——第三期“芗房论坛”现场会纪实

   核心提示：5月22日,由厦门房地产联合网、泉州晚报、东南早报和漳州海商巴士TV等来自厦漳泉的多家媒体联手主办的“芗房论坛” 在漳州举行。参加此次论坛会的嘉宾有：漳州职业大学房地产专业讲师侯东君 ，ME时代总经理何力伟、销售总监周文强，向荣集团策划经理薛理文，盛唐地产机构区域总监沈炎洪，信达诺房地产执行董事车万程 ，中国人寿财产保险股份公司漳州中心支公司业务主管叶汉宾 ，中国人寿财产保险股份公司漳州中心支公司互动业务主办黄雍等。

   5.12汶川地震灾难给当地群众带来了极大痛苦，地震中人们的伤害主要因为房子的坍塌。此次第三期“芗房论坛”就房屋建设在抗震方面的技术要求、购房者在抗震功能上可以参照的房子的特性、以及地震险在将来有没有可能被纳入房屋保险的范围等问题进行了讨论。另外，嘉宾们也就五月份漳州的楼市情况做了一次良好的交流。

芗房论坛现场

    我们建设房子时，在抗震方面，有哪些技术上的要求？漳州职业大学建筑工程系的侯东君老师首先从专业的角度做出了解答。侯老师说，房屋在抗震方面最直接也是最重要的因素是结构设计，合理的结构设计会使房屋的结构受损降到最低。目前建筑中的主要结构有混合性的结构、框架结构、框剪结构、简易墙结构、钢结构等。侯老师介绍说，钢结构是抗震能力是最强的，简易墙结构的弱些，接下来就是框剪结构，再下来是框架结构，而混合结构是抗震能力最弱的，地震时产生破坏的可能性也是最大的。除此之外，侯老师认为房子的结构设计还要考虑几个方面。首先是场地；其次是平面和立面，合理规则并对称的平面结构会有较强的抗震能力；再次是原始建筑材料，原始材料的质量也会影响房屋的抗震能力。最后是施工，国家对房屋的建筑中的抗震施工规范是比较重视的。

    侯老师还援引2002年实施的《建筑抗震设计规范》向大家介绍，我国城镇建筑必须做到“小震不坏、中震可修、大震不倒”。即遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时，一般不受损坏或不需修理可继续使用；当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震时，可能损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。

    信达诺房地产执行董事车万程同意老师的观点，他还补充说，近几年国家相关规范对房屋的抗震功能有更高的要求，但消费者总不能等地震来了以后再来检验这个抗震能力，选择基本上符合设计的要求规范的房屋即可。车董事还认为，比较经得起地震冲击力的房子，外观可能又不是最美的，而目前消费者更看中整个楼盘从外观到内部设计的直观印象。

    持相同的观点的向荣集团策划经理薛理文也认为，消费者到买房子的时候，抗震功能是一个比较“冷门”的参考因素。现在大家寻求的还是社区的大环境和小环境，从商业配套、市政配套到社区内部的商场、游泳池、会所等。

漳州抗震设防7度 汶川地震督促品质

    ME．时代的销售总监周文强结合项目处意向客户的咨询情况谈了自己的观点，他说，地震虽然或多或少的提醒人们更加注意房屋的抗震功能，但目前消费者在购房过程中却鲜有把抗震功能作为买房的参考因素。

    盛唐地产机构区域总监沈炎洪认为汶川大地震后，购房者会更关注房子的质量。而开发商作为房屋的建设者或参与者，也会因此更注重房子的质量问题，以适应地震之后购房者新的心理预期和需求。

    向荣集团的薛理文介绍说，漳州处福建沿海，也是地震的多发地带。根据相关规定，漳州市的抗震设防烈度为7度，消费者可以参考这一指标。此外，钢筋、泥土之间的比例以及每平方使用的钢筋量都有国家统一标准都可以加以参考。

房贷险自愿投保 震险或将成趋势

    据了解，在美国加州，因为多地震，所以地震险也是必备的，虽然保费非常高，但是一定得买。灾难发生后，保险公司支付的钱能够在盖一个房子。而在我们国内地震一般不被纳入房屋保险范围，我国也是地震相对多发的地区，那么，地震险将来可能被纳入房屋保险的范围吗？中国人寿财产保险股份公司漳州中心支公司业务主管叶汉宾谈了自己的看法。他说，相对保险业发达的美国，国内保险业发展是比较滞后的，最早的时候只有人保而没有财产保险。我国的财产保险直到98年到99年之间才开始初现雏形；2000年到2007年主体才逐渐增多并进入一个自由竞争发展的阶段。叶汉宾主管认为，地震本身是一种巨灾，一家保险公司的承担能力是非常有限的，一家保险公司或几家保险公司合起来总资产可能远远没办法进行理赔的。但他认为我国也是地震多发地带，地震险应该会是一种趋势。

    汶川地震，全国牵心。灾区出现按揭还贷的问题，也成为金融机构所面临的难题。贷款所购的房屋虽然出现损毁，但购房者与银行的债权债务关系却没有发生改变，如何在地震灾害面前解决这种债权债务问题成了业内的一个热点话题。中国人寿财产保险股份公司的互动业务主办黄雍介绍说，漳州房贷市场并没有强制投保个人房贷险，银行也不作独立的引导，完全是看客户自愿。她说，由于房贷险的第一受益人是银行，房贷险的出险几率又很低，并且保费比较高，房贷者一般不易接受。

红五月未见火爆 期待政策放松

    谈及“红五月”之后的楼市表现，向荣集团策划经理薛理文认为刚性需求的释放是必然的。他的观点是，刚性需求存在两个方面。首先是明年这个时期打算结婚的购房者，今年必须要买房子的，自住性的刚性需求。其次是教育性的需求。购房者会选择在教育环境较好的小学、中学所在区域置业，挂靠孩子的户口。薛经理说，5月份客源量是源源不断，刚性需求占成交量的较大部分，投资类型销售量还是比较低，主要是以自住为主。
  
    说到漳州的市场，ME．时代的总经理何力伟也接过话茬。他从房价谈起漳州的楼市，何总说，从整个福建省来看，市中心的房价并不算高，应该还有一个很大的增长空间。他援用一组数据说，漳州的房地产开工面积已经接近300万平，在这么大的新建房放量背景下，整个市场的销售必然会相对平缓。何总认为，去年以来的新政并非影响漳州楼市的根本因素，他认为漳州楼市趋缓的首要因素应该是新房放量过大，造成市场消化迟缓。他还认为刚性需求是最基本的市场推动力，但现在还存在一些观望的心态，这也是“红五月”没有出现的主要原因。
   
    信达诺房地产执行董事车万程也分析说，漳州楼市的销售量虽然受到一定的影响，但价格并未出现明显的下滑。从整个大环境来看，国家的货币紧缩政策对房地产的影响是一个持续的过程。至于5.12地震，车董认为国家可能会重新考虑通过货币政策调整来刺激经济，他希望国家的货币政策会适当的放松。
        
    对于车董的看法，盛唐地产机构区域总监沈炎洪表示赞同。他还从土地市场的角度做了补充，他认为，相比以前，现阶段正是开发商拿地的时候。但现在开发商拿地很谨慎，说明这个市场还存在不成熟的因素。而对于刚性需求，沈总有不同的理解，他说，所谓的刚性需求简单的说就是没有人去推动，最终还是会有人去购买。他认为刚性需求下的市场才会稳定和理性。

网友提问：

网友：万科的“捐款门”事件一时闹得沸沸扬扬，请现场嘉宾评价一下开发商的赈灾行为。

信达诺的执行董事车万程：个人也好，开发商也好，对这次地震的破坏性有一个认识的过程，王石当时也说了一句话“不要给振灾太大的压力”。大家对地震以后发生的事情大家都在认识当中，有心才是最重要的。我觉得，现在还有很多事情大家都要做了，尽可能力所能及的做一些事情。

网友：很快要进入08年下半年，楼市转暖的迹象并不明显，请现场嘉宾谈一下楼市转暖的决定因素？

盛唐地产机构区域总监沈炎洪：政策是主要推动的力量，是根本改变市场的因素。另外从购房心里来讲，假如去年10月份是最“痛”的时候，那“痛”长了以后就不“痛”了吗？人的观望期是有耐性的，就是说里面还存在主观的因素。至于什么才能改变这个，最根本的还是政策的问题。