| 三明在线 nhxxg.com 2008-06-21 22:55:58 【我要投稿】【打印】 【关闭】文字大小:【大】[中】【小】 |
一、前言
美国次级房贷危机爆发以来，美国房地产损失已超过四千亿美元，全球金融持续震荡。受此影响，中国大陆房价变动走势也引起各方警惕，为防止房贷引起的危机，中共连续5次加息、9次提高存款准备金；「国家发改委」、「商务部」联合发布《外商投资产业指导目录》，声明普通住宅的开发建设领域将不再鼓励外资进入，限制外资进入房地产二级市场交易，以及房地产仲介或经纪领域。
股市与房市都是经济的「晴雨表」，但这两个市场近期来的表现都令人忧心忡忡。上证综合指数在最近5个月时间内下跌超过一半，下跌速度与20世纪90年代日本泡沫经济崩溃时相似。股市的下跌让房地产业上市融资变得困难。不仅股市的财富效应严重弱化，股市套牢的投资者，无法退出股市而进入房地产市场，房地产投资需求与住房消费需求均减少。大陆房市因此也呈现萎缩趋势。日本《富士产经商报》今年 3月31日报导，中国大陆股市和房地产市场正在出现崩溃前兆。对比之前各界所期盼的「8月奥运会之前房价一定还会上涨」的乐观论调，中国大陆的「次贷危机」悲观论调正在扩散。
在外部环境方面，美国第二大房屋贷款公司―房地美公司（Freddie Mac）5月14日宣布，受美国房地产市场低迷影响，今年第一季度亏损1.51亿美元。该公司认为，美国房地产市场下滑趋势仍将继续。受到内外因素的影响，对大陆房地产未来发展趋势，目前存在两种相反的看法，一者认为房地产仍会继续上涨，另一则认为房地产会泡沫化。前者认为房地产将在短时间内回升，房价仍将报复性上涨；后者认为，房地产的「拐点」已经出现，房价将出现大幅下跌，地产商的资金链紧张带来的抛售将使房地产一蹶不振，甚至会危及到整体的经济发展。
二、房地产发展出现调整
据大陆「国家发展改革委」、「国家统计局」数据，4月份全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨10.8％，与3月相比，涨幅分别低了0.6％、0.2％；90平方米及以下新建住房销售价格较前一个月走低。4月份二手住房销售价格同比上涨10.3％，涨幅较3月低0.8％。另第一季度二手房租赁成交量再创新高，同比上涨62.21％。此种二手房租赁成交大于买卖成交的现象，说明房市观望气氛仍较浓厚，信心恢复有待时间。
对于房地产发展趋势，大陆社科院发布的「2007房地产蓝皮书」认为，2008年大陆房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价「拐点」的可能性不大。「发改委」4月22日发布了一季度住房市场价格形势分析，认为「全国房价整体将保持温和上涨趋势」，理由是：一、从当前宏观经济情况看，货币流动性过剩、人民币升值对房地产的资产价格有一定拉动作用；二、钢材、人工成本仍然快速上涨；三、近期股市深幅调整，大量资金逃离股市，这些资金有可能选择进入房地产市场；四、民众在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
从整体上看，中国大陆的房价将出现调整期，不会出现大降，小幅上涨仍有可能。2008年中国大陆的经济仍将处在高速增长期，房地产经济仍是中国大陆经济运行的主流之一。除了国内需求外，承办奥运会还将会带动许多潜在的国际需求，并且城市化的进程仍将加快，因此房地产仍将出现一定的增长，房价从总体上来看，仍是小幅上涨趋势。从局部来看，珠江三角洲地区尽管现在一些地方出现了降价，但是不会出现大幅度、大面积的降价。在长三角地区，上海的房价仍将趋高，但是周边的城市，例如杭州、宁波、苏州等房价将会缩小差距，经过一定的调整后，上海的房价仍将小幅上扬。
除了官方说法之外，部分学者也有类似观点。
例如香港中文大学讲座教授郎咸平就认为，大陆房市「拐点」只是幻觉，本质上是「缺乏交易」，后市将会继续价格上扬；而且房地产的刚性成本也决定了房价不可能下降。
北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授也预测房价上涨，理由是由于大陆投资渠道狭窄，在目前19万亿元的银行存款中，高达40％的短期和活期存款在负利率驱动下，有可能择时流向房地产市场。
上海浦东房地产经济研究中心主任李战军判断，大陆的商品房价格将会继续上升，且不会出现所谓的「拐点」。在今年消费者物价指数CPI走高、人民币加快升值、劳动成本突升的背景下，商品房价格依然是上升的动力大于下降。尽管广州、深圳的商品住房价格和成交量出现了明显的下降，但这只是一种阶段性的市场表现，不会影响到珠三角或其他地区房地产市场的发展。
此外，北京万通地产有限公司董事会主席冯仑表示，从整个中国大陆来看，目前只有经济特别发达的地区有可能出现泡沫，其他地区多数没有泡沫的危险。
三、房地产潜藏崩盘危机
这一两年中国大陆一、二线城市房价屡创新高，但在官方从严的宏观调控下，价格普遍出现下跌。尽管社科院蓝皮书认为今年的楼市还不具备走「熊」的条件，但是一些业界专家一致认定已经出现「拐点」。假如去年的8月份房价是顶点，则最近几个月的波动已经远远超过5％。房价主要指标北京实际的下跌幅度已超过了10﹪，有人就说北京楼市的「奥运会」已提前过完了；另一重点观察指标上海今年2月楼市跌至每平方米9,767元，为10个月来新低；广州第一季度商品住房成交均价下调到9,316元/平方米，比去年的房价最高峰10月份的15,774元/平方米，降幅达15.6％；部分房地产业者甚至估计，广州房价再跌三成，回落到8,000元/平米左右才正常；珠三角五个典型城市近三个月的房价跌幅都达30％以上，导致百亿炒楼资金深度套牢；东莞房价跌回2006年的水平，被称为「雪崩」，炒房团已经撤出了；北京房价自去年10月到今年3月总体涨幅开始放缓，甚至实际上降价幅度早已经超过5％；深圳楼市成交量从2007年8月以来就一直走下坡路，以最近的13,000元均价，与去年同期的楼价相比，下跌的幅度不止30％，部分区域包括龙岗、宝安个别楼盘的调整幅度甚至达到了30％至40％，导致许多已经买房的人大亏本，几乎欲哭无泪。整体而言，珠三角地产价格持续走低，炒房团压力重重，有些物业价值缩减近一半；深圳炒房团去年投入房地产的人民币百亿多元，目前已被深度套牢，影响所及可能出现楼市「负翁」。
大陆房价大跌原因可溯及近几年来大城市人为炒作高房价，官方出手打压抑制房价，以贷款紧缩为手段，冷却过热的房市，但是房价急降却误伤到许多真正买屋居住的民众。另一个房市偏冷的现象是，自4月份以来房地产市场住房交易量走低，许多地方降价或变相降价折扣促销的现象越来越明显。与房价走势相比，大幅下降的交易量更能反映目前市场状况，包括深圳、广州、北京、上海等重点城市的房地产交易量都锐减。
基于以上几个原因，美商高盛公司近期在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素的影响，国内房价将在未来一年出现至少15％的下降。预计在未来一年，国内房价将由去年底的平均水平回调15％至20％，而开发商买地的步伐也会有所放缓。除了涨幅过快的房价外，中共宏观调控措施、国内房地产开发商资金链紧张和市场供过于求，以及2008年居民购房意愿再创新低，房地产市场观望气氛浓厚等因素，使得高盛将大陆房地产行业的评级由「有吸引力」降至「审慎」。
前摩根士丹利经济分析师谢国忠也指出，今年中国大陆经济增长率将出现大幅度减慢，但不致于出现类似1998年的经济衰退。他担心大陆房地产开发商恐将出现大规模破产。谢国忠警告，今年房地产市场有潜在的危机，中国大陆的房地产问题很大。
穆迪最近发布了一份名为《中国房地产开发商：流动性趋于紧缩和市场波动性增加，导致风险上升》的报告，将中国大陆房地产开发业的评级展望定为「负面」，原因是未来12至18个月信贷紧缩政策仍将持续。
四、土地市场影响房地产发展
按照价格形成理论，房地产价格包括土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四个部分。其中，房地产开发经营成本和开发利润相对比较稳定，不易受宏观调控政策影响；而土地价格以及房地产的开发税费受宏观调控政策影响较大，也是导致房地产价格上升的最主要因素。
今年第一季度全大陆城市地价总体水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。中共相关机构分析指出，地价总体水平保持上升，但地价涨幅已经呈现下降；各城市综合地价增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长；不少城市土地市场冷清，多宗公开出让的土地不是流拍，就是以底价拍出，去年的多家开发商竞相叫价的场景已经不再。不少城市土地出让也和目前的楼市成交一样，场面冷清、交易金额下降。
不仅如此，最近土地流拍之风潮已经开始在各地蔓延。这与2006至2007年间全大陆各地「地王」频出的现象有天壤之别。2007年，房地厂商用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量「圈地」的模式，不仅短时间内推高房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。然而，这种模式已经随着政府新的土地政策及牛市的淡化而改变。房地产开发商无法从股市中获得大量囤地的资金，相反随着股价下跌。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地；新土地政策明确地表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。这些都表明以前房地产市场的经营模式已完全被堵死。影响所及，去年曾经让各大房地产商引以为豪的「土地储备」，今年恐将成为房地产商的烫手山芋。
五、防范房价下跌对金融市场的冲击
美国的次级房贷危机导致金融机构的巨大损失与世界经济动荡。中国大陆房市也露出进入寒冬的迹象，不少房地产代理商出现财务危机。后续是否会酿成大陆金融危机，影响大陆经济发展的脚步，已成为各界关注的焦点。
大陆房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构，其中80％左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过分期贷款购房的比例占全部购房总数的90％以上。截至去年12月末，中资银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场波动加剧及宏观调控加压的情况下，因房价波动而带来的各种压力与风险已然凸显，房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全。
中国社会科学院金融研究所结构金融室副主任刘煜辉承认，从宏观经济面分析，实行紧缩的调控政策后，资产价格受到严峻考验。各地房地产价格下跌的结果，已传出有46％地产公司陷入危机。显然由于房地产价格下跌爆发「中国式次贷危机」的可能性大为提高。北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆也认为，全世界各国包括美国、欧洲、亚洲各国都遭遇过金融危机，目前中国大陆也面临金融危机极大的风险，惟独不知道金融危机什么时候发生，冲击力有多强，但要警惕「千万别让房产商拖垮银行」。
六、结论
目前美国、英国、西班牙、澳大利亚等都存在着房地产泡沫问题，中国大陆似乎也不例外。 大陆的房地产市场价格未来是涨是跌，成交量能否有效放大，从去年年底开始，对这个问题的争论一直都没有停止过，情况扑朔迷离。 大陆未来的房价大幅上涨的机会不大，这主要是因为：一、虽然居民收入连续几年增速都在20%左右，但是经过了连续几年的房价上涨，房价和居民收入的差距实际上是拉大了；二、购房者的预期已经出现了变化，投资性需求逐渐退潮。更为重要的是，在当前中共既定政策下，房价如果继续上涨，就会招来政府严厉的调控。
房价上涨不易，大幅下跌亦属困难。首先，成本推动、供应瓶颈依然存在；土地供应紧缩、地价高、税费多、建筑成本上升，导致供应效率低下。其次，城市化、家庭小型化、收入增长、城市拆迁等等拉动需求的因素依然存在。而且，最重要的，大陆经济很难承受房价下跌后，导致投资增速放缓、银行坏账上升，进而影响经济发展的局面。
综上所述，今年大陆房地产价格的表现极可能为窄幅震荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌。但是显然的，期待房地产的价格、成交量在震荡中回归理性，出现一个民众心目中的合理、合适的房价，将是一个漫长的过程。
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| 责编:刘燕灵 来源:综合消息 [进入论坛] |
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