我国住宅房地产市场的运行状况

　　价格变动分析

　　2005年以来，我国住宅房地产价格出现了较快上涨。国家统计局联合国家发展与改革委员会自2005年7月开始公布全国70个大中城市房屋销售价格。从后图可以看出，我国大中城市的房屋价格呈现稳定上涨趋势。将价格环比变动以2005年7月的销售价格指数为基数进行同比换算后，可以看出，两年多来，我国平均房屋价格攀升了30%左右，部分地区的房屋价格上升速度则更快。

　　自2007年10月份以来，房价攀升出现了逐渐放缓的趋势。这是住宅市场自发调整的结果还是国家宏观调控发挥了作用，需要我们进行深入分析。

　　供给特点分析

　　第一，房地产开发投资稳步上升，但经济适用房投资仍然滞后。2006年、2007 年，全国房地产投资保持了稳定的增长，尽管2007年政府强调加大廉租房和经济适用房的建设，但是经济适用房的投资比重仍未有显著上升，大约为住宅完成投资额的5%左右。

　　第二，商品房销售面积持续高于竣工面积，住宅施工面积增速放缓。2006年以来，尤其是2007年商品房销售面积持续高于竣工面积，2006年的销竣比为1.14左右，而2007年销竣比则达到了1.3，显示供给与需求间存在较大不平衡，这与2006年以来住宅施工面积增速放缓有着直接联系。同时，虽然从绝对值上讲，2007年住宅施工面积不断扩大，但是增速较慢，所以2008年住宅供给依然不容乐观。

　　第三，房地产企业资金比较充裕，银行贷款占房地产企业资金来源的比重不断下降，而企业自筹资金和利用外资比重则出现了较大的增长。

　　需求特点分析

　　2006年商品房销售额波动较大，但是进入2007年后，商品房销售额持续上升。同时个人住房贷款额自2006年下半年以来稳定增加，但是2007年第四季度开始有了显著下降，并且发生了商品房销售额和个人住房贷款额之间的背离情况。这说明一方面金融机构加强了对个人住房贷款尤其是第二套房贷的控制，另一方面，中央银行多次加息的效果也开始得以体现。而商品房销售额的上升一方面可能是因为住宅单价的不断上升，另一方面则可能是因为投机性需求依然比较旺盛。

　　宏观政策对住宅房地产市场价格的调控效果

　　2005年以来，由于住宅房地产市场价格不断攀升，我国主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地产市场进行调控。从2006年至2007年的政策措施我们可以清晰地看出政府在调控房地产市场时思路的转变。2006年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。

　　2006年以来，住宅房地产市场的供应方有比较充足的资金，投资稳定增加，但是住宅施工面积的增速却呈现出放缓趋势。住宅房地产供应商将大量的资金投入到了购买土地当中，先囤积土地然后分时段开发，并通过跨期歧视定价来实现最大化的垄断利润。而进入价格上行通道的房地产市场会提高潜在购买者的购买意愿，即使购买者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我国流动性比较充裕，所以大量的购买支撑了供应者的这种跨期供应战略，使得2007年的住宅房地产市场呈现购销两旺的局面。

　　但是，在2007年年底2008年年初，房地产供应者的资金面开始趋紧。首先，国家开始明确完善住房保障制度之后，部分潜在购买者开始进入观望期，而2007年7 月实施的“限外令”和9月份规定执行的提高第二套住宅首付比例则在一定程度上压缩了住宅的投资性需求量。住宅销售量下降，房地产供应商资金回笼速度减慢，同时，通过定金和预收款而获得的资金来源减少。其次，2007年年底2008年年初我国商业银行信贷适度紧缩，房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发贷款利率也有所提高，住宅房地产供应商资金面进一步趋紧。再次，为了加强房地产业的宏观调控，国家开始规范外资进入中国市场，在2007年10月修订的《外商投资产业指导目录》中，则更是将房地产行业的外商投资行为全部列入“限制”行列。同时，次贷危机的爆发也在一定程度上减少了通过非正规渠道进入我国房地产开发市场的境外资金量。最后，进入2008年以来，我国实行从紧的货币政策，民间融资利率上升较快，而且融资难度也比较大。而2007年年底中国证监会暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案使得房地产供应商的资金来源更为紧张。

　　一方面，开发商需要收回资金，另一方面，大量的资金压在所囤积的土地上却没有更多的资金进行开发。而由于诸如土地使用税、土地增值税、土地闲置费等税费调控，土地持有成本大大增加，住宅房地产供应商资金链断裂的可能性提高。为了加快资金回收，供应商被迫降低住宅销售价格，而住宅价格的降低将会降低潜在购买者的购买意愿，进一步加大供应商的资金压力，迫使供应商可能继续降价。

　　因此，2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用压缩了购买者的需求量，同时加大了住宅供应商跨期供应的成本和难度，使得房地产商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮，说明宏观调控政策在一定程度上取得成效。　未来宏观调控政策措施

　　2008年年初以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说明宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍然任重道远。一方面，我国住宅房地产市场最大的一个特点就是供需矛盾依旧比较突出，居住型需求比较旺盛。尽管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供给仍需时日。供需矛盾的紧张使得购买者的心态较为不稳定，一旦市场环境发生变化，住宅价格就有可能重新进入上行通道；而受压抑的购买力一旦释放将加剧短期内价格的上升幅度。另一方面，此次调控取得一定效果的重要原因之一是调控政策加大了房地产商实施跨期供应战略的成本和难度，但目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦通过业内土地流转或其他方式缓解了资金来源的紧张局面，供应商就会有继续提价的冲动。而另一个极端则是一些房地产供应商资金链断裂，房地产商破产，在资金普遍紧张的情况下，住宅的长期供应量下降，这将加剧长期的供需矛盾，加大住宅价格上行压力。

　　所以短期而言，住宅价格依然有较大的上行压力，我们应当利用目前的有利时机，进一步落实和加强宏观调控。笔者认为，目前调控主要思路应当以是经济手段为主、行政手段为辅，大力压缩不合理需求，分流刚性需求，大力增加有效供给，同时加强需求和供给管理。

　　首先，必须坚持贯彻和落实完善住房保障制度，实现廉租房、经济适用房、限价房、商品房之间的无缝连接，这是稳定房价的基础。目前首要任务是落实相关土地、制度倾斜政策，同时还需要进一步拓宽融资渠道。除了通过利用财政资金、开发性资金、信贷资金来进行廉租房、经济适用房、限价房的建设之外，相关部门还可以通过发行债券、吸引民间资金等方式超常规加速廉租房、经济适用房、限价房建设。由于住宅建设的特殊性，短期内无法形成有效供给，相关部门应当及时发布廉租房、经济适用房、限价房建设的年度、季度计划，提高廉租房、经济适用房、限价房供给透明度，减少信息不对称情形，跨期平滑住宅购买。

　　其次，通过机制设计，缩短房地产供应商开发时间，加速住宅供应。按这一思路，主要有以下方面的政策选择：第一，将大地块拆分成中小地块定期进行拍卖。第二，加大供应商土地持有成本。2008年已经开始采取相关政策，比如对满一年不满两年的闲置土地，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费等。第三，鼓励供应商加快土地开发和住宅供应。调控部门可设定获得土地使用权后的一个开发时限，在该开发时限内实现的项目销售收入予以适度的税收优惠。当然，这只是一种思路，因为具体操作起来，还是有相当大难度的。除经济手段外，可以考虑通过行政手段，大力打击房地产供应商囤地、囤房行为。

　　第三，加强住宅建设的信息发布，提高信息透明度，减少供需间的信息不对称。各地政府相关部门应当承当起信息强制搜集和发布的责任。发布的信息应当包括本地当期已拍卖土地面积、已开发土地面积，在建楼盘项目、已售楼盘住宅套数、可售楼盘住宅套数等等。

　　第四，除了加强供给管理之外，调控部门必须加强需求管理，大力压缩不合理的投资型需求，必要时，在短期内也须压缩居住型需求。在维持住宅价格稳定的前提下，通过加大住宅长期供应来平滑需求量的增加。由于土地的稀缺、城市化进程的加快，我国住宅的投资型需求比较旺盛，除了加强对境外资金的监管、严格第二套住房的信贷管理之外，提高持有非居住型住宅的购买和持有成本也是一个可供选择的调控思路：即在完善廉租房制度、个人信用制度以及个人住房信息制度的基础之上，对第二套以上住房按累进税率征税。-