| 三明在线 nhxxg.com 2008-04-11 07:52:02 【我要投稿】【打印】 【关闭】文字大小:【大】[中】【小】 |
这一波根据业绩重定地产股估值中枢的研究热，与去年A股地产股市盈率普遍高于港股内房股数倍的情况不同，双方的市盈率水平正在靠近
人民币升值“破7”，作为受惠产业之一的地产股本应表现出色，但是在地产市场受房产新政打击、投资者担心市场前景的状态之下，A股和H股市场的地产股均乏人问津。而众多地产公司在香港的上市搁置消息，更进一步加重了外界对于地产业即将出现大洗牌的担忧。
不过，4月初，中国海外（0688.HK）、富力（2777. HK）透露首季业绩理想，以及内地A股龙头的万科A（000002.SZ）及保利（600048.SH）业绩报喜，开始令外资投行及内地券商重新对地产股拾起研究兴趣。不过，这一波根据业绩重定地产股估值中枢的研究热，与去年A股地产股市盈率普遍高于港股内房股数倍的情况不同，双方的市盈率水平正在靠近。
4 月9日，瑞士信贷发布报告指出，维持对内地地产股的“增持”评级， 因3月份数据显示中国住宅房产交易量大幅反弹。 瑞士信贷分析师Louisa Fok在报告中指出，中国七大主要城市3月份新屋销售量较2007年末季强劲反弹， 按月升幅达到50%， 其中深圳和上海交易量按月升幅更逾100%。在传统销售淡季的一季度，开发商的房产预售按年增幅达到26%~119%， 地产商完成了全年预售目标的6%~20%。
报告认为， 成交量大幅反弹有望促成内地楼市进一步复苏。其中，刚刚公布了首季销售业绩达43亿元的中国海外受到瑞士信贷的重视，认为它具备开发量增长迅速、有主导地产业整合过程的能力。
4月8日，瑞银也发布了报告，宣布看好内房股前景，首选股份包括世茂房地产(0813.HK)及碧桂园(2007.HK)， 两者目前价格相当于今年预期市盈率12倍及17倍，预计价格仍有108%及87%的潜在升幅，也即相当于给予其今年的市盈率24~30倍左右的动态市盈率估值。不过瑞银也指出， 香港内房股未来35日将有价值12亿美元或16亿股新股禁售期解冻， 可能对内房股股价带来短期压力， 减低行业股份的反弹力度。
此外，多家内房股龙头销售持续报喜。其中由于去年买地金额较大以及回归A股进程延迟，备受外界质疑其资产负债率过快上升的富力地产，少有的在今年3月已经开始透露其销售信息。富力方面透露，2008年首两个月实现合约销售20亿元人民币，3月1日至11日已达6.13亿元，加上去年末入账预售额，富力预售金额达91.6亿元，相当于2008年度销售目标216亿元的42%已经完成。
4月8日，万科公布的一季度销售简报也显示，3月份市场出现回暖。
简报称，公司一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%；其中3月份销售面积为71.9万平方米，销售金额66.8亿元，同比增速高达147.1%和227.5%。这就是说，公司1~2月份销售面积仅42.6万平方米，销售金额34.2亿元，销售均价为8028元/平方米，而3月一个月的销售相当于一季度的66%，均价已迅速升至9290元/平方米(66.8亿元/71.9万平方米)，每平方米涨了1262元。当然，销售均价有所处城市、地段等因素，但一个月每平方米均价上涨1200多元，且是万科这样的大企业，不能不说是一个重要动向。
一季度向来是房产销售淡季，去年一季度万科销售面积约占全年的10%(销售金额只占8.8%)，若今年一季度占比也为10%，很可能万科今年销售就冲刺1000亿元。
此外，保利地产(600048)有关负责人表示，虽然目前业绩尚未公布，但是估计一季度的预售金额可能达到全年预定目标的8%~10%左右的幅度。一季度的新开楼盘集中在广州一带，既有限价房产品，也有中档大型社区，还有销售均价在1.8万~2.8万元/平方米的高端项目。目前来看销售情况都不错。而在售产品集中在重庆、沈阳、武汉等二线城市，出货也十分迅速。由于货量集中在下半年，从一季度的销售情况看，今年完成甚至超过原定销售目标的难度不大。
以万科、中海等为代表的淡季销售业绩或许已给我们预示，对财务稳健、资金充沛的房地产企业来说，今年很可能又会是一个好年景。
国泰君安认为，目前香港H股地产股2008年动态PE普遍在10~15倍之间。目前A股一、二线主流地产公司2008年平均动态PE为21倍。出租类地产公司2008年动态PE为28倍，RNAV折价11%。从行业景气和集中化的演变趋势、公司成长性看，目前A股市场行业估值基准可以确定，给予一线地产2008年25倍PE，二线地产22倍PE。
申银万国则更指出，由于行业的不确定性风险正在消除，虽然下调了部分目标公司的盈利预期，但是仍给予不少地产公司30倍左右的PE。如地产龙头保利2008年为26倍的PE，目标价35元，现金流充裕、拥有优质收租物业的金融街2008年和2009 年分别为40倍和34倍PE。
从瑞银、瑞士信贷等投行与内资券商4月初的一系列报告可以看到，两地对于地产股的估值准则正从昔日一为净资产及负债率为重要标准，一为发展速度为标准的分歧走向统一，以业绩及现金流作为选择股份的标准，而且PE值也开始趋向20~30倍左右的共同区间。
（综合报道） |
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| 责编:张连英 来源:吴晓波 证券日报 [进入论坛] |
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