房价连续半年的下跌，似乎终于到了一个临界点。在大家对开发商资金链是否将会断裂的严词拷问之后，话题焦点开始转移到了购房者身上。翻开最近的报纸、网站，摆在头条的几乎都是“负资产”、“断供”、“美国式次贷危机”……不能否认，这是深圳当下楼市的焦点，新房价格跌幅已超过30%，这是大家判断“负资产”是否形成的临界点。

■名词解释

“负资产”

所谓“负资产”，即“资不抵债”，物业的市价低于原来用来购买物业时的借款（楼宇按揭贷款）。假设借款人以150万元购进一套房屋，贷款100万元，但随着房价的下跌，如今这套房子的市价只有90万元，那么即便借款人把物业转卖，也不能清偿银行贷款，此时他的房屋便是“负资产”。据香港金融管理局披露，香港负资产最严重的时期为2003年6月，当时共有105679宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。

负资产临界点：二手房价格跌破10600元/m2

“我的一半房产都已经是负资产了。”拥有约10套房产的龙岗投资客于明（化名），在去年6-7月份买进了龙岗中心城的豪宅新亚洲花园，贷款约110万元，如今这套房子市价只有约90万元，卖掉房子还要倒欠银行近20万贷款。

“虽然尚不能计算出有多少业主处于负资产状态，但是，如果房价继续调整，深圳很有可能会出现大面积的‘负资产’现象。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。

整体房价跌至负资产边缘

去年10月份，深圳新房价格攀至17350元/平方米的顶点，按照关于“负资产”标准的判断，只要这个价格回落30%———即12145元/平方米———以上，负资产便告产生。因为，按照银行七成贷款计算，跌破了30%，“资不低债”情形便会出现。而据深圳中原地产统计，到今年4月份，深圳二手房价格为12987元/平方米，跌幅为25%.这等于是说，当年以17000元/平方米左右入市的业主，如今都已经处于“负资产”的边缘。当然，要是以今年4月份官方披露的新房价格———11926元/平方米———计算，这个跌幅已经超过了30%.

虽然整体房价只跌至负资产边缘，但事实上，据本报记者遍访深圳六区的调查，很多业主已经是负资产了，尤其在南山、宝安、龙岗，负资产现象更是普遍。因为，在这一轮房地产调整中，上述三区部分楼盘的跌幅更是超过50%以上，出现“负资产”已不是新鲜事。南山一位中介人员介绍，一位业主去年以208万元买了半岛城邦一期86平方米的两房，贷款155万，但最近同样户型的成交价只有120万。

“在龙岗，只要挂出来卖的是去年4月份以后买的房子，80%都是负资产。”世华地产龙岗区一位中介人员说道。

去年4-7月入市者“高危”

但是，已经发生的市场事实似乎暂时未能得到银行界的认可，据深圳多家银行向本报透露，目前深圳的确出现了“负资产”，但不是“爆发式”的，整体房贷质量仍然正常。

但是，种种迹象显示，银行界目前也已注意“负资产”以及其所引发的不良贷款苗头。“因为房价下跌，不良贷款的确有上升的势头。”一家股份制银行内部人士私下透露。一家国有商业银行深圳分行内部人士更是向本报证实，南山、宝安目前的确已出现了断供现象，虽然只是少量。

央行于5月30日发布的《2007中国区域金融运行报告》中也支持了银行界的担忧，其中深圳区域金融运行报告中明确指出，对去年4-7月发放的贷款要密切注意，因为，这期间深圳楼市炒风最盛。如今，去年4月份以后入市的客户，基本上已成为银行密切关注的“高危人群”。

“如果房价再下跌10-20%，深圳就会爆发大面积的‘负资产’，并对银行金融系统产生冲击。”上述股份制银行内部人士坦言，当前的负资产只是苗头，尚在可控范围。这与深圳中原地产所测算出的价格大致相同。该司预测，如果二手房价跌破10600元/平方米，深圳就会爆发较大面积的负资产危机，从4月份12980元/平方米到10600元/平方米，尚有18%的“距离”。

楼价继续下跌或引发断供

虽然我们至今无法计算出“负资产”规模到底有多大，但据深圳中原地产深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭贷款涉及金额高达555.46亿元，其中，二手房贷为348.5亿元。这个规模，大致相当于目前四大国有商业银行深圳分行任何一家个贷存量，而据本报记者获悉，截至4月底，深圳个贷余额为2554亿元，因此，去年4-7月份的房贷规模，占比高达20%.

可以想象，如果“负资产”危机一旦爆发，其所引发的“断供”动荡，即便不是全部，其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。

但有必要指出的是，“负资产”以及其所引发的“断供”，对楼市及金融系统产生巨大的冲击，都要建立在房价持续下跌的基础上，而目前，分析人士对深圳房价是否继续下跌仍然众说纷纭。

“如果宏观环境维持现状，虽然不能指望楼市立即回暖，但房价继续下跌的空间已经不大。”张伟表示，“但是，目前外围环境仍然存在着较大的不确定性，而且这种不确定性似乎越来越多。”

■影响

市场

深圳楼市或进一步调整

春交会以来，深圳主流地产界普遍认为，深圳楼市大跌的可能性较小。

不过，经过近期“负资产”现象的困扰，有分析人士开始对后市持悲观看法，他们认为，“负资产”现象的产生，将进一步加剧消费者的观望心态。深圳大学国际金融研究所所长国世平甚至表示，深圳今年出现“负资产”仅是开始，明年“负资产”才会达到高峰。

然而，另有一批中介人士表示，虽然目前已经出现“负资产”的苗头，但房价的持续下跌，已经逐步释放出较多的刚性需求，使得底部的承接力相当强劲。因此，只要后市能够止跌回稳，“负资产”对楼市产生的影响便能控制。

银行

“断供”冲击金融系统

依照行业判断，在房价跌破50%左右的地步，业主可能较多地会选择“断供”。而按照银行规定，断供6个月仍不还款，银行便会起诉业主，并查封、拍卖房产。而此时的房产，也已被划为银行的不良贷款。银行收回并拍卖房产，除掉自身所损失的利息及支付的相关费用外，多数也不能收回成本。因此，当“断供”现象猛增时，银行体系内的呆帐坏账也自然会出现明显的上升，这是银行最担心见到的情况。因为，不良贷款过多，将会严重影响到银行乃至整个金融系统的正常运转，历史上连续两次房地产泡沫，尤其是1997-1998年的大泡沫，都对中国金融系统造成了重大冲击。

开发商

面临品牌、销售双重危机

今年年初到现在，不少开发商都采用了大幅降价促进销售的销售策略。一位业内人士表示，由于市场影响，降价是不少开发商促进销售的主要手段，但是一些品牌开发商带头降价，已经使得业主对这些开发商品牌产生了信任危机，对于开发商的形象也大打折扣，也是成为目前市场观望的构成因素。

深圳华商律师事务所律师邓磊称，在业主没有拿到房产证之前，银行给业主办理按揭贷款时候，都会和开发商签订协议，规定开发商是业主按揭贷款的担保人，从法律角度看，开发商在业主的房产证没下来前，要对业主的还款责任承担担保作用，银行可要求开发商偿还这笔钱。

业主

或引发规模断供

随着楼价的持续下跌，“负资产”的规模将日趋增大，业主规模断供或会成为现实，但断供不意味着债务的消失。深圳华商律师事务所律师邓磊称，现在断供，很多年后，你有了房子、钱或者股票，银行只要知道，都可以通过法院查封所有属于你的财产；其次，如果断供，银行通过拍卖你的房产来得到还款，这个房产拍卖的价格往往低于市场价格，一套80万的房子可能60万就拍卖了，而且，拍卖房产如果不足以还贷，剩下的债务银行还会追查，业主其他的财产都会被银行强制执行充贷；最重要一点，现在中国的个人征信系统正在完善，断供会有信用不良记录，对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

高位未抛富翁成“负翁”

一半房产已成负资产

负资产业主：于明（化名）

负资产所在楼盘：龙岗中心城新亚洲花园

负资产状况：买进价140万元，贷款约110万元，目前市价约91万元

“如果再跌，我会找平衡。”他说的平衡，包括断供。

“我现在手里的房子大约有一半已经成了负资产。”在去年6月份开始入市的龙岗投资客于明说，“我一套都不会卖，就放在那里。”

市场疯狂手握10套房

于明是一个家底颇厚的投资客，在2006年深圳房价一飞冲天的时候进入楼市，并将目光投向当时开始热炒大运会和地铁3号线的龙岗中心城。“我很清楚龙岗中心城虽然规划好，但没有实际支撑，只是炒概念，所以我一进来，就打定主意做短线。”2006年下半年，他开始买进卖出，他最成功的一次操作，是在3个月内买卖一套房并获利100%.这样持续到了2007年6月，市场进入了完全癫狂的状态，于明丝毫没有觉察到即将到来的危险，他以超过1万元/平方米的价格买下龙岗中心城豪宅新亚洲花园一套130平方米的房产，加上相关税费，总价140万元，贷款约110万元。在随后的1个月，市场风险达到最高点的时候，他又在风临四季买了一套。至此，他手里一共握有约10套房，除了上述两套，还有鸿景春天、欧景花园等等。

市场陡变仍捂房

8月之后，市场陡变，“我当时很紧张”，于明说，但他并没有及时出货，而是依然按时供楼。按照一位中介员工的计算，于明光是以上四套房产，月供都超过15000元。

在所有投资客都望风而逃的过程中，于明一套房产都没有卖，直到现在，他的新亚洲花园竟然也没有放租。而随着房价的下跌，他的风险也逐渐显现出来。新亚洲花园如今市价只有约7000元/平方米，比他的成本价跌了近四成，换句话说，于明就算把他新亚洲花园的那套房产卖掉，也不过91万元，不仅无法回本，还要倒欠银行高达20万元的贷款。而另外一套鸿景春天，买时价格约7000元/平方米，现在仅约5000元/平方米，跌幅也将近30%.按照贷款八成计算，都已经算是负资产了。

于明对记者说，如今他的房产中，有一半都已经是负资产了，但他拒绝透露这一半的负资产涉及多少金额。“如果再跌，我会找平衡。”他说的平衡，包括断供。

拒不“割肉”狂亏1000万

负资产业主：宗军（化名）

负资产所在楼盘：宝安、龙岗20多套房产

负资产状况：买入总值3000万，现值亏了32%

“我做好了最坏的心理准备，相当于我的房产总值缩水45%！”

“按照负资产的定义，要现在的市价低于原来的按揭贷款总额才算，我手头的房子虽然亏得很厉害，但因为买的时候最多都只贷了五成款，所以现在还没有负资产，要是按大家普遍采用的首付三成，早就是负资产了！”在记者半个多小时的电话采访中，宗军反复强调要明确这个概念。

现仍有20多套房产

他拒绝透露手头确切的房产数量和详细亏损情况，但还是粗略地算了一笔总账：现在手上20多套房产，买入时总值约3000万元，有9套是一次性付款，另外10多套采用银行按揭，贷款成数最高五成。按现在的房价，相当于有7套一次性付款的房子变成了“零资产”，总房产值缩水了35%.“我愿意用把部分房子干脆看成‘零资产’的方式来计算损失，因为那些没有欠银行的钱，就当是生意失误，而按揭买的房子即使亏过了五成贷款，我也绝不会断供！”宗军说这话时语气坚决。抱着这样的信念，宗军把手上房产大致地分配了一番：地段好且已有装修的变成出租房，片区长远升值前景看好的留着不动，买入时间较早的只要不低于成本价就卖出去。

做好最坏打算

“2007年3月以前买入的房子现在卖都还是有赚的，之后的就都要亏。”宗军总结道。但他现在手上的20多套房子只有2套是去年3月以前买的，其余的都贬值了25%-50%.“龙岗中心城的亏得最多，最多的一套亏50%了，不敢卖；去年以来买的大多是宝安的，要是现在卖出去都要亏30%.”

宗军来深圳创业已近20年，2002年开始投资房产，他说大致可以分为三个阶段：2002-2005年之间大概每套赚1万元，属于“微利”；2006-2007年上半年，每套可以赚50%-80%，那时开始大举进货、迅速出货，最高峰时候曾经一月买入后卖出的房子有12套；2007年3月以后买入的房子，五个月内没有转卖出去的就卖不动了，后来就越亏越严重。

“我做好了最坏的心理准备，大不了之前一次性付款的这9套房子全部亏为‘零资产’，那要1500万，相当于我的房产总值缩水45%！”宗军道。

500万利润1年亏光

负资产业主：卢康（化名）

负资产所在楼盘：南山荟芳园

负资产状况：买进价120万元，贷款95万元，目前市价不到90万元

“我过去3-5年赚的钱，这不到1年的时间，全都回去了。”

“我过去3-5年赚的钱，这不到1年的时间，全都回去了。”南山的投资老手卢康，他的声音跟他的人一样低沉。

市场调整前狂做多

在这一轮房价上涨过程中，卢康和他的投资团队一直没离开他的大本营南山，在2007年之前，他最多的时候拥有20多套房产，是深圳小有名气的投资客之一。

过去几年的房地产调控，让他看到这样一个规律：每年5-6月，政府调控，之后房价疯涨。去年4月份，本来有些担心的他卖掉了两套房，但是到了5月，房价又疯狂上涨，那两套房在6月又都涨了20-30万。这让他更相信房价只涨不跌的神话。

7月，市场调整前夕，卢康反手做多，一气吃进8套二手房，总值1000多万，包括招商花园城三期、南海玫瑰园等物业。那时，他手里又有了16-17套房。

“买房人一下子不见了”

8月，随着政府围剿“阴阳合同”的进行，“买房人一下子都不见了”，有些紧张的卢康在月末出手了7-8套房，包括半岛城邦、南海玫瑰园、花园城三期，其中，除了半岛城邦因为时间稍长赚钱以外，南海玫瑰园亏损30万，花园城亏损20万。

到了11月，他手中的房产已经出手了3/4，其中，以95万买进的桂园贷款75万，最后以77万卖出。

时间越往后，卢康手里的房产越不值钱。到最后，他手里握着的两套房把他拖进了负资产的。一套荟芳园120万买进，贷款95万，现在标价90万买不掉；另一套跃华苑75万买进，贷款60万，现在标价60万卖不掉，都是资不抵债。

“其实，这只是账面上的，实际‘负’得更多。”卢康说，“因为深圳的二手房交易成本高，旺季转让一套二手房，相关税费都有总房价的10-15%，都是买家付，等于是买进就亏10-15%，房价不涨就是亏，何况再跌20%以上。”

前前后后的“大放血”，让他损失了400-500万元的利润，之前房地产大涨过程中所赚的，全都给回去了。他现在打算把其中一套房尽快转手卖掉，另一套房出租，“我不知道是怎么回事，感觉全国房地产都有泡沫”。

白领初尝炒楼亏30万

负资产业主：李小白（化名）

负资产所在楼盘：风临洲

负资产状况：买入价100万元，贷款70万元，目前市价约68万元

“我算了下连还银行贷款都不够，没了房子还要赔上十万的，何必呢？”

“当时以为捡了便宜，后来发觉是个烫手山芋，现在才知道是吃了大亏！”李小白现在逢人便这样吐苦水。

高位未抛悔青肠子

去年6月，李小白在宝安中心区的风临洲买了一套二手房，76平方米，两房单位，在楼价疯涨的档口还出色地发挥了一番“砍价”本领，硬是将102万元放盘价的“零头”给砍掉了，100万元整价成交，折算下单价约为1.3万元/平方米。“当时周边二手房普遍都要1.4万元一平方米，我这个还是没人住过的新房，朋友都说买得值！”

交易手续很快办理完毕，李小白把房子放到中介店铺，定价120万。7月的时候曾有买家出价110万，8月的时候还有买家愿意出价114万元，中介劝她出手，但她看没到心理价位还是决定不卖。

“那时候我有朋友在附近尚都的房子，卖了1.7万元/平方米！虽然他那楼盘的位置、花园、品牌都比我的好，但都是在一个片区，楼龄也新，所以我就坚持认为卖一万五没问题。谁知道一转眼房价就降了！”李小白回忆起当初的判断，懊恼不已。

月供高物价涨捉襟见肘

虽然才多投资一套房，贷款70万元，月供也才5000多元，但现住的房也还在按揭，两套房加起来差不多每月要还银行1万元，这对白领工薪阶层的李小白夫妇来说已是不小的负担，她感叹：“月供高，物价又涨，日子过得真是捉襟见肘了！”

无奈之下，李小白把放盘价一再降低，在中介的建议之下，今年2月底就改成了100万。“完全是成本价，之前交的几万元税费我都不要了，也不指望像上一任业主那样叫个憋屈的102万，引诱买家来砍价了。可还是无人‘跟帖’相应啊！”她还不忘幽默，说后来终于有人找她来谈价了，说附近金泓·凯旋城二期的新楼都有1万元/平方米的了，周边成交的二手房都只卖9000多一点了，中介也退步说我这房子只能卖9000元/平方米了。

“我算了下连还银行贷款都不够，没了房子还要赔上十万的，何必呢？干脆就不卖了，咬着牙先供着吧。”李小白最后说这话的语气倒是坚定。