商品房销量大幅萎缩的原因

    受国家宏观调控政策的影响，过旺的需求受到抑制

    商品房的销量是由需求决定的。近几年，市场上居住需求、投资需求、投机需求交织在一起，出现了持续火爆的供需场面，房价扶摇直上，许多楼房还未开盘就已被预订一空。为了抑制房地产市场这种过热场面，国家从2005年起，陆续出台了一系列宏观调控措施，矛头直指投资性和投机性需求。

    房价非正常高涨，超过了买受者的承受能力

    据龙岩市统计局统计，去年12月底龙岩中心城市商品住房的平均售价每平方米是3240元，同比增42.42％。今年3月底，房价仍在高位运行，商品住房是每平方米3806元。如果是中心地段，目前新开盘的楼盘平均价位在每平方米4500－5500元之间。如此高的价位已经超出了购房者的承受能力。按照世界银行标准计算龙岩中心城市房价收入比是9．28，远远超出了发展中国家房价收入比标准（在3－6之间）。这样高的标准，当然会使商品住房销量大幅缩减。

                           

    中心城市房源供应充足，购房者心态发生变化

    据笔者调查了解，目前龙岩中心城市房源充足，商品住房可售房源截至2008年3月底有5195套，同比增长9．23％。我市今年总建设面积将达127.2万平方米。因此，未来房源充足。加上去年第四季度以来，全国各大中城市房市打折促销、降价促销的消息，也使龙岩百姓的心态发生变化，大部分购房者都有“再等等吧，看能不能降下来”的心理，这也就是当前龙岩楼市成交乏力，销量萎缩的原因之一。

    房价为何依然高位运行

    虽然龙岩房市销量大幅萎缩，但房价多在4000元以上的高位，中心城区位置较好的新开楼盘售价都在5000元以上。即使有些楼盘有点打折促销，但幅度都不大。之所以会出现这种销售不畅，房价不降反涨的局面，主要是受商品房成本的非正常提高和消费者“买涨不买落”的心态影响所至。先说楼房成本，它是由三方面构成的：楼面地价，建筑安装成本，相关税费。2007年中心城市的楼面地价平均已达到每平方米2192元，比2006年高出314元，比较好的地段都在3000元以上。由于钢材、水泥等建筑材料和人员工资的上涨，建筑安装成本也大幅提升；2006年中心城市这方面的成本平均每平方米1000元左右，2007年上升到约1200元。2006年房地产开发企业和施工企业应交税费的负担率分别是10.08％和6.48％；2007 年这方面的负担率都上升1－2个百分点，换算成每平方米的负担金额，则大约是500－600元左右。由此，我们就可以大概框算出龙岩中心城市商品房的成本。根据所在地段的不同，大约在3500－4000元之间。成本如此，开发商就是想降价也没有多大空间。更何况降价也不一定能达到促销的目的，因为消费者总是“买涨不买落”的。开发商普遍担心，越是降价越是卖不动，他们宁愿采取打折的办法，也不愿直接降价。这就不难理解，为什么龙岩中心城市的房市如此低迷，而房价却依然坚挺。

    对龙岩房市走出观望回归理性的思考

    房市长期低迷，对市场供需双方，对政府都是不利的，因而，让房市尽快走出观望，回归理性，是社会各方的责任，大家应共同努力，促进房地产市场持续、健康发展。

    首先是有关部门，应创造条件，激活市场。在这方面，可做的工作很多，但笔者建议当前应着重抓好三个方面的工作：一是改革土地供应，引进“招标”方式，要求开发商将愿出的地价、未来住房的定价及项目的方案写在标书里，最后由评标组评定，决定土地归属。这就是所谓的“竞地价，竞房价，竞项目”。这样做的好处就是能对高房价起到直接抑制作用；二是对房地产税费项目进行清理，让企业降低成本，从而降低房价，最终让老百姓得到实惠；三要千方百计启动自住性需求，对改善性需求（以小换大，以旧换新，以次换优等），要想办法加以调动。另外可积极探索限价房的建设，以专门解决中等收入家庭的住房问题，让大多数人受益。

    房地产开发企业，应转变经营理念，在逆境中求生存求发展，坚定信心。要充分认识到，中央对房地产市场的宏观调控绝不是打压房地产业，而是规范房地产市场，促进房地产市场持续健康发展。广大开发商应认清形势，坚定走出困境的信心和决心。二是要抓住龙岩中心城市建设的机遇，积极投入到“三大板块”的建设中去。当前，龙岩市委、市政府提出要做大做强龙岩中心城市，增强辐射带动功能，多次强调要突出抓规划，抓集聚，抓管理，重点推进商务、物流和市场、人居三大板块建设。这为房地产开发企业和建筑施工企业提供了一个广阔的用武之地，广大开发商和建筑商应抓住这次机遇，积极投入到中心城市建设中去，不仅要参加人居板块的建设，也要参加商贸和物流市场板块的建设；三是要打造精品，以质取胜。相信高品质的精品楼盘一定会得到消费者的青睐。龙岩中心城市的房地产业应该通过这次磨炼，促使整个产品有一个质的提升。

    对于消费者，笔者想说的一句话就是不要盲目跟风。过去房价疯涨时，有些人不顾自身经济条件像抢购大白菜一样抢购房子，结果当了房奴。现在房地产降温，又有一些人明明很需要住房，却跟风持币观望。其实这两种做法都不足取，每个人及家庭应根据自己的实际情况及市场行情做出自己正确的抉择。当前市场低迷，也许正是买房的好时机。过去房市高温，你连讨价还价的机会都没有，现在不论你到哪个售楼部，都有商量和选择的余地。“逢低买入”是商场上奉行不悖的行动准则，不妨一试。（闽西日报 林镇江）