楼市是这样下行的

    客观地分析，眼下的上海楼市确实不容乐观。去年第四季度市场成交量刚开始下跌时，还有很多朋友咨询该何时入市，而近两个月人数大减——说明很多人已暂停购房计划。

    从住宅市场的供求关系上分析。2007年1-10月份，上海住宅市场有8个月呈现供不应求格局，尤其6月供求比更是达到1：2.04，供应严重不足，其后逐渐回落。从11月开始，重新出现供大于求的状况，一直持续到2008年2月份；3月份重新出现供略小于求的情况，4月份为1:0.89，5月份为1:1.05。这就意味着，今年一手住宅的供求关系已基本平衡。

    但是，问题在于成交量比较小。上海统计局发布的数据显示，1-5月份住宅销售842万平方米，同比去年下跌22.3%。5月住宅市场成交量为165.3万平方米，环比4月149.9万平方米，上升了10.3%；其中，商品住宅成交量为98.85万平方米，上升了5.7%；而动迁配套类成交了66.44万平方米，环比上升了17.8%。目前，全市一手房网上可售量仍然保持在不足600万平方米的低位，说明成交量的波动主要与供应量相关，由于市场信心不足，部分楼盘一再推迟开盘。

    一手房“冰火同存”

    从微观上分析，目前上海一手房市场中“冰火同存”，多数楼市销售速度明显放缓，因此部分楼盘频打促销牌。其中，万科今年元宵节降价5%的促销活动大获成功，其后，万科多数上海楼市一直进行5%以内的优惠；另外一个促销高手是上海康城，这是一个分期开发的超级大盘，在2005年下半年和2006年上半年的楼市低迷期，就曾运用多个促销手段，如购房送黄金等，今年4月时又曾一度大幅降价25%。与此同时，也有少数楼盘出现排队购房的热销现象，如浦东的万科金色雅筑、宝宸怡景园、天山怡景苑等。由此证明，性价比较高、定位准确的楼盘，依然受到追捧。

    以5月份为例，从成交数据上分析一下热销楼盘的情况。5月份全市共有15个商品住宅项目的月度成交在百套以上，与4月相比，增加了5个，说明市场形势并未恶化。其中，单价在万元以上的中高价位楼盘有5个，而单价低于万元的项目有7个，从中反映出中低价位项目的消化速度快于中高档住宅。从环线分布来看，外郊环区域分布最为集中，共有11个楼盘；从面积段分布来看，“70/90”户型约占半壁江山。由此证明，在市场低迷期，刚性需求是中流砥柱。  由于一手房成交受开发商推盘策略影响较大，从很大程度上讲，二手房交易情况更能反映市场真实状况。从2007年12月起，上海二手住宅的成交量首次超越一手商品住宅，而且一直持续至今。5月份二手住宅成交112万平方米，与一手商品住宅98.8万平方米的成交相比，有10万平方米以上的优势。从近13个月的价格走势分析，除2008年2月份外，二手住宅成交均价表现出稳步上升的趋势，整体上并未出现下跌。

    然而，不同板块的二手房行情已经出现分化。在投资客聚集、空置率较高区域，由于房东集中抛售，使成交价格明显下滑。比如联洋板块就很典型，近年来仁恒河滨城一直是这里的明星楼盘，价格明显超过区域均价；今年三四月份以前，仁恒河滨城二手房成交价格一直维持在33000-35000元/平方米，然而目前单价高于3万元以上的房源已很难成交。

    下半年楼市何去何从？

    老实说，上海楼市已不由上海政府和上海人作主，因为目前国内外宏观经济、国内房地产政策和市场非常复杂，在很大程度上，是这些外部因素在主导着上海楼市的走向。

    自从去年夏天美国次债危机爆发以来，美国和欧洲发达国家的资本市场和经济受到较大负面影响，此时包括中国在内的新兴经济体也难以独善其身。其背景是，人民币的升值已影响到国内产品出口的竞争力，外贸顺差开始下降，国内同时面临经济趋缓和通胀的双重压力。一方面，虽然5月份CPI回落至7.7%，但同月的PPI却增至8.2%，而后者的高潮几个月后就会导致前者上升；另一方面，我国经济增长可能要步入下行周期，如果宏观经济出现中期下调，则房地产市场必然会同步调整。

    5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.6个百分点，环比上涨0.2%。分城市看，房价涨多跌少，但下跌城市比4月份有所增加，一二线城市整体情况比三四线城市要差。第三季度原本属于传统淡季，地震灾害的余波又难以消除，8月份的奥运也会导致部分人推迟购房计划。更为关键的是，与股市相似，“买涨不买跌”消费心理一样存在于楼市。

    但也不必太悲观。今年1-5月份，上海住宅出租97.5万平方米，同比增长14.4%，这说明确实有部分购房需求正转为租房需求。楼市调整期的需求特征是：投机需求撤场，投资需求观望，改善需求萎缩，刚性需求不受太大影响。近几年上海的土地出让面积是递减的，如2007年土地开发面积和土地购置面积同比降幅分别达45.3%和73%。这就意味着，如果开发商有较大让利空间，比如15-20%，那么成交量回暖是必然的。而这一时间很有可能出现在今年第四季度。