从各城市反映的信息来看,二手房新近迎来出货潮.有人认为,二手房加紧出货是投机出逃,因而可能推进新房降价步伐.而本人认为,二手房出货潮不会致新房房价下降.
二手房本次出货主力包括两大块,一类是投机投资性消费,二类是早期非投机投资房源借助高房价的惯性与拐点论前夜吐故纳新.
先看投资投机货源.根据市场房价出现的波动,而这些房源基本是前期集中于一线城市的货源,他们全部面临着:断供还是降价出货,无法转移.并且这些投机投资消费品种,主要集中中产阶层受用的户型,低档产品断货现象非常严重.
而这些货品的重要特点是其具备优越于现售新房的质素,如建筑形态,如户型分布,如地段等,而其买家即中产者,又具备一定的购买力,这是商业谈判达成一致的重要条件,并且大家都知道目前的市场不如前期那般红火,购入者有在大堆理由压价.而从紧及拐点论让出货者必须在较短时间做出决策.而前期房价泡沫让出货者掌握着降价空间,他们没有开发商那么大的出货压力,降价取决于赚多与赚少.因而中高档二手房紧急出货是这一波二手房出货风潮的主流现象.
第二类是因为各地推出的保障住房,无论从范围,愿景,还是未来的兼顾与扩容,让许多取得前期保障房或公管房的人们,发生心理预期的转移,他们指望通过进出处理,完成不用过大支出的换房,提高居住质量.
而周边新房价格高位运行让这些原来的老龄房,经适房,直管公房甚至私房,获得了较大的价格空间,他们可以结合新房购买价格与总价程度来决定出手价格.
其次,位于其他城市的二手房出货,主要情形在于:
一方面是借助最后一波高房价紧急腾空,再根据市场变化决定是否进入新房市场,这部分人等受拐点论的影响非常明显,他们认为现在是出货的最后时机.
另一方面,由于市政空间无限扩大,交通改革变局导致地段不断出新,一些老城区的二手房根本不用愁出租的问题,而城市副中心区域由于就业环境与交通环境的改善,出租率也大为提高.所以,出货者主要是城区与城郊结合的中间地带,房价剧增后留下较大空间,事后来看,泡沫居多,有些投机或投资消费,基于断供压力而出货.
归纳一下,本次二手房出货潮,主要是投机投资利益释放,存量老房及存在房价泡沫区域的新房类二手房转移风险式出让,买家以中产阶层与少许无房户与投资户为主,无法对新房市场起到补充供应以及稀释房价的作用.
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