2008年厦门楼市年中盘点之局势篇

市场振荡调整 后市走高尚需时日 

    不知不觉，2008年的上半年即将过去。站在年中，回顾这半年的楼市，发现依旧是让许多人看不明摸不清。许多人寄望的5月回暖尽管在环比数据上有所体现，但却没有原先想像的场面好看，去年第四季度起低迷的市场状况一直持续至今。

    一方面，国家宏观调控政策的威力依旧持续；另一方面，今年总体经济形势的不景气，对房地产的影响显而易见。因此，业内人士普遍认为，期待楼市的再次繁荣，可能需要更长的时间。而不论是开发商还是购房者，除了等待，能做的还有许多，比如调整心态、练练内功。

土地市场
疯狂不再，开发商拿地趋谨慎

    从上半年厦门的土地供应情况看，土地市场并未因为今年市场的低位徘徊而减少供应。据记者从厦门市土地矿产资源交易市场得到的统计数据显示，截止至6月8日土地拍卖结束，全市共出让土地25幅，扣除工业地块、加油加气站用地等，商住或纯居住功能的住宅用地共出让17幅，土地供应面积达42.43万平方米，相比去年同期上涨16.7%；若是按总建筑面积来算，164.9万平方米的供应量更是比去年上半年增长了78%。

    土地市场供应增加，与此形成鲜明对比的却是成交率的低迷，“流拍”成为上半年土地市场的关键词。25幅地块成交16幅，成交率64%，其中住宅用地成交11幅。从岛内外的分布来看，岛内出让的7幅地块成交5幅，而岛外10幅住宅地块仅有6幅找到了买家，大量岛外地块出现“无人喝彩”的局面，这与去年岛外市场开发商蜂拥而至抢破头的景象可谓是大相径庭。许多业内人士认为，这与这些地块位置相对较偏、配套不太成熟有很大关系。

  　新景祥房地产策划代理有限公司市场研发部相关负责人表示，在当前“理性”的市场环境下，岛外地块区位的不成熟性被无端放大，在开发企业将保障现金流顺畅作为首要目标的前提下，其大量流拍也成为理所当然的事情。

    另外，所推住宅用地面积趋小也是上半年土地市场的一大特点。17幅住宅用地仅有4幅总建筑面积在8万平方米以上，甚至大多数在5万平方米以下。虽然成交总价降低可以迎合部分开发商在当前市场状况下的心态，但也在一定程度上制约了这些地块的顺利出让。在上半年的两次土地拍卖会前，都有开发商告诉记者，由于多数地块面积太小，不利于做项目的整体规划，所以不会考虑拿地，尽管总价确实很便宜。

    开发商在土地市场上的谨慎稳重已经成为一种共识，而土地价格的回归也是对这种审慎心态的诠释。今年至今，最高楼面地价为7975元/平方米(2008G01)；某些地块的楼面地价则不足同区域地块在去年高位时的1/3或1/4，底价出让地块甚至占全部成交地块的60％左右。激烈的竞价场景不再，地价理性回归已是事实。

    立丹行地产研究中心某负责人指出，土地成本作为房价构成的重要成分，其价值的“回归”从某种程度而言也是对未来厦门房价走势的一种预兆。

新房市场
供大于求，好产品才不愁卖

    自去年厦门商品住宅首次出现供过于求后，这一情况一直延续并且放大，从今年前五个月的商品住宅销售来看，市场已呈现出供远大于求的格局，且市场持续振荡。

    记者从新景祥市场研发部了解到，今年1—5月厦门商品住宅批准预售面积138.1万平方米，累积预售量基本接近去年全年供应量的1/2，市场存量巨大，而这五个月的销售面积仅44.9万平方米。另外，记者也从网上房地产查到，截止至6月17日，全市共有在售住宅28281套，而6月以来全市每天的住宅销售套数平均在30—40套左右；以五月份为例，全月“零成交”的项目全市范围内就有24个之多，大多数项目单月成交都在10套以内，市场销售压力非同一般。

    尽管大多数人把今年以来楼盘销售的不景气归咎为去年的“9.27房贷新政”，但在专业人士看来，还有更深层次的原因。新景祥市场研发部的这位负责人在接受记者采访时表示，去年下半年开始，大量房源集中推出，在当时高位价格情况下，市场呈现供过于求局面，加之受新政刺激，投资客群几乎集体撤市，市场信心开始动摇，从而形成观望局面。

    从销售数据上看，3—5月份的销售量确实出现了小幅的攀升，但在记者采访中，众多业内人士均认为这还不足以说明市场的回暖。有巢氏房地产代理有限公司开发部的一位研究人员表示，毕竟市场是存在刚性需求的，在长时间观望后，有自住需求的购房者还是会适时出手；另外，近段时间市场上众多楼盘大搞促销，多少对成交量有所带动，但与去年同期相比仍是不可同日而语。

  　新景祥市场研发部的观点也认为，如此有限的环比上涨，并非是“回暖”的强烈讯号，而只能看作是市场周期性的小幅反弹而已。

    在房价方面，厦门并未出现深圳、上海等地大幅降价的情况，住宅销售均价依然保持调整中振荡。由于样本不同等原因，各专业研究机构所统计的今年前五个月全市住宅销售均价有所不同，但总体上都比去年同期有所上涨；只是从走势来看，已经进入了持续调整阶段。

    虽然市场总体持续低迷，但其中不乏值得关注的亮点。比如，万科·金域蓝湾凭借着品牌优势和产品品质，自四月起连续三次推出升级产品依旧保持极高的市场关注度，销售成绩不俗；另一典型项目海峡国际社区坚持自己独特的圈层营销策略，不降价、不促销，以高性价比成为高端楼盘销售的另一翘楚；而岛外的夏商·大学康城则在大众化产品定位的基础上辅以有效的促销策略，长期占据着岛外的销售排行榜首位。

    种种市场迹象表明，越来越多的开发商开始在产品与价格间寻求平衡点。“当这个平衡点达到置业群体预期时，某些项目的逆市而上就成为自然”，一位业内人士这样告诉记者。

二手房市场
交易疲软，租赁有望再次活跃

    提起上半年的二手房市场，记者采访了几家中介机构，大家普遍的反映是日子仍旧不太好过；甚至有几家中介公司的老板不愿谈及市场情况。

  　根据统计，去年厦门全市二手房累计成交162.7万平方米，与2006年基本持平；但自去年10月以来就呈现明显的下滑态势。

    从市场反映来看，尽管四、五月份的看房量、成交量都有所回升，但起色不算明显；而且中介费下调、中介店铺数量继续减少都是不争的事实，市场十分疲软。由于买卖双方的心理价位落差较大，出现了持续的僵持和观望；而一些急于将房产出手的业主已经有所松动，在不同程度上调低了交易价格，一位中介从业人员告诉记者。

  　21世纪不动产源基店总经理卢仁辉认为，短期来看，二手房成交量仍将持续低位运行或继续下滑的态势。“在这种市场行情下，大量的小中介将面临市场的洗牌”，卢仁辉在接受记者采访时表示。

  　另一方面，好享佳房地产有限公司董事长王启良向记者表示，由于许多业主无法以满意的价格交易，一些人索性将房子装修后出租，所以出租房源有上升的趋势；再加上许多抱着观望心态的购房者并不急于买房，会选择暂时租房居住等待他们认为更合适的机会，因此，租赁市场相对来说情况较好。“进入6月，大量的高校毕业生又将刺激租赁市场的进一步活跃”。

  　同时，易家天下房地产投资管理有限公司总经理蒋贤隐指出，二手房市场与新房市场间存在较大互动，二手房市场要有明显起色还有赖于新房市场的真正回暖。

政策从紧依旧，后市应做长远打算

    楼市半年报的出炉，其实只是给众多与楼市有着直接或间接关系的百姓一个市场业绩的分析报告。但除了纯粹市场性因素，还应特别注意宏观消息面；毕竟，房地产是一个受政策影响较大的行业。今年上半年楼市的不明朗，其实在很大程度上是受今年总体经济环境的制约。

  　CPI持续走高，全面通胀压力巨大，对于房地产行业而言，将直接提高供给成本，加大开发商的资金压力；同时，也将抑制部分置业需求，“尤其是中低端自住需求，势必增加观望情绪”，新景祥的研究人员认为。

    此外，今年以来央行虽然没有出台加息政策，但已屡次调高商业银行准备金率，达到创纪录的17.5%，新冻结了上千亿可贷资金，对房地产这个十分依赖于金融信贷的行业就显现出了很强的制约力。在立丹行地产研究中心相关研究人员看来，倘若市场依然低迷，此举会令很多开发商面临资金链上的问题，从而不得不采取更多的促销手段来回笼资金。

    另外，针对近期有传“二套房贷首付政策有松动”的迹象，各级相关机构都加强了金融监管，称将杜绝出现这种现象。6月13日，中共中央、国务院召开会议指出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，可见，经济政策仍将从紧。

  　在此情况下，降价促销、抓紧回笼资金就成了开发商不约而同的、也是最无奈的自救之策。此外，为促进销售，开发商还想出了各种置业计划，通过低首付、零首付等措施帮助购房者垫付首付款或申请分期首付。尽管这样的措施确实起到了一定促进销售的作用，但对开发商实力要求更高，所以也存在新的风险。

    从宏观经济角度看，后市行情若想在短期内真正回暖可能性并不大。这时，开发商真正能做的，就是静下心来，好好琢磨产品，用有效的价格或其他营销策略，促进并维护回归理性后的市场健康发展。

2008年厦门楼市年中盘点之论剑篇

好项目才有生命力 下半年有契机 

    今年上半年的房地产市场，对于一般百姓来说，似乎有些难以理解：一边是喊了许久的成交遇冷，一边却是与去年同期相比不降反升的房价。

  　然而，不论是自住还是投资，不论是坚守楼市抑或借势抄底，相信大家都想听听专业机构的权威看法。为此，本报邀请了五家代理公司的专业研究部门，总结上半年市场景况，展望下半年后市走向，为身在楼市或欲入楼市的您指点迷津。

  　综合这几家机构的观点不难看出，今年上半年，楼市正处于买卖双方深入博弈、市场持续振荡的调整期；下半年这一走势仍将持续 ，但不会出现个别一线城市的大幅回落现象。

新景祥策划代理有限公司市场研发部
低调前行  买卖双方寻求平衡

    2008年上半年的厦门楼市可谓举步维艰，销量急剧萎缩的同时，供应却丝毫未见收敛之势，直接导致市场存量巨大，市场形势空前严峻。“9.27”新政的连锁作用甚至让厦门市场有些措手不及，但无论对于开发商、还是消费者或金融机构，风险意识都前所未有的获得提高，曾经的“趋之若鹜”转变成而今的“量力而行”，这半年中市场各方都在反思着，并同时更加成熟。

    全球通胀的波涛汹涌、中国通胀的居高难下、国内信贷扩张依旧过快等等错综复杂的国内外经济形势，都逼迫央行紧缩的货币政策在短期内不可能发生转变，毋庸置疑，这对本已紧张的房地产业资金链影响是深重的。困境重重，买卖双方都需要“喘息”的空间，那么在这“自救”和“寻找平衡”的双重心理左右之下，2008年下半年厦门房地产市场只能低调的前行了。

    对于未来房地产业的展望，冯仑调侃性的一句话可以精辟的概括：房地产从来就是个漂亮的“是非”女人，过去很多人都看不惯，但是她确实是越来越漂亮了。
   
立丹行地产研究中心
持续振荡  逐渐挤空房价泡沫

    在新推土地屡屡流拍、新房市场持续低迷、二手房市场保持疲软的情况下，厦门楼市上半年出现供大于求\市场持续振荡的状况。厦门楼市略带冷清地结束了2008年上半年。在从紧的金融政策、经济增长下降的预期下，大多数潜在购房者看紧了自己的钱袋子，选择了观望，但是自住型的刚性需求依然旺盛。可以看到，今年上半年，厦门楼市并没有如购房者所期望的那样，出现价格大幅回落的情形。开发商花了更多心思打造产品品质，促销手段也更加多样化。 

    今年下半年，在通胀率居高不下、国内信贷增速依然过快等形势影响下，金融从紧政策不会有多大松动，楼市成交清淡的局面也不会有太大改观。随着开发商的资金进一步紧张，为了快速回笼资金，开发商给楼盘定价将更加谨慎，并且更为合理，房价的泡沫将逐步被挤空，回到实际的价值区间。

中天世纪地产投资有限公司企划部
动静博弈  理性需求占据上风

    2008年的楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。变动和冷静已成为目前市场上的主要现象之一，价格一直在波动，销售指数环比一直在下滑，消费者在观望、等待。救市现象十分的明显，买卖双方也呈现戏剧性的变化，卖方市场逐渐失去昔日的优势，而买方市场却显得异常的冷静。

    下半年的整体趋势仍将以理性需求为主，观望还将是主要的市场表现，开发商频繁的救市动作仍将与购房者的谨慎、冷静展开博弈。从全国范围来看，奥运会一些举办区域的市场可能将有所好转，但也不会很明显。至于厦门，下半年随着各项路桥等城市基础工程的竣工和开工建设，大厦门城市圈定位的逐渐形成，将有利于各个区域地位的提升（例如招商局漳州开发区等），也为房地产市场带来一定的契机。

有巢氏房地产代理有限公司开发部
竞争加剧  高性价比才受关注

    在市场观望气氛出现松动、开发商促销力度加大、传统的销售旺季来临三大因素促进下，厦门五月住宅成交量1017套，比四月的894套上涨14％；整体销售量自今年二月降到谷底后，月销售量呈现逐步回升态势，五月成交量升至今年前五个月的最高峰。

  　但对比去年，只相当于去年同期2508套的36％，而在市场新增案量剧增之下，整体市场可销售量已达2.8万余套，已超过去年2.6万套的全年销售量，市场竞争不断加剧。

    下半年，整体市场仍处于宏观调控的持续重压之下，回暖尚需时日。未来只有定位准确、性价比高、营销到位的好项目才有着较强的市场生命力。

城市年轮策划代理有限公司咨询部
两大动因  市场博弈更加深入

    今年上半年厦门楼市经历了由“迷茫的观望走向博弈的调整”这一过程，而引发调整的两大主要原因是房价虚高和信贷紧缩，只要这两大动因没有变化，市场调整必然会持续下去。本轮调整，当前仍然处于初级阶段，吸引眼球的仅仅是土地流拍和降价促销等，而房地产过快发展中一些深层次的矛盾，现在仅仅是“小荷才露尖尖角”。

    总体来看，国家中短期内对房地产业的管控不会放松，因此下半年的市场基本背景不会改变，市场博弈将会更加深入，市场调整的速度也将进一步加快，如果说上半年的房价只是局部缓慢调整，那么下半年将会是普遍的、迅速的下挫，最终的房价水平决不会取决于成本因素，而是取决于开发商的资金水平与购房者预期之间的博弈。

记者观察

平平淡淡才是真 

    6月14日，在海南举行的2008博鳌房地产论坛上，“楼市进入下降通道”似乎已经成了与会人员的共识。

    在此之前的很长一段时间，央视二套的《经济半小时》等节目，几乎每晚都会播出一条长新闻，内容多是关于京、沪、穗、深等地楼市高烧回落，最明显的症状便是成交遇冷、房价大幅降低。

    这在很大程度上营造出了一种楼市下跌的社会舆论环境。

    而从实际来看，全国各地楼市确实普遍出现了观望严重、交易困难的情况，但卖不动并不意味着一定要以“跳楼价”、“跳水价”甩货处理。事实上，部分一线大城市大幅降价，主要是由于原来市场中投机成分过多，房价被炒得虚高，这次在组合拳的打击下，自然摔得比较惨。

    而厦门市场则不同，由于政策影响相对有限、市场泡沫所占比重有限等原因，尽管观望氛围同样浓重，房价与去年同期相比或多或少有所回落，但却保持在一个比较稳定的水平。与个别一线城市的大起大落不同，厦门楼市虽然也处在一个振荡调整期，但给人的感觉相对平淡。

    在这种市场状况下，不乏一些人对市场回暖还抱着相当大的幻想，甚至期望会出现一轮报复性反弹行情。

    但殊不知，房价的大涨或大跌都是不正常的，大涨会过分放大投机欲望，大跌又会严重伤害市场信心。一涨一跌在一个合适的范围内，才能稳定市场。后市是涨是跌，很大程度上取决于市场需求如何。

    观察目前的局势来看，观望必定要持续一段时间，但何时能结束观望期，那就不得而知了。好比股市从原来的6000多点跌到现在的2800点，已经没有人知道真正的底部在什么点位。

    不过可以肯定的是，股市即便结束连阴也不可能一路长阳立马恢复高位；同样的道理，期望楼市这一波调整行情过后就恢复前两年的暴涨而快速解套，也是不可能的。

    每一个行业都有自己的规律，有一条平稳的发展轨道。楼市前两年的跌宕起伏、风云变幻始终如戏，始终要回到持续适度上涨的健康轨道上，归于平淡。何况，买房就是为了生活；而对于生活，唯有平平淡淡才是真。 （厦门商报 刘竞）