宜居鹭岛

“岛外楼市新形势下凸显新机遇”系列报道

    开栏语：由于地缘和人脉上天然的亲密关系，福州楼市早早就受到了南平人民的关注，而对于省内另一座一线城市——厦门的楼市来说，南平人民对它的认知是比较迟的。原因主要是，厦门离南平相对较远，同时，因为没有人脉上的天然联系，南平人民一般不愿意到一个举目无亲、无朋的陌生城市生活。

    但是，随着一批敢于首试“螃蟹味道”的南平人在厦门买房并入住后，越来越多南平人民通过与他们的交流，开始关注并认可厦门楼市。与此同时，由于有一批老乡在厦门居住，南平人民渐渐消除了举目无亲、无朋的顾虑，选择置业厦门、居住厦门渐渐成为一种风潮。

    与选择置业福州不同的是，南平人民选择置业厦门的主要原因在于厦门的美丽风景、宜居环境。因此，我们特地开辟了这个名为“宜居鹭岛”的栏目，向南平人民更详尽地介绍厦门楼市，为南平人民置业厦门提供参考。

    本报《房产周刊》策划

    背景篇

    淡市出手，

    新形势下的独特机遇    

    “买了，买了”，来自泉州的陈思终于出手了，上周五，他瞄准了厦门海沧行政中心广场附近某楼盘一套130平方米左右的海景三居室，掷出了50来万的首付款。

    陈思是颇有勇气的。毕竟，在时下多空博弈激烈的市况下，持币待购的观望一族仍是“大多数”。

    勇气来自于底气。在海沧大道的一间咖啡吧里，陈思告诉记者，这笔首付款八成是从股市中“掘金”而来，他在今年1月11日就清了三分之二的仓位，成功“逃顶”。

    和陈思一样，选择在这个时段“买房”的投资者，还有一些。只不过，较之去年9月之前红火的市况，购房群体明显缩量，而厦门的商品房成交量也走出“缩量盘整”的行情，在现阶段大胆买入的投资者看来，一些性价比高的楼盘，仍具有一定的增值空间。

    陈思还只是异地在厦购房大军中的一员，福建省内、省外及海外购房者的进入，成为厦门外来购买力的主要组成，并占据了五成左右的购房比例。

    卖方市场与买方市场均衡角力

    与此前二手房广告铺天盖地，一手房销售门庭热络不同的是，时下交易的确清淡了许多。

    “这个时候买房，有大把时间慢慢淘，用心淘”，此前已有购房经验的陈思说，换成以前，能抢到就不错了，没得选择，现在买的确能淘到性价比高的房子。

    陈思买的这套房，既有自住打算，也有投资计划，属于典型的混合型需求。在他看来，用心淘房是非常必要的，同样花一笔钱，投在不同的地段，选择不同的朝向和楼层，都有讲究，这些可都是房产保值增值的“班底”。

    淡市中淘房还有其他好处。由于多空博弈、买卖僵持，买方、卖方之间的关系发生了微妙变化。此前厦门的卖方实收价、税费全部由买方支付的情况发生了变化，“这就有了商量的余地和讨价还价的空间”。

    卖方市场与买方市场的均衡角力，成为淡市购房中的一个“跷跷板”。

    异地资金悄然“吃货”

    市况之冷，很多人也都能感受到。在许多街巷，此前多过米铺的二手房中介门店，关门歇业者有之、改换门庭者有之、裁减冗员惨淡经营者亦有之。

    不过，在冷静旁观的分析人士看来，这与此前二手房中介门店门槛过低、素质参差不齐、过度竞争有关，淡市的考验，正是行业重新洗牌，业内比拼实力的良机，经此一役，“剩”者为王。

    而在一手房销售层面，也全没有此前的门庭热络，还没开盘就暴炒楼花，只有到中介门店才能买到二手“新房”的场景，只隔数月，却恍如隔世。当地一位开发商感慨良多，直言对于资金链等诸多方面，淡市均是一场大考。

    然而，值得关注的是，在一、二手市场表面的清淡之后，交易仍然存在，只不过“缩量盘整”。数据显示，2月厦门一、二手房成交量连续创新低，但成交均价仍站稳万元“关口”。

    就消费需求和客户群分布而言，除厦门本地人的“改善型”购房以外，外地客入厦购房的比例仍有所放大。海投房产未来海岸系销售人员提供的2008年1、2月认购客户区域分布图显示，厦门本地购房占47%，来自省内其他地区和省外购房占53%。

    另外，来自厦门岛内多个楼盘的销售数据分析也显示，异地资金正悄然入厦“吃货”。

    “同城效应”刺激需求

    独特的区位优势和配套条件，成为厦门吸引福建省内和周边省市客户群异地置业的“诱因”。仅以半小时、一小时经济圈的加快形成为例，在厦购房已具有明显的“同城效应”。

    陈思是做茶叶生意的，工厂在泉州，在厦门设有门店，他说这好比“前店后厂”，在厦购房就多了个“会客厅”，“现在包括福厦、龙厦、厦深铁路在内的很多工程都在施工，当这些工程完工的时候，恰恰是增值潜力爆发的时候”，到时候“生活在厦门，工作全省跑”的状态每天都可以实现。

    在“同城效应”的刺激下，异地资金入厦购房的比例逐年攀升。记者从市国土房产管理局了解到，异地购房比例已从早前的四成增加至五成左右，虽然不同时期，不同楼盘外来资金在厦购房的占比有所不同，但总的趋势却是逐年增大。

    业内人士分析，厦门在海峡西岸经济区中的独特优势，良好的人居环境以及随着产业链的延伸和总部经济、教育等配套产业的发展，仍在为同城效应“加分”。

    从目前记者所掌握的成交数据分析，除了住宅以外，写字楼、车库、店面等商用物业，由于具有良好的抗跌性和较高的租金回报，也成了异地客瞄准的猎物。

    市场篇

    新形势下，岛外楼市凸显区域优势    

    根据厦门网上房地产日成交情况显示，2月岛外成交量超过岛内。

    事实上，岛外超过岛内，已经不是第一次，近年来，以海沧为首的岛外四区轮动发力，大有占据厦门房地产市场“半壁江山”甚至更高比重之势，即使是在分区交易上，海沧和集美都曾经跻身榜首，“头把交椅”的位置再也不只属于岛内的思明或湖里。

    曾几何时，岛外几乎是小规模、低价格、低品质开发的代名词，但现在岛外楼市完全可以底气十足地与岛内楼市叫板。当然这种叫板凭借的是房屋的品质和价格，这就是人们通常所说的“性价比”，而岛外楼市的这种“性价比”正是岛外楼市在房地产新形势下凸显出来的独特优势。

    比价效应凸显岛外房产价值

    海沧一直以来领跑岛外房地产市场，起步早、起点高，也是岛外楼价最高的一个区域，但即使是这样，数据显示，目前海沧的楼市均价几乎仅为岛内的一半。

    会算经济账的人很多，张洁就是其中一位，她把原来准备在岛内买房的钱，在海沧既买了房又买了车，她告诉记者自己下班后经常和住在前埔、金尚的同事比赛回家速度，结果她经常是赢家。原因是岛内中心城区交通拥堵，经常在某个节点就得等上老长一段时间，而她的车只要上了海沧大桥，便能一路驰骋到家。

    其实不只是海沧，岛外集美、翔安、同安由于起点高，景观资源突出，同样拥有各自的优势。

    当然，光有价格优势还不行，房屋品质也是一个关键因素。近年来，随着岛外房地产市场的成熟发展，市场竞争的加剧，开发企业纷纷使出浑身解数，不断提高产品自身的竞争力，不惜重金请来一流规划设计单位并引进优质配套资源服务项目，如北师大附属学校、厦门一中集美分校等，以未来海岸及未来海岸系为代表的一批拥有海景、湖景资源的岛外名宅相继推出，未来海岸浪琴湾还获得了房地产领域最高奖——“广厦奖”。规划部门有关负责人告诉记者，其实现在岛外不少楼盘的品质并不会输给岛内，随着岛外配套设施的进一步完善和岛内土地资源的日趋紧张，未来绝大多数高品质的大盘都将集中在岛外。

    显然，现在的岛外地产不再只是满足初次置业的需求，正走在高端产品的发展道路上。

    土地市场供应重心向岛外转移

    有一个细节，非常引人注目。那就是今年1月，在全市住宅量价齐跌的背景下，岛外海沧、集美、同安、翔安四区的住宅交易量虽有不同程度下跌，但1月份海沧区房价却出现了小幅上涨，集美、同安、翔安三区也走势稳健，业内人士指出正是岛外市场的走强，“缓冲”了厦门整体市场的波动幅度。

    如果再来观察一下厦门近年来的土地市场，人们会发现厦门土地市场供应重心已经向岛外转移，岛外土地供应数量占全市的比例大幅增加，成为土地供应名符其实的热点区域。土地供应决定了未来的楼市供应，显然，未来岛外楼市必将成为厦门楼市的主战场。

    观察岛外楼市未来走向的另一个窗口是政府对发展岛外的决心与力度，根据市发改委日前发布的一份数据，2008年我市重点项目安排突出岛外，促进协调发展，全年共安排促进加快岛外发展的项目84项（97个），占重点项目总数的71.2%，年度计划投资346亿元，占年度重点项目投资计划的71.5%。显然，厦门新一轮跨越式发展带来的城市化进程加快推进，为岛外的楼市投资行为注入了“强心针”。

    对于岛外楼市的价值“洼地”，业界早已形成共识。市房地产业协会常务副秘书长陈守正说在国家房地产宏观政策下，高额的成本使得岛内投资性购房已经很少，但岛外房价相对较低，加上许多人看好厦门未来的城市潜力，岛外房产还是提供了较好的投资空间。

    架桥建隧将使岛内岛外交通更便捷

    6分钟走海沧大桥轻松进出岛内，不久走集美大桥8分钟可从机场到集美，实际上岛内与岛外本来就是一座城市的整体，区域的不同丝毫不会减弱一座城市的整体向心力。

    “买房买的是一种预期”，消费者的心理预期直接左右投资决策，并从很大程度上影响住宅成交量、价走势。对于投资者而言，最担心的莫过于影响房价的重大利好不能如期兑现，从而使“以时间换空间”的投资策略化为泡影。而集美大桥、杏林大桥、翔安隧道的加快建设，以及厦门城市快速公交（BRT）等重点工程的加快施工，莫不使投资者对这些重大利好兑现的“时间表”深信不疑。

    交通拉着楼市跑。分析人士认为，架桥建隧将使岛内岛外交通更为便捷，岛外区域楼价上涨可期，并将呈现出稳健的“慢牛”行情，为“理性”投资写下新注脚。虽然，此前的连续加息已形成“累积效应”、连番的宏观调控动作已多少改变了消费者对房价的预期，但这丝毫不妨碍人们捂紧自己“钱袋子”的同时，敏感而审慎地投资区域市场。

    样板篇

    新形势下，海沧楼市蓄势待发    

    岛外将成为未来厦门房地产市场的主战场，这已经是一件不可否认的事实。那么，2008年，岛外4个区哪个区的房产更具潜力﹖日前，厦门房地产联合网做的调查显示，海沧排在首位。

    事实上，一直以来海沧就以其特有的房产开发模式，引领着岛外房地产的发展，现在，当海沧迎来新城区全面建设的历史性机遇时，其房产价值“洼地”也正被全面挖掘。透过海沧新城区建设的一系列动作，人们发现其跻身岛外最具潜力区域并非偶然。

    山海湖岛齐聚海沧

    用“天生丽质”来形容海沧，一点也不为过。山、海、湖、岛，人居美地所具备的4大因素，巧妙地汇集在海沧新城之中。

    从海沧大桥上俯瞰海沧，投资近6亿元的海沧大道宛如海沧新城的一条动力轴，从大桥一侧沿着漫长海岸线贯通到嵩屿。远近的海面上既有科普环保旅游观光岛火烧屿，也有大屿白鹭自然保护区和全国闻名的“海上花园”鼓浪屿。这一线迤逦而行的风景，巧妙地将山、海、湖、岛纳入怀抱。

    沿着海沧区10万平方米的市民广场前行，一百万平方米的内湖未来湖令人眼前豁然开朗。它相当于厦门岛内的筼筜湖大小，目前该工程已初现雏形。去年投入使用的海沧区文化中心占地35000平方米，是全省最大的区级文化中心，集图书馆、展览馆、文化馆、青少年宫、影剧院于一体，海沧同步岛内的配套设施已经成为现实。

    文化教育事业的发展是城市建设的助推力。海沧的教育资源也是岛外诸多板块中起点最高的，北师大海沧附属学校、厦门外国语学校，以及即将陆续进驻内湖片区的岛内名牌中小学，赋予海沧新区持续性的吸引力。

    “双湾双城”，特色各异

    当车辆在海沧大桥上流水般地行进，一种行走于风景长廊的美妙感觉油然而生。全长6000余米的海沧大桥其实并不长，但这短短的距离却将承接一个城市走向湾居的新时代。

    海沧大道、海沧隧道、马青路、沧林路等城市主干道四通八达；2005年投入使用的海沧行政中心已成为目前海沧新市区的地标建筑；未来海岸是南中国首席高档滨海休闲生活区；绿苑居住片区也已成型；内湖周边将变身高级商务区……一个功能完善的海沧新城区正悄然崛起。

    海沧新市区由海沧新城区和马銮湾新城区两大板块构成，海沧新城区位于海沧区东南部，规划总面积近9平方公里，中心区的核心岛屿是未来海沧新城的金融、贸易中心；其东面6公里长的海沧大道构成美丽的海岸风光；其西面是两个总面积1平方公里的内湖，面积相当于岛内的筼筜湖。未来这里伫立起的商业住宅建筑将形成名副其实的“水在城中、城在水上”的布局。

    马銮湾新城区建设的目标，是打造世界一流花园城区。按照规划，建成后的马銮湾新城区将集中心旅游区、休闲旅游区、高科技产业区、高级居住休闲区及现有工业区为一体。在马銮湾新城区内，台湾长庚医院在祖国大陆投资的第一家医院，也是大陆截至目前最大的台资合作医院——厦门长庚医院已经开始试营业。

    三产增添“软实力”

    港口、工业……众多世界500强企业的鼎力加盟，加速了海沧区的发展，也为海沧带来了一批高素质的居住者和建设者。他们在享受温馨生活的同时，渴望着创业和发展，经济蒸蒸日上的海沧区俨然已经成为创业者的家园。“以二产带动三产、提升一产”，海沧区委、区政府的想法是，坚持以魅力聚人气，以品牌塑形象，加速推进科教文卫体各项事业，促进人的全面发展和社会的全面繁荣。

    好的规划是形成海沧目前良好局面的基础。去年投洽会期间，豪生海湾大酒店在未来海岸破土动工，海沧新市区首开国际五星级酒店落户岛外之先河，它的开工成为海沧三产项目的亮点，同时也是厦门酒店业向岛外发展的一个新起点。豪生国际酒店集团（中国）亚太区总裁章伟信先生在接受记者访问时直言，“新市区的规划对我们的项目定位和实施非常重要”。

    据悉，随着港口经济与工业的高速发展，海沧的新市区建设与第三产业也提上日程，已呈现“井喷”态势：旅游开发如火如荼，各大知名的商贸、餐饮企业加速抢滩海沧的步伐。去年十一期间，岛外最大的商业中心阿罗海购物中心落户未来海岸，而位于海沧新市区中心的阿罗海城市广场也已开始动工建设。商业与服务业品质的提升不仅促进了就业，增进了人气，同时更擢升了城区品位与居住品质。

    专业人士预测，第三产业项目的进驻，必将加快优化海沧的产业结构，优化商务环境，使海沧成为高增值产业中心、高档次休闲娱乐文化中心和高素质人才密集区，新形成的高品位现代城区将成为海沧决胜经济竞争的“软实力”。

    海沧楼市正走进春天

    一年之计在于春。2008年，岛外4个区哪个区的房产更具潜力？日前，厦门房地产联合网做的专项调查显示，海沧区排在首位。

    这毫不奇怪，海沧之于厦门原先的“岛城”就是一个美丽的梦。作为厦门的城市副中心、新兴的开发区，具有城市规划合理、城市开发建设层次较高等后天优势。用业内人士、集大教授李友华的话说：“首先，海沧规划起点很高，跟其他的片区相比，它的规划起点是最好的。因为起点比较高，所以海沧楼盘品质非常高。其次，房产开发规模比较大，厦门楼市大盘时代就是从海沧开始的。再次，居住品质非常高，居住区周围不是沿湖就是海景，还有一个是它独特的区位优势，在岛外诸板块中，它是进岛距离最近的一个区域。”

    是的，自从新一轮厦门城市发展总体规划提出了“一心两翼，四辅八片”的架构以来，海沧作为厦门城市副中心，一度曾当仁不让居“最具发展潜力的区域”之首，海沧楼市一度成为岛外最热销的板块。

    日前，一个奇怪的现象正在厦门楼市上演：一向声势浩大的岛内楼市，最近却显得相当平静，而沉寂了一段时间的海沧楼市，却开始热闹了起来。我们也一如既往寻找着舞动海沧房地产的中坚力量。如今，以海投房产为首的海沧房地产的拓展英雄正在扮演复兴海沧楼市的领舞者。从这些中坚力量的表达中，我们也看到了人们对这片热土的挚爱与期待。可以说，因为他们，海沧房地产的春天来得更快也更俏丽。在2008年的春天，历经楼市寒冬后的海沧正在春日暖阳的照耀下，焕发出新发展期的青春光泽与亮度…… （闽北日报）