安置房还是商品房？

　　“面积74平方米，总价32万元，2008年交房，价格便宜，必须一次性付款……”这是记者在一个二手房交易网站里看到的房源信息，其描述的正是位于仓山区的东城美居楼盘。信息显示，今年5月31日，该楼盘已交房。

　　事实上，在多家二手房中介网站里，都可以看到有关东城美居的房源信息。让记者感到不解的是，为何有关东城美居的房源信息，都无一例外地注明必须一次性付款呢？

　　记者首先联系了发布上述房源信息的经纪人小江。他告诉记者，因为这套房子是安置房，没有产权证和土地证，所以无法在银行做按揭贷款，必须一次性付款，但购房者可以直接与开发商签订一手合同。对于具体的情况，小江似乎也不清楚，他表示，自己没有亲自到现场看过，只知道地点很偏僻，属于金蒲小区的某期项目。

　　随后，记者在一位潘姓的经纪人处了解到，东城美居属于拆迁安置房，购房者可以直接与开发商仓山城市建设综合开发公司签订一手合同。小潘表示，她手上原本有不少东城美居的房子，现在只剩一套47平方米和一套200平方米的未售出。

　　不过，在某网站上发布的一套东城美居的房源信息中，记者看到了“房东包更名”的字样。发布此信息的中介经纪人称，这套房子是商品房，49平方米，总价23.5万元（其中包含2万元更名费），由于是没有产权证的房子，所以价格才如此便宜。“虽然房东说可以更名，但现在更名非常困难，对于房东的说法，我不是很确定。”这位经纪人如此表示。

　　经纪人小郑手中也有一套东城美居的房子，他坦白地告诉记者，买这套房子存在风险，一是没有相关权属证书，二是房屋的土地性质也有问题。小郑称，东城美居的商品房是在原本用作建设安置房的土地上建的，他手上的这套房子是房东通过内部认购的，现在转卖，购房者可以直接与开发商签订合同，但他不敢保证合同能否在房地产交易登记中心备案，不过，开发商表示这套房子可以办理产权证。

　　东城美居究竟是拆迁安置房，还是商品房？几位中介经纪人的不同说法让人感到疑惑。此外，记者采访的多位经纪人均表示没有到过楼盘现场，只是称其地理位置很偏。

办理房产证没问题？

　　7月2日，记者前往东城美居现场进行实地调查，几经周折，终于在仓山区江边村找到了东城美居楼盘。

　　在大门口，记者看到小区内挂着一条写着“欢迎业主入住”的红色条幅，一些房子已经开始装修。在一位村民的指引下，记者在东城美居旁的一栋住宅楼里，找到了该楼盘建筑商的办公室。当记者以买房为由询问房源信息时，一名工作人员向记者推荐了一套75平方米的房子，单价4400元/平方米。“价格很便宜，但是必须一次性付款。”这位工作人员表示。

　　原来，东城美居是金蒲小区5组团（属3期项目），共7栋楼，其中4栋多层住宅，3栋为小高层，共有270多套房子。整个金蒲小区均建设为拆迁安置房，但前期的项目已经将拆迁户安置完毕，剩下东城美居这一地块，开发商将其“包装”后对外销售。工作人员告诉记者，该楼盘土地性质为划拨用地，归属仓山城市建设综合开发公司，由建筑商仓山建筑工程公司出资建设，所以东城美居实际为开发商与建筑商合作开发的项目，双方共同销售。

　　原本作为安置房的项目拿来作为商品房对外销售，这样的房子自然无法在银行办理按揭贷款，这也是购房者必须一次性付款的原因所在。

　　记者了解到，想要买房的人须与开发商签订一份《单元房买卖合同》。在一位戴姓工作人员处，记者看到了这份合同。合同中约定了购房者必须在合同签订5日内一次性付清购房款，开发商则承诺交房后两年内办理产权证，但对于开发商逾期办理产权登记的责任却没有约定。对此，记者提出了质疑，戴先生解释说，“仓山城市建设综合开发公司是仓山区政府下属的公司，楼盘相关的手续都很齐全，根本不用担心产权证问题。”他还表示，许多购房者都是开发商和建筑商的亲朋好友，有的还将整层楼尽数买下。

　　此外，记者还看到，该合同附件约定，在产权证办理前，经由开发商同意，并交纳一定的更名费后，购房者可转让该房子。这也解答了为何在二手房中介店里，大量东城美居房源标注着“可更名”的字样。

　　在采访中，戴先生不断强调，这里的房子与商品房没有什么区别，绝对没有问题。果真如此么？

迄今未获预售许可证

　　采访中，记者联系上了几位东城美居的业主，巧的是，他们都在为该楼盘的种种问题忧心不已。

　　于2006年购买了东城美居住宅的陈先生告诉记者，今年5月底开发商通知交房，他到现场后看到，这个小区几乎没有绿化，外观也十分普通，整体而言与其他的商品房小区差距较大。

　　让陈先生感到不安的是，直到最近他才发现，当初签合同时他与开发商签订的并非《商品房买卖合同》，而是《单元房买卖合同》。“当时，开发商声称产权证办理没有问题，还额外向我们收取了煤气初装费、防盗门、楼宇对讲系统费用等共计5000元，不知道这些收费是否合理。”对此，陈先生很是担忧。

　　与陈先生有着同样担忧的还有购房者许先生。他告诉记者，不久前在房地产交易登记中心，他并没有查找到东城美居预售许可证的相关记录。“没有获得预售许可，开发商却公然销售，这样的违规行为是否会影响今后产权证的办理？而且开发商说买这里的房子办不了按揭，我们更觉得有问题。”许先生如是表示。

　　按照陈先生和许先生的说法，东城美居应当是商品房，开发商在两年前就已对外销售，然而，没有预售许可证，让购房者如芒刺在背。

　　随后，记者在福州房地产信息网查找东城美居的相关“预售公示信息”，均是“查无此项”。福州房地产交易登记中心的工作人员也向记者证实：东城美居（金蒲小区3期）项目未获得预售许可证，不能进行合同备案和预告登记。
　　已经交房的楼盘，竟然还没有获得预售许可，这样的结果不免让人震惊。

购房者背上巨大风险

　　对此，福建元一律师事务所的卓文彬律师告诉记者，没有获得预售许可证的房子是不能对外销售的，而且这样的商品房也无法在房地产交易登记中心办理产权证。此外，卓律师表示，如果要在划拨地上盖商品房，开发商必须补交土地出让金以及相应的税费，再取得规划局等部门出具的相关许可文件，将划拨地转为出让地。而在变更土地性质之前，擅自在划拨地搭建商品房对外出售，属明显的违规行为。

　　戴先生告诉记者，除了东城美居，金蒲小区其他的安置房目前也均未办理产权证，计划在将来一并办理。值得一提的是，戴先生还向记者表示，产权证拿到后若要转让，需要交纳土地出让金100多元/平方米。这也印证了外界对东城美居商品房属性的质疑。按照相关规定，如在划拨地上建设安置房，则只能办理一般非商品房性质的产权，交易转让时还必须补交土地出让金。

　　对此，卓律师表示，由于开发商违规操作，购房者与开发商签订的《单元房买卖合同》在法律上可认定为无效合同，也就是说，一旦房屋遇上什么问题，购房者的权益很难保证，而产权证的办理也是个未知数，“风险很大，建议不要购买”。(来源:海峡财经导报 记者 江晓春 陈宏)