厦门再现“分期首付”

　　“厦门楼市这一波‘分期首付’潮是从2007年底开始的，并渐渐盛行。一开始只是一两个楼盘在推行，到了今年2、3月份的时候达到最高峰时，有十多个楼盘采用了这种促销方式。”多年从事房地产销售的陈亮介绍。

　　据了解，为了吸引购房者，厦门不少开发商打出了诸如“首付10%就签合同”、“首付8万即可入住”等诱人口号。此前，集美双桥明珠就推出了“1587计划”，根据该计划，购房者可分三期支付30%的首付，在签定购房合同时付15％、交房前交付8%、办理产权证前交付最后的7%。而集美乐活小镇的“乐活青年置业计划”也是将30％的首付分成3个10%，要求购房者在一年内分3次付清。此外，近期推出的大溪地四期项目也打出了“免息分期首付”的旗号。

　　据了解，早在2000年，厦门就有开发商以这种方式进行促销，并获得不错的销售业绩。但是2005年以来，楼市日渐火暴，开发商对促销已不屑一顾，“分期首付”自然也倍受冷遇。时隔数年，楼市再遇“寒冬”，急于甩掉手中楼盘的开发商们再度使出这个招数来吸引消费者。

　　“‘分期首付’并不是什么很特别的促销手段。它是通过开发商垫付等形式，变相地降低购房首付金额。” 厦门汇成建设发展有限公司营销部的工作人员王先生表示，这种促销手段不单出现在厦门，在国内许多城市都可以看到。据了解，在厦门，“分期首付”一般是由开发商以不计息的方式为购房者垫付首付款，然后再由购房者分期偿还。另一种方式是，购房者向开发商委托第三方借款支付购房首付，日后再分期偿还给第三方，而开发商则替购房者支付借款利息。
                                                               

貌似实惠 实为价格保卫战

　　事实上，“分期首付”的推出确实迎合了一部分购房者的需求。据了解，采取这种方式购房的消费者分为两部分，一种是一些收入尚可但缺少积蓄的年轻人，他们无法一次性支付三四成的首付款，“分期首付”在一定程度上缓解了他们的资金压力；“分期首付”还让另外一些资金不足的购房者实现了一次性购置大房的梦想，如圣地亚哥楼盘提出“首付18万就可入住四房”的口号，在高房价的厦门实属少见。据陈亮介绍，厦门有不少楼盘在推出这种促销方式后，签售率都有了大幅提高。数月前开盘的乐活小镇和大唐的美之郡，在推出“分期首付”后都销售了过半房屋。

在楼市低迷、信贷从紧的背景下，开发商不敢轻言降价，因为一旦房价下跌，就会进入快速下滑通道，必将大量侵蚀开发商的利润。戴亦一教授说，在这种情况下，开发商似乎已经形成了“价格联盟”，一方面缺钱，一方面又不能“甩货”，只能期望采用更多的促销手段刺激市场神经，而在不降价的前提下，“分期首付”则是当仁不让的首选。

    而推出“分期首付”，一方面降低了购房门槛，迎合了一些购房者的需要，扩大了潜在客户群体，对当前不景气的楼市起到一定的刺激作用。而更重要的是，虽然表面上开发商帮购房者垫付了50%以上的首付款，或者支付了首付的利息，但实际上，开发商却可以拿购房者的购房合同从银行获取剩余的60%、70%的房款，并且在保住房价的前提下刺激了销售，开发商一点都不吃亏。

“分期首付”暗藏风险

　　“分期首付”为何在广州、深圳等地被叫停？
　　厦门秋生律师事务所的林龙美律师说，“分期首付”与引发了美国次贷危机的“零首付”十分相似。林龙美认为，“分期首付”也是在相当程度上降低了购房信贷申请者的信用等级，使得本身是优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向。林律师说：“这些消费者本身不具备购房能力，在开发商的‘帮助’下购买房产，他们的经济实力与信用度都比较差，容易形成坏账。”

　　戴亦一教授认为，开发商为购房者垫付、赠送首付，实际上是将资金风险转嫁给银行，也给房地产的调控措施带来阻力。戴亦一同时提醒购房者，要算好手头资金、看清开发商约定的不能按时补齐首期款的违约责任，量力而行。（注：读者可参看本期5版《小心！降低购房门槛将引发次级债》一文，其中对“分期首付”带来的风险有详尽分析。）

“分期首付”或将淡出

　　当被问及广州、深圳叫停“分期首付”是否会影响厦门楼市时，厦门大多数开发商都不予置评。大溪地楼盘近期正在举行“分期首付”促销活动，其开发商东区联合房地产开发公司总经理苏宝通认为，这一促销计划不会受到广东叫停事件的影响。苏宝通说：“我们推出的方案虽然是分期，但购房者也要付完全部首付后才能签订购房合同，我们公司并未垫付资金，也没有提前从银行获取房款，不会受到影响。”

　　而某房地产公司营销部工作人员黄女士则告诉记者：“我们在不久前也推出过‘分期首付’的促方式，但效果并不理想。”黄女士介绍，“分期首付”存在很大局限性，对于面积小、总价低、首付款少的楼盘来说，这种促销方式确实起到了不错的业绩；但对于面积较大的楼盘，因为首付较高、月供压力大，许多人根本无法同时承担首付的分期款以及按揭款，因此促销效果并不大。

　　“这种促销方式针对的是高收入年轻人，从厦门的地价来看，这些人的月收入如果没有上万元，恐怕很难按时还款。但在厦门，有这样高收入的年轻人并不多。” 注册房地产估价师谢先生告诉记者，“分期首付”在厦门已经推行半年多，具有实力的潜在购买群体已被挖掘的所剩无几，再想以这种方式增加楼房销售量将日益困难。谢先生说：“如今，推行‘分期首付’的楼盘已是从最多时的十几个减少到现在的几个，这就说明‘分期首付’在厦门已经没有生命力了。”

　　戴亦一教授认为，各地陆续传来叫停声音后，消费者也将对这种促销方式心存疑虑，即使厦门有关部门不出面喊停，购房者出于购买后因违规而被处罚、没收的担心，也极有可能不再接受这种销售模式。”对于当前楼市低迷的状况来说，这种“变相保值”的销售方式也将逐渐不被接受。戴亦一强调；“现在的情况是，开发商不拿出实质性的降价行动，就别想打动消费者。”他认为，以后一段时间内，打折、降价才将是楼市的主旋律，“分期首付”必将淡出人们的视线。海峡财经导报见习记者 陈宏