前言：

一种现象引发一场高峰对话 

 
    从去年年底到今年年初的一段时间，由于房地产调控政策的持续出台，中国房地产市场出现了十几年来从未出现的行情：一种浓厚的观望气氛从北京、上海等少数几个大城市爆发，随后迅速蔓延到全国各重要大城市，一时之间，全国上下似乎到处都传出价格上涨停滞、交易量大幅度滑坡的声音。市场“拐点论”随
之出现，从而又进一步加剧了市场的观望气氛。
    就在全国上下似乎都发出市场不济的“哀号”声时，南平房地产市场却传出了一阵令这个行业振奋的春雷声：3月8日，福建象屿房地产开发有限公司在南平开发的江南·第一城项目开盘，当日推出的330余套住宅，两个半小时即全部售罄。

    3月初，最是“春寒料峭”之时，全国上下“观点论”叫嚣正酣，其对市场的负面影响作用正在持续发酵。在这样的大背景下，江南·第一城的“逆市飘红”迅速引起了市场和社会的普遍关注，是什么促成了这样一次“逆市飘红”？这样一次“逆市飘红”是偶然还是必然？如果是必然，原因是什么？

    为了解答这个问题，4月16日，南平房地产业协会、闽北日报社和《市场瞭望》杂志社邀请来中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌教授，福建房地产知名学者福州大学刘福泉教授、福州市城市规划研究所所长陈亮、福州九歌万派房地产策划机构董事长刘波等专家学者一起进行了一场高峰论坛，对这个社会和业界普遍关注的市场问题进行了一番对话。经过权威专家们的分析和论证，我们似乎清楚看到了对这个问题的回答。

江南·第一城3月8日开盘现场

    
论坛地点：

    南平市江南·第一城会所对话专家：

    中国房地产及住宅研究会副会长

    建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌

    福州市城市规划研究所所长陈亮

    福州知名地产专家、福州大学教授刘福泉

    福州九歌房地产策划公司董事长刘波

    福建象屿房地产开发公司总经理郝雷鸣     

统筹策划：邱寿生执行：杨枫孙晨摄影：卢国华

三线城市房地产乱世繁荣

    房地产大致要经历三个阶段：“长身体阶段”、“长知识阶段”和“长思想阶段”。用一个通俗点的例子来说明：长身体阶段就如一个人从0岁到18岁这个阶段，该阶段的人主要特征就是长身体，一段时间不见，就长高了许多。从18岁到25岁为长知识阶段，这个阶段的人，中心任务就是学习。并且所吸收的不是简单的识字，而是系统知识。25岁以后，人就开始离开学校走向社会，这个阶段就开始形成自己独特的见解，有自己的世界观、人生观。

一线城市：由“长身体”向“长知识”过渡

    中国的一线城市，如北京、广州、上海等地的房地产已经基本走完了长身体阶段，而开始步入长知识阶段，但是离“长思想”阶段还比较远。并且也许绝大多数的房地产开发企业一生也走不到“长思想”阶段，而仅到长知识阶段就不再上升了。

    长知识阶段的明显特征，是市场相对平稳，不会出现大起大落的动荡局面。广州、北京、上海、深圳等城市已步入青壮年期，呈现平稳发展态势。二线城市：徘徊于“长身体”与“长知识”间

    而中国的二线城市，即各省会城市，处于“长身体”与“长知识”的中间带，因而既会出现市场动荡，比如房价升跌幅度较大、出现一窝蜂浪潮等不稳定现象，同时也具有相对的平稳性，虽然这种平稳度与一线城市相比还有较大差距。用一句话形容，二线城市目前处于“在动荡中阔步前行”的状态。三线城市：正在疯狂“长身体”

    然而，中国的三线城市，也就是地级城市，正处于疯狂长身体阶段，三线城市的房地产市场呈现战国时代的缩影，无论是国家的宏观调控落实还是政策的规范与执行，无论是开发商的开发思维还是房地产市场形势，均出现一片“乱世的繁荣”。所谓乱世的繁荣，是指市场秩序混乱，政策执行不力，但房地产价格行情却一路攀升，开发理念在快速提升、开发总量也在大幅增长。虽然政府明令禁止预售远期楼花，可许多三线城市仍然在大卖红线图。

    三线城市的房地产市场，产品的粗放型现象十分严重，走了一线城市早期所走的老路，重复了一线城市过去探索时所走的弯路，本来作为三线城市，应该采用蛙跳式发展方式，即跳开发达、先进城市过去所走的一些弯路，而直接进入较高层次，可是三线城市的开发商由于受到思想观念的掣肘，重复了不该重复的错误。导致这一现象的主要原因，是三线城市的开发商观念过于落后，目光短浅，思维模式局限性太大，不爱学习，即使学习也是机械性的学习，往往采用“拿来主义”，照搬照抄，乏于思考，小农经济意识过于强烈。这些是三线城市开发商的普遍而致命的特征。未来几年三线城市的春天

    但是，古往今来，历史无数次证明，没有哪个时代比乱世更能创造神话和英雄人物，所谓乱世出英雄就是这个道理。提到“乱世”这个词，喜欢惯性思维、用传统目光看待事物的人，可能很快就会联想到萧条，实则不然，中国三线城市的房地产却出现了“乱世繁荣”景象。

    前些年，许多三线城市的房价，还在几百元的水平线上，即使是今天，仍然有少数三线城市的房价还徘徊在三位数字上。今天，根据我的预测，中国的三线城市房屋均价应该在1700—2000元之间。两三年的时间，房价飚升几百乃至千余元。

    由于笔者长期在全国各地演讲与操作项目，对三线城市的房地产比较了解，笔者预测，三线城市的房地产发展空间还非常大，在三线城市做开发，短平快，赚得非常轻松、省事省心。估计房价在五年内可以突破5000元/平方米大关，今天有部分三线城市已经突破这个大关了，并且极少数四线城市的房价已经达到5000元/平方米的价位点上了。局部发达地区的三线城市如珠三角的东莞、佛山，长三角的温州、苏州等，五年内将会跨越万元（10000—15000元/平方米）大关。

    但是，房价并不会一路走高下去，当上升到某节点时，房价就很难再有大幅上升的空间了，基本就会进入微调阶段，从而迈向成熟。

    未来几年，是三、四线城市房地产的春天，暴利时代将会继续上演。

南平房地产始终存在机遇

    南平是一个怎么样的市场呢？在闽北，它既是一个中心行政区，也是一个经济中心区，它有几个非常重要的特征，对房地产发展来说是一个很好的商机。

    首先，这个城市在过去的自然发展中，在早期的规划上，可以说是相对滞后的，这个状况一直没有得到根本性的改善，这就造成了大量人口聚集在一个非常小的城区范围内。我最早一次来南平时，感觉南平的楼房真的很奇怪，从中间走进去，往上可以走几层，往下可以走几层，盖十几层的房子可以不用电梯，我想这在福建省内是独一无二的现象。

    其次，我觉得南平老城区发展空间、旧城改造的余地，即使是存在，也不可能给南平贡献一个现代化的格局。最近经常到南平，特别是今天看到江南·第一城，我明显地感觉到，南平这个城市发展的跨江战略已经全面打响。在南平新城区发展上，与老城区应该有一个对应性的、完全不一样的发展方式，不管是房地产项目的开发，还是未来城市功能上的一些品质，应该有一个质的变化。

    最后，南平有“人气”这样一个很好的聚集优势，能够便捷的辐射、吸引我们周边的城市，而且在整个海西大格局的发展当中，也处在一个绝对的交通枢纽的位置，它未来的发展前景是不可估量的。

    所以，我想，再过三五年，如果我们有幸再到南平来参加一个类似的活动的话，我想南平应该是另外一个形态，因为这个城市是一个保持着非常强大的爆发力的城市，南平房地产始终是存在机遇的。

南平，开发商大有可为的空间

    南平的房地产市场和其他三线城市不太一样，最大的制约因素是土地缺乏。

    房地产发展的一个要素就是土地供应，如果没有土地的供给，楼市的供给量肯定解决不了。目前，南平房子很好卖的大背景是几年所积累下来的购买力，因为南平很多年来没有很好的房子可以供应。从这个角度来分析南平的房地产市场，不难看出，客观存在的、刚性的楼市需求量是非常大的，南平的房地产企业应该要努力地满足这种需求。

    在这个过程中，开发企业可做的工作很多。我们知道，房地产产品涉及的方面很多，包括建筑、景观、环境、配套、交通等等，有些因素在具体产品的构建中成本所占比例不是很大，但做好了则可以给产品带来很多的提升空间，因此南平的开发商在市场发展和产品塑造上，大有空间可作为。

三线城市对调控具有较强的免疫力

    事实上，象屿集团进入南平是一种战略安排。两年前，象屿集团在做五年战略规划、研究全国房地产市场布局的时候，就形成了一个认识，认为中国房地产已经快速发展了十几年，市场规律说明房地产市场将会遇到一个周期性发展的问题，象屿集团房地产部门已经踏入了房地产市场发展有些过热的长三角地区和厦门地区，为了应对宏观调控可能带来的市场调整和冲击，我们决定要到市场稳定、潜力大的三线城市做一些补充，基于这样的认识，我们的第一站选择了南平。

    目前象屿集团在南平的发展事实证明，这种战略规划是正确的。目前，受宏观调控的影响，全国部分一、二线城市房地产市场萎靡，但是，南平房地产市场却依旧行情看好。我们比较了南平去年和今年同期的市场资料发现，今年第一季度南平的房地产市场销量还是在增加，房价比去年同期还在上涨。在市场信心方面，总体表现也还是不错的，去年，江南·第一城第一次开盘推出了380余套住宅，采用摇号选房方式销售，现场来了4000多人；今年3月8日，江南·第一城B组团开盘推出330余套住宅，采取排号选房的形式销售，最后统计表明，开盘现场最终排了近900个号。所以我们认为，从许多小的细节反应上来看，南平房地产市场的信心还是很充足的，宏观调控的影响对三线城市特别是南平的影响比较小，三线城市房地产市场对调控具有较强的免疫力。

 南平房地产是一个没有“傍大款”的美丽女孩
 
    改革开放后，城乡开始频繁互动，农村的人力、资源流向小城市，小城市流向大城市。经过了十年左右的资源聚集，随着北京、上海等一线城市的居住生活成本的大幅度提高，各种资源流向一线城市的动向开始遇到了阻力。

    所以，现在物流人流的聚集开始往下一级别的城市辐射，像福州这样的二线城市在两三年前开始受到这种辐射，这种资源聚集的优势也促进了福州的发展，使其成为房地产市场发展最快的地区之一。

    发展到现在，这种辐射也开始向三线城市转移了，像南平这样的三线城市将因此迎来一个发展的机遇。

    但是，我个人觉得，三线城市还可以形象地分为两类，一类是“傍大款”的女孩，所谓“傍大款”的三线城市，意思是在楼市前一阶段傍上一线、二线城市发展机遇的三线城市。比如广州、深圳的城市发展带动了三线城市东莞的楼市发展；北京城市发展带动了周边河北部分地区楼市的发展。

    另一类三线城市是“自己奋斗”的女孩，它们没有享受到一、二线城市发展所带来的收益，比如南平，它完全是根据自己的市场需求和城市自身发展努力走出来的市场行情，正迎来一个全新的历史机遇。

江南第一城肩负造新城的机会和压力

    从北京过来，刚到南平，一看到“江南·第一城”就觉得眼前一亮。

    我首先关注的就是“第一城”这三个字，“第一”说的是规模，是南平的最 大规模社区，我希望这个楼盘的品质也能做到第一，从数量到质量，都做第一。

    其次，就是“城”这个字。

    现代城市的功能是多元化的，是一个包含了“城”和“市”两个概念的综合体，里面应同时有工业商业等产业、学校、医院、写字楼等等。但是，现在的很多开发商把它们隔离开了，宣称这里是居住的、那里是工作的，这种观点是错误的，造成了城市功能的绝然分开。

    而对于江南·第一城来说，它要打造的，一定是一个同时包含了“城”和“市”两个概念的真正的城市。将来四五万人居住在这里面，或者工作在这里，是一个城市的概念，要把它当作一个城市来打造，而不是一个楼盘，也不是一个什么区，要有居住的、商业的，甚至还有产业的，这才是一个城市要做到的。

    对于大部分开发商来说，他们所做的事情，往往是花大量的精力来推动住宅楼盘，而对于江南·第一城开发商来说，还应该考虑城市的交通组织、环境、产业结构、空间的组合等等的城市打造，在规划上尽可能做到“第一城”的概念，而不是“第一楼”或“第一区”。

    以我的判断，从一开始规划，政府和开发商，就有意想把它打造成一个南平新城，所以才取名叫第一城。也因为此，我对这个项目很看好，如果这个“第一城”能够打造起来，市中心就能腾出来，旧城改造的速度就可以加快，这是一个城市的大战略，我们的开发商应该借助这么一个大战略，好好努力，不要着急。

2007年,三大原因导致房价追着地价涨

    2007年，中国房地产市场出现了少见的地价、房价推着涨的情况，究其原因，根本就在于土地市场和房屋市场都出现了供不应求的全国大趋势。那么，是什么导致了供不应求情况的出现，我认为，原因主要有三个：钱松、地紧和90/70。钱松，投资需求的源头。

    2005年到2007年的一段时间，咱们中国老百姓的钱袋松了，身上的钱太多，都要找投资渠道，就都跑到楼市买楼了。

    钱多了，购买力太旺、需求太旺，就会导致流动性过剩。

流动性过剩有几个原因，首先就是国内的经济改革，原来不记入货币的都记入货币了，比如土地，我们都开始用未来的钱了；再比如个人住房抵押贷款，这些都会造成流动性增加。但这还不至于造成过剩，过剩的根本原因主要是外汇储备。我们去年的外汇储备突破了1.5万亿，10年前只有1000亿，而到去年年底却达到了1.52万亿，这么多的外汇储备，我们的外汇不能流通，只好大量印人民币来流通，资金的主要流通根源就是在这里。

    第二个原因是我们的人民币升值。汇率浮动以来，人民币已经升值了百分之十二，今年一季度又升值了百分之十，而且还有继续升值的空间。这种情况下，外汇从各种渠道流入中国，深圳居民每人大概都有三万块钱的外汇，大量的外汇进来寻找投资渠道，这么多的流动投入到哪里去呢，包括企业的包括个人的，存银行？现在还在负利率，买股票去年牛市今年大熊市，人们有钱也不敢往里投了，最好的投资渠道在许多人看来就是买房子买楼，千百万人的故事都告诉我们，谁买了楼都没有亏钱，都赚了钱了。这就是楼市为什么这么热闹的原因，改善性需求和投资性需求不断增加，导致了我们的楼市需求太旺盛。

    导致个人和企业手头上的钱多起来还有另一个原因，就是我国的金融改革。

    首先是股权分离改革。改革之初，就出现了大牛市，使我们许多开发企业和非开发企业都在市场上获取了很多资金。对于这些资金来说，最好的投资方向就是房地产，大牛市支持了许多开发企业和非开发企业买地的冲动和积极性，十块“地王”的地，九块是上市公司的，还有一块是准备上市的。原因很简单，主要是股市融资成本低，而且地拿越多，业绩就越好，所以在土地供应相对紧张的情况下，需求旺盛，从而导致了“地王”的产生。所以，面粉卖得比面包贵、楼面地价高于销售楼价的情况在2007年出现就是必然的了。

    那么房价为什么会涨得那么快？也和金融改革有关系，银行改革从2006年启动，大银行上市，股份制改革成功以后必须提高效益，所有银行都认为个人住房抵押贷款是最好的产品，所以大家都来增加个人住房抵押贷款，对于开发商来说，房贷收紧了，个贷放开了，所以通过个贷来解决存款资金缺乏也是个途径。实践证明，去年许多商业银行就开始动脑筋打开个贷的门路，结果2007年一年的个人住房抵押贷款比上一年同期增加了88.4%%，银行的个人住房抵押贷款大大地放大了住房需求，这就导致了2007年中国房地产市场销售业绩增加了27.5%%，销售值增加了25%%，竣工值增加了5%%，差了二十个百分点，供应自然紧张，楼价也随之疯涨。

地紧，物以稀为贵的定律

    地紧的问题是我们国家长期以来的问题，因为我们国家一直要保持粮食的稳定供应，一直实行耕地的保护政策，国家明确我们要保护18亿亩的耕地。现在，我们有18.2亿亩耕地，也就是说，到2020年以前，我们只能用两千万亩土地来搞建设，一年两百万亩都不到，所以土地紧张将是长期存在的。这种情况下，我们出台的政策一直是收紧土地，而个人的需求仍旧是旺盛的，自然就导致了整个土地市场的供不应求。

90/70，延缓市场供应

    国家出台90/70的政策，方向应该是完全对的，但是由于我们的地方政府和开发商对90/70的观望、怀疑和等待，在2006年政策出台以后，有相当一部分的项目没有审批或者拖延审批，因而在2007年由于这个原因减少了供应量，出现了供不应求，必然导致房价上升。同时，房价地价推着涨是连动的，房价涨了，推动开发商继续拿地，产生了过高的预期，大家心慌了，所以我们有必要出台政策来挤压泡沫而不是刺破泡沫，使房价不要再涨了，导向理性的回归。

三线城市地产新形势下吹响前进的号角 

 
“三线城市房地产发展机遇论坛”现场

    在这样一场高规格的对话中，专家们站在全国市场的角度，理论结合实际，进行了高屋建瓴的分析。真理是具有普遍性的，将他们的逻辑分析对应到南平，就很自然地解释了3月8日江南·第一城的那一场“逆市飘红”。在专家们看来，那样一场“热卖”其实是“时势”必然会造就的一个“英雄”：三线城市一方面不是房地产市场调控的主要对象，享受到了类似“豁免”的特权，前行无碍；另一方面，在当前形势下，三线城市相对一二线城市有其独特的时代优势，前进的“动力”十足，英雄就此横空出世。

豁免宏观调控目的：限制房地产行业的过热投资

    “宏观调控和房地产调控是两个不同的概念，我们经常说房地产宏观调控，这种说法是有所偏颇的。宏观调控是整个国家对整个宏观经济的调控，房地产市场调控只是其中的一个方面，房地产市场调控是宏观市场调控当中的一个调控。”前言提到的所谓“逆市飘红”中，“逆市”的出现首先是源于国家持续出台的房地产市场调控政策，因此，在对话中，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授首先对房地产调控的概念作了如此解析。

    “宏观调控是一直都在进行的，如果宏观调控哪天突然没了，那就是发改委失职了。我们的发改委一直在调控经济，朱镕基总理在任的时候，为拉动内需，谁盖房越多，买房越多，对中国的经济贡献就越大；现在的情况不同，谁投资结构不合理、投机成分比例过大，就遏制打击，因为目前宏观经济的现状是投资增长过快，信贷过多，外汇顺差虽然有所下降，但还是比较多，国家现阶段的任务就是控制投资由过快增长演变为过热。”在顾云昌教授看来，中央政府现阶段出台的一系列房地产调控政策，其实并非只是针对房地产这个行业的，而是为了协助控制宏观经济上的投资过剩，这是一个比房地产行业要重要得多的国事。

    顾云昌教授的潜台词是，国家出台房地产调控政策其实并不是为了限制房地产行业的发展，而是为了限制占社会整体投资比例较大的存在于房地产行业的投资或投机过热行为。也就是说，调控政策所针对房地产这个行业的，只是开发企业的过热投资、疯狂囤积土地，以及购房者的非理性投资、投机性购房行为。

    福建知名房地产学者、福州大学刘福泉教授从另一个角度佐证了顾云昌的观点。他指出，在他的研究体系中，之前的房地产调控之所以没有起到预期的作用，是因为政策忽略了市场的作用，目前出现的房地产盘整，究其原因很大程度上是因为市场说话了。

    刘福泉教授说，大约8年前，世界银行将中国地产版图划分为四个区域：长三角地区是高增长低风险、珠三角地区是高增长高风险、东北地区是高风险低增长、西部地区是低风险低增长。他认为：“这种划分是符合中国房地产市场实际的，房地产市场刚起步时，有很多不符合规律的事情。但随着房地产市场的发展，逐渐回归市场规律，市场归位到跟城市的地位相匹配。”为此，他还特地举了一个珠三角的实例。他说，珠三角地区的广州、深圳是地位明显低于北京、上海等城市，但是，前一段时间，深圳、广州的房地产增长过度疯狂，经历这轮调控后，就出现了房价大幅回调、市场举步维艰的情况。

    “开发企业疯狂投资拿地、各种资本（多数是外来资金）狂热炒房，使房价大大超越了城市本身的地位，因此，才出现了目前调控下的明显市场困难，这也进一步说明了房地产调控的目的是为了限制行业里的过热投资或者说投机。”刘福泉教授如是说。市场三线城市地产：刚性需求、理性开发是市场主旋律

    专家们一致认为，房地产调控限制的是投资过热和投机性行为，言外之意就是，国家调控不是打击自住等刚性需求的购房行为。而在目前的房地产市场里，最巨大的自住性购房等刚性需求无疑来自于农村人口的城市化。

    “中国有85%%是农村人口，大约九亿多，他们基本上居住在农村，按照著名经济学家张五常的见解，未来农村人口可能降到25%%，也就是说未来还有5亿多农村人口要居住在都市，这个需求无论怎样低估，都是中国房地产业在相当长的一个历史时期难以供给的。从目前的情况看，截至2003年，改革开放以来中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍，但这种扩张主要是面对一二线大城市的；同时，中国的第一次城市化浪潮，也是从一线城市开始的，其城市化率已上升到70%%，有的达到75%%，其第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二三线城市投入相对比较少，城市化率只有百分之三四十，离70%%还很远。”福州城市规划研究所所长陈亮分析认为，在这种情况下，未来几年，农村人口进入一线城市的难度将急剧加大，而针对三线城市的城市化进程的速度和力度都将因此大大加快。也就是说，未来几年，将有大量的农村人口涌入三线城市，而他们对于三线城市所产生的都是真实的自住需求。

    对此，刘福泉教授也表示了赞同。他说，在改革开放前，城乡是分割的，改革开放后，城乡开始频繁流动，农村人力、资源流向小城市，小城市流向大城市，最终越来越集中于一线大城市。经过了十年左右的资源聚集，进入一线城市和居住一线城市的成本都已经非常高，因此下一个阶段，农村人口进入城市的主要选择毫无疑问将是三线城市。

    “实际上，出现在三线城市的这种自住需求还不仅仅来自于农村人口，也来自于三线城市本身的城区人口。”九歌万派董事长刘波说，他研究了全国的很多三线城市，他们有一个共同点，就是房地产行业起步较晚，当地市民购房意识的觉醒也比较晚。因此，在这些城市中，大量市民还居住在拥挤、落后的老城区、老社区里，随着房地产市场的进一步发展，人们的购房意识一旦觉醒，这种改善居住条件的刚性需求也必然将全面爆发。

    既然有强大的刚性需求，就必然需要房地产开发来满足这种需求。

    “就三线城市的房地产开发而言，整体是比较理性的。这种理性其实是有着客观原因的，那就是购房人群以当地人和周边县区的人为主。”顾云昌分析认为，这样的市场容易掌握，它每年的需求是多少，发展速度是多少，作为地方政府，作为土地管理部门很容易把控房地产市场的供应节奏。而上海、北京、杭州这些城市就很难把握，因为这些城市不是当地人买房为主，所以这些地方的房价和开发量并不是由地方的收入状况决定的。

    “因此，在三线城市，政府一般能合理地滚动供应土地，房地产的调控往往也和城市的大小相匹配、和供求市场相协调，而房地产开发企业的行为在政府大方向的把控下，也必然比较理性。”

    一方面是购房需求以自住为主，一方面是房地产开发企业的行为比较理性，那么，以限制房地产行业的过热投资为目的的宏观调控，自然就很少影响到三线城市的房地产了。相反，为了满足大量真实的自住需求（包括农村人口进城和城区人口改善居住），国家甚至有可能出台扶持三线城市房地产的举措。动力后发优势：新形势下三线城市的独特机遇

    对于一个人来说，人生要成功，除了没有人为阻碍和伤害外，很重要的一点是，自身还得有获取成功的能力和机遇。这个情况跟目前三线城市房地产的情况很相似，它们在当前形势下，除受宏观调控政策影响很小以外，还有着一些属于自己的独有后发优势。

    “在过去的10年左右时间里，中国的一二线城市已经基本经历完了一轮城市规划变迁，大规模的新区开发已经完毕。但对于三线城市来说，具有革命性的城市规划蓝图变迁才刚刚开始，新区的建设在未来几年将日趋完善，人们对新区的认同感也日渐形成。这对于房地产来说无疑是一个非常大的机遇。”刘福泉教授说。

    “与此同时，在中国的一二线城市，房地产产品的创新和研发已经到了一定的高度，产品形态和品质在短期内已经很难有质的飞跃。而对于三线城市来说，原有的房地产品质基础低，在新一轮城市规划过程中，新推出的产品在品质上也有了质的飞跃，呈现出完全不一样的居住生活模式和品质，这对于消费者的吸引力无疑是巨大的。”

    对此，顾云昌教授表示了赞同，他说三线城市在产品品质上是有着明显的后发优势的，同样的楼盘品质，相对地比发达地区市场发育得晚一点，老百姓买房要晚一步，但品质可以比别人买房的时候要高。因为，三线城市在这个时候开发得更成熟了，积累了更多行业经验，产品更丰富、理念更加解放了。

    而陈亮则对此进行了更为具体的解释，他说，国内房地产市场发展分4个阶段：第一阶段是90年代初期土地出让尚未实施招拍挂时，楼价2000元左右，楼面地价700元左右，当时决定房价的成本构成是建安、利润、地价、税收四个方面，其中地价和税收占比例较小；第二阶段是90年代中后期，开始运作阳光土地出让，土地价格迅速攀升，地价占房价比例大幅增长；第三阶段是2003、2004年，大量土地已经完全由市场获得，土地成本第一次在价格体系中的占比成为第一位，约在30%%左右；第四阶段，2005年以后，新出让的土地，土地价格已经占到成本的60%%左右。从这个角度看，三线城市的房地产发展情况普遍才到第二个阶段，开发商有机会在控制整体成本的情况下，提高建安投入，提升产品品质。也就是说，三线城市的开发商有机会以不太高的价格提供给消费者品质比较高的房地产产品，这无疑是三线城市房地产市场在目前形势下的独特优势。声音顺应大势：江南·第一城胜在必然

    与会专家学者在讨论的过程中认为，三线城市房地产市场在目前形势下的独特优势，福建象屿公司及其开发的江南·第一城的成功，主要得益于几点：一是顺应了市场及社会的发展趋势，理解了一线城市的昨天就是三线城市的今天，抓住了良好的机遇；二是对市场的深刻认识、在产品创新和生活方式引领方面的持续努力；三是在去年价格“疯狂”上涨的行业大背景下，坚持自己对宏观形势的判断和理性的价格策略，与中央对房地产的调控政策吻合。此次江南·第一城推出的中小户型、合理价位的住宅创新产品，受到市场的追捧和认可在情理之中。

    那么，专家学者如何就当前形势下江南·第一城的成功进行深入浅出的判断与解读？且看下期报道。（闽北日报)