只要有违法搭建行为，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记；新建商品房的房地产开发企业，在申请房屋所有权的初始登记时要分类登记……

    昨日上午，市十三届人大常委会第四次会议审议《上海市房地产登记条例 （修订草案）》（以下简称 《条例（修订草案）》）。《条例（修订草案）》分别对上述内容作出了规定，以遏制在房产出售、转让中，出现的一些纠纷和猫腻。

    车位、会所等将分开登记

    小区中的公有部分如车位产权到底归谁？出售或转让时以何为据？目前，物业小区中存在着业主共有房屋设施权属关系不清、配套建设的公益性房屋设施权属不清等问题，而这与新建商品房所有权登记时，房地产企业申请登记的房屋权利不全面、不清晰有关。

    对此，《条例（修订草案）》规定，新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当划分四种不同性质的房地产权利范围：一是房地产开发企业用于销售的房地产；二是物业管理用房、业主办公用房等业主共有房地产；三是幼儿园、小学、居委会用房等公益性公共服务设施；四是房地产开发企业保留自有的房地产，如机动车车位、会所等。

    新建商品房的房地产开发企业，在申请房屋所有权的初始登记时，应当明确上述四类房地产权利的范围，并提供相应的登记申请资料。同时，房地产管理部门将在审查房地产开发企业提交的新建商品房销售方案过程中，对权利范围的划定是否符合有关规定予以审核把关。   违法搭建纳入限制登记范围

    原《上海市住宅物业管理规定》中规定“附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记”。

    在实施过程中，这一条款对遏制违法搭建行为起到了一定的作用，但在具体操作中仍存在问题：“结构相连”概念难以把握、范围过窄，尤其是损坏房屋承重结构的行为缺乏有效的制约措施；没有明确规定违法建筑的认定 机构。

    针对这一问题，《条例（修订草案）》规定，针对违法搭建采取限制登记措施的范围，扩大至所有存在违法搭建行为的房地产，即只要一宗房地产产权范围内有违法搭建的建筑物、构筑物的，不论其与合法建造的房屋是否“结构相连”，都将纳入限制登记范围。

    同时，因损坏房屋承重结构会影响房屋使用安全，并容易引起业主之间的相邻关系纠纷，《条例（修订草案）》也将其纳入限制登记范围。

    上述规定意味着，房主在转让、抵押房屋时，如果行政机构认定该房产存在上述两种情况，房地产机构将不予以登记。直至处理完毕，方可恢复登记。

    异议登记有阻断登记效力

    所谓异议登记，就是将对房地产登记簿记载的权利归属所提出的异议计入登记簿。房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人存在错误，而登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、法院、仲裁机构等已经发生法律效力的文件，来证明登记簿记载确有错误时，就可持有关证据申请异议登记。房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当天将异议事项记载于房地产登记簿。

    由于《物权法》明确规定了登记机构的先行赔偿责任制，即因登记错误导致有关房地产权利人损失的，由登记机构先行承担赔偿责任；这样如果继续实行原条例中的“警示第三人”原则，有可能给恶意滥用异议登记者以可乘之机，加大登记机构及房地部门的赔偿责任，导致房地产权利关系复杂化。因此，上海此次在《房地产登记条例》修正案中规定，“异议登记”可中止房地产登记进程。