流拍频频

　　原定于5月12日举行的福州市2008年第四次土地拍卖会，推出的地块是宗地2008－01号和宗地2008－05号，但因报名人数不足，这两幅地块流拍，于5月21日起转为挂牌。

　　事实上，这两幅地块从一开始就备受关注。宗地2008—01号位于鼓楼区，锦江路东侧、乌山西路南侧，占地面积50.22亩。在3月21日举行的2008年福州第一场土地拍卖会上，该地块就因报名人数不足而宣告流拍。

　　记者注意到，此次宗地2008—01号地块的规划指标已经有所调整。原先规划要求，90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总建筑面积的70%以上，而此次则将该比例调整为30％以上。然而，对于规划指标的“让步”，开发商似乎并不“买账”。

　　宗地2008－05号则位于台江区白马南路东侧，地块分A、B两幅，总计约46.55亩。2007年9月11日，该地块曾以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价被福州某开发商拍得，但今年初，该开发商悔拍退地，放弃了7000万元的保证金。

　　在此次土地拍卖会前，曾有业内人士预测，在目前的市场环境下，“这块地肯定卖不到去年的价。现在业界关心的是今年拍出的价会比去年低多少，而新价格也将被视为今年下半年福州楼市的风向标。”可惜最终的结果是鲜有人竞拍，今年与去年的反差之大，耐人寻味。

　　5月12日，福州市国土资源局发布了《关于2008年第五次公开出让国有建设用地使用权的补充公告》，对于5月19日拍卖的两幅地块（即宗地2008—06号与宗地2008—07号）的规划指标也作了调整补充。公告称，宗地2008—06号(位于洪湾路西侧，三环路东侧，总面积282.12亩)及宗地2008—07号（位于洪湾路西侧，由三地块组成，总面积258.06亩），两幅地块套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，均调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上。而在此前的公告中，上述两幅地块的90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。尽管如此，5月19日的土地拍卖会上，这两幅地块还是因报名人数不足而转为挂牌。

　　至此，在今年福州市国土资源局推出的9幅土地中，除一幅位于世贸外滩花园与君临闽江交接处的地块被亿力集团以6.85亿元的成交价拍走，另一幅商业地块以7944元/平方楼面地价成功拍出外，其它7幅均遭遇流标或流拍。

恶性循环

　  出让地块为何频频流拍？

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠分析认为，首先是银根紧缩导致房地产商资金链偏紧，迫于“囊中羞涩”，参与拍地的开发商并不多；其次，鉴于国家针对房地产市场的宏观调控政策，买方处于观望状态，需求的降低改变了开发商对后市的预期，影响了其开发项目的积极性；此外，微观层面的因素也影响了土地拍卖，例如地块本身的地段、配套以及政府对地块的定位等，都可能影响开发商拿地的热情。

　　对于过去土地交易市场上“地王”频现的现象，王阿忠认为，开发商之所以热衷于拍“地王”，是希望以此带动整个楼市的热情，并将周边的地块价值及房价向上拉抬。“因为地价与房价是相辅相成的。最典型的例子便是去年‘9·11’福州土地拍卖会上，万科高价拿地造成福州房价一夜暴涨。”

　　业内人士普遍认为，“地王”时代已经一去不复返，如今的福州房价已经回落到“9·11”之前的水平，楼市的低迷，让众多房地产商陷入了观望状态。有数据显示，今年一季度，福州房地产项目建设速度减缓，新开工项目减少，房地产开发企业土地购置费同比下降39％。

　　地块接二连三流拍，将带来怎样的市场影响？这也是房地产商担心的问题之一。“地块一再流拍，人们对楼市的信心将继续下挫。”福州某房地产公司相关负责人表示。

　　“恶性循环。”王阿忠如此形容土地流拍对市场的影响，“大家本来就对楼市缺乏信心，处于观望状态，如今土地拍卖再次遇冷，等于印证了人们之前对市场的判断，观望气氛将进一步加剧。这将导致房子更不好卖，开发商资金愈发紧张，对土地拍卖更加缺乏热情，由此形成恶性循环。”

　　眼下，最为焦虑的当数去年以高价拿地的开发商们。当时土地市场陷入狂热状态，一些开发商以高成本价拍得土地，如今楼市转冷，这些项目正面临上市。“高价推出这些项目吧，担心市场难以接受；若以低价推出，则会对开发商自身利润造成影响。”有业内人士如是表示。

地价博弈

　　土地市场不景气，政府部门也不希望看到如此局面。

　　两次调整土地规划指标，“政府部门似乎是为了激活市场。”王阿忠如此解读。

　　福州某房地产公司财务总监的看法是：“现在能吸引开发商竞地的最好办法就是降低地价，但政府不愿这么做，因为一旦降低了地价，对整个市场的影响是非常大的。可是地价不降，开发商资金吃紧，便不敢参与竞拍。”

　　对于政府部门调整相关地块的规划指标之举，不少业内人士认为，这依旧很难吸引开发商，因为资金问题才是开发商现今面临的最大问题。“如今地方政府对地价的预期还是比较高的，而这份预期与市场需求之间有一定差距，只有当两者之间达到平衡，土地才可能成功拍出。”王阿忠认为。

　　记者了解到，为防止开发商悔拍退地，5月份推出的几幅地块的拍卖保证金门槛明显提高，其中有两幅地块保证金达到了2亿元。

　　值得注意的是，近来政府部门加大了土地的供应力度。从5月份来看，就有540亩土地推出。另据4月底福州某媒体的相关报道，福州9幅近千亩的地块将全面启动改造。据此，有业内人士推测，政府希望通过加强对土地市场供应与需求的双向调控和引导，加大新区建设和旧区改造力度，以期形成房地产开发的新热点。

　　对此，有业内专家认为，政府加大土地供应的做法可能无法达到预期目标。“市场不景气，并不是通过加大土地供应就能够改变的。”该专家认为，土地供应减少会使得房价因地块稀缺而上涨，而土地供应量大，则可能导致房价进一步下探。

　　该专家认为，在当前形势下，政府应当精选一些优质地块推出，并采取多种土地出让方式。“例如，可以采用招标方式，先通过分析市场可接受价格将房价定下来，再扣除相关费用，最终定出合理的地价。”海峡财经导报 记者 江晓春