园、人民公园与龙西小区等安置房项目的投入开发，新区环境已基本形成。

2）、龙岩市中心城区未来重点的发展区域为：以龙岩中心城区新区为主的区域，根据龙岩市中心城区“十一五”住房建设规划（2008-2010商品房建设规划）情况来看，各分区规划供应量如下：

XMHOUSE：新百瑞是在何时进入龙岩市场代理项目的？为何选择在那个时候进入？当时的市场情况如何？请简单介绍一下这几个项目的情况?

邹绍军：新百瑞是2004年进入龙岩或者说闽西市场，当时新百瑞在泉州等地操作了很多经典的楼盘。为实现公司立足闽南、覆盖闽西、开拓闽北的战略，我们选择龙岩市场将兴未兴的时机进入。在操盘过程中，整个市场的确和我们的预料很为吻合。当时市场可以说是像初春时节，万物萌动，但是端倪初现，不很明显。

华鼎公馆夜间鸟瞰图

代理的项目里面我重点讲到华鼎公馆这个项目，可以说这个项目是闽西首个具有真正社区意义的高档住宅。在户型、园林景观、配套等方面均达到一流水准。整个项目以“公馆”精神、格调和境界为核心，努力打造成闽西最高端楼盘，产品品质卓越，服务理念超前，带给闽西前所未有的生活体验，大大提升闽西的人居水平。

XMHOUSE：龙厦高速铁路已在兴建，您觉得对龙岩楼市会起到什么样的影响？

邹绍军：我因为职业关系，多次出差到上海等地。我常常感慨那里城市之间，比如上海至南京的D车组，真的是太便捷了。当时我就想，如果闽南和闽西的经济再上一个台阶，一定要在交通上下功夫，现在厦门——龙岩的高铁正在兴建，可以想象等建成后，两地的交流会发生重大突破，同时也会带动龙岩的楼市上一个新的台阶。当然，也会为龙岩带来更多先进的东西。

龙厦高速铁路的开工建设，对于龙岩乃至福建省均有深远的意义。其建成后与赣龙铁路相连接，沟通京九、京广线，是福建省连接内陆的主要通道，并与沿海大通道相连。包括能更进一步承接厦门与深圳高速铁路（在建）所带来的各种交流。龙厦铁路2009年建成通车后，可将龙岩至厦门间铁路运距缩短59公里，列车运行速度由每小时65公里提高到200公里。龙岩至厦门仅需1个小时，缩短4个小时。与高速公路车行用时相比，也将大大节约时间。

对于龙岩楼市而言将会起到如下多方面的影响，例如，回流置业将增多，厦门楼市价格的持续高位运行，促使来厦务工的龙岩人回乡置业的可能；车行时间的大幅缩短，厦门工作、异地生活也将成为习惯，就像无锡生活、上海工作一样，给了我们鲜活的例子；将促进龙岩整体居住品质的提升；将会有更多的实力投资商介入，提升房地产开发的整体水平。

XMHOUSE：XMHOUSE龙岩站将于1月31日上线，请您为网站发表一下贺辞。

邹绍军：XMHOUSE网是非常成功的，无论对专业人士还是普通大众，都具有很高的参考价值。龙岩站的开通，同样具有重要的意义。在此我预祝网站蒸蒸日上、更专业、更出色！

XMHOUSE：本次采访到此结束，再次感谢邹总监接受本网采访。

2008年1月31日(XMHOUSE 陈芹珠）