温州客炒热福州楼市

　　2003年，温州炒房客大举进攻福州楼市，他们把目光投向了东区、金山等新区，以惯用的集资炒房方式，掀起了一股炒房之风。

　　福州市房地产交易登记中心的统计资料显示，仅2004年第一季度，温州人在福州的买房交易共计1072宗，交易总面积12万平方米，金额达4.6亿元；外省人在福州购房的比例为11.6％，而温州人为5.81％，这意味着，两个外省人在福州购房，其中一个便是温州人。

　　温州炒房客的进入放大了市场需求，而他们在转卖房产过程中也抬高了房价。有统计显示，目前，福州绝大多数楼盘的销售价格比温州炒房客到来之前上涨了100%以上。一位二手房中介人士向记者举例说，位于福州金山某楼盘的一套住房，2003年的价格为2500元/平方米，到了2007年，这套二手房的价格已涨至5000元/平方米。

　　饶先生是一位资深的二手房中介从业者。他告诉记者，在温州炒房客热炒的2003－2006年，福州房价的实际年涨幅远远高于有关机构公布的20％。“2002年，福州的房价约为2700元/平方米，2003年便已接近3800元/平方米，2004年，房价已达4500元/平方米，而2005年，一平方米已涨至近6000元。”

　　“温州客没有进入之前，福州进行房产投资的人不多。”饶先生告诉记者，温州炒房客进入福州楼市，不仅炒高了福州的房价，也教会了福州人如何炒房———温州客的投资经历让一些有闲钱的人看到了投资不动产的巨大利润，随即也加入到炒房大军的队伍中。当温州“前辈”撤离之后，福州的炒房客依然继续炒作，2006年，福州市政府东迁的传言使得东区房产单价一夜暴涨千元，甚至还出现“一天一价”的奇特现象。

　　福州房产专家王先生表示，一旦房产投资行为演变成炒作或是投机行为，那么楼市泡沫就产生了。正是从温州客大量进入福州开始，福州楼市的泡沫便开始积聚。

福州炒房的回报率不算高？

　　在炒房客的炒作下，福州房价一路猛涨，但这一上涨速度依然不能满足他们的“胃口”。刘先生是一名温州人，2003年，他与亲戚一起进入福州炒房。他以2300元/平方米的价格购买了东区某楼盘的一套住房，2005年，他以3500元/平方米的价格将住房转手，一年多的时间，他就赚了十几万元，投资回报率高达52％。然而，刘先生并不满意这样的结果。“回报率不算高，”刘先生告诉记者，2005年，他将深圳的一套住房转手出售，仅仅一年半时间，就获得了100％的回报。

　　“在其他沿海城市，温州客转卖一套住房都能翻倍赚，但在福州，他们大多只能赚50％－70％。”饶先生告诉记者，温州炒房客讲求的是“时间短、利润高”，希望一套房子买进后一、两年内转手就能获得高回报。

　　在福州投资房产的回报让温州客多少有些失望。饶先生告诉记者，有一位温州客以2300多元/平方米购买了东区某楼盘的一套住房，在办完相关手续之后，立刻以4000元/平方米的价格挂牌出售，但根本卖不动。“这样的做法在福州行不通。温州客到福州后才发现，他们对福州楼市的期望值太高了。”

　　正因为如此，2005年起，温州炒房客开始从福州楼市撤退。在很多福州人看来，2005－2007年，福州房价涨幅并不小，但精明的温州炒房客却不再看好。

　　“如今，还在福州投资的温州客已不到原来的一成。”福州双安房产代理公司金山店经理林斌表示，目前依然留在福州市场的温州客，多是看好福州楼市的升值潜力且资金充裕，他们不急于抛售手中住房，希望几年后能够获取更高的利润。
　　林斌向记者介绍说，他有一位温州客户，目前正以5000多元/平方米的价格出售金山某楼盘的一套住房，虽然挂出几个月还没有成交，但他对福州房价仍抱有较高的期望值，加上不急于抛售套现，因此，他不愿下调价格出售。

炒房“后遗症”不轻

　　在众多温州炒房客陆续撤出之后，福州楼市发生了重大变化。作为温州炒房客“桥头堡”的东区和金山如今不再是“睡城”，人气逐渐提升，空置率也明显下降。

　　6月19日晚，记者来到金山，只见许多小区中一半以上的单元都亮着灯光，这与几年前的金山形成鲜明对比。林斌在金山工作多年，他深刻地感受到这里的变化。“2003年、2004年时，金山的入住率不到20％，而现在大多数小区的入住率达到了50％以上。”林斌说。

　　有关统计数据显示，2006年，福州市商品房空置面积比2005年末减少了36.05万平方米，下降33.8％；2007年1-5月，福州商品房空置面积为52.4万平方米，比2006年年末下降了18.3%，其中空置1年以上的面积下降了14.2%。而福州商品房空置率的下降，很大程度上与新区入住率的提高有关。

　　金山某小区的物业工作人员告诉记者，该小区里温州炒房客抛售的住房，大多是被有自住需求的购房者买走，很快就入住，入住率提高，小区物业管理也容易多了。

　　不过，仍有部分温州炒房客相对集中的小区，出现物业费收费率低下的问题。以福州永安物业公司所接管的福州金山一个楼盘为例，该楼盘40％的住房是温州炒房客买的，但交房三年，他们不交纳一分物业费，物业公司只得请律师去温州催讨，催回的款项除去开支后所剩无几。据了解，2007年，福州法院催缴物业费的案件比2006年翻了一番。福州市房管局的一项统计也显示，福州商品住宅物业费的每月收费率不足85％，个别住宅区甚至达不到50％。

　　“除了不交物业费外，像物业专项维修基金这类的费用，温州炒房客也不愿意交纳，这不但给物业工作造成不便，也给之后接手房产的买家带来麻烦———因为温州客欠下的‘债’，大多需要他们来还。”林斌说。

会不会卷土重来？

　　近年来，国家不断出台宏观调控政策，楼市也在这些政策的高压之下历经起伏。在这样的市场环境下，温州炒房客几进几退，而他们的每一个动作都能引起广泛关注。在“百度”输入“温州炒房团”，就可以搜出大量的相关信息，“温州炒房团遭堵击”、“温州炒房团复出”、“温州炒房团重出江湖”等诸如此类的报道比比皆是。

　　这不禁让人猜想，经过这一轮楼市调整期后，温州炒房客是否会卷土重来？

　　事实上，尽管温州客已经逐渐淡出了人们的视线，但对于房产投资他们似乎并没有“死心”。

　　2007年底，福州某媒体一篇题为《温州投资客看好城南》的报道引起人们的关注，因为彼时，温州炒房客已基本撤离福州楼市，且“二套房贷政策”刚出台不久，加上央行实行紧缩货币政策，福州楼市由此陷入低谷。

　　这篇报道是这样描述的：“先知先觉的温州投资客已经捷足先登。前不久，有一拨温州投资客来到都会华彩的售楼部，让人惊奇的是，他们对福州市将来规划的了解和把握比现场销售人员还要多、还要深。他们说，城南已成为福州市目前最适合投资的区域。他们看好城南的明天，看好城南的未来。”

　　那么，温州客真的打算复出了吗？

　　为此，记者联系上“都会华彩”楼盘的一位销售人员。该销售人员告诉记者，之后温州客又做了全面的市场调查，虽然对该楼盘的地理位置很满意，但他们认为福州房价今后的上涨空间有限，因此放弃在福州购房，大部分人转战宁德楼市。

　　林斌认为，目前，福州的房价已处于高位，未来大幅上涨的空间比较小，因此，温州客卷土重来的概率很低，“不排除少数看好福州楼市未来发展前景的温州客，可能继续在福州投资置业，但过去那种团购炒房的现象已经不可能再出现了”。