打倒开发商不能降低房价

　　1998年房改之前，绝大多数民众并不关心房价，他们在等待分配，而绝大多数的家庭并没有因此而等来像今天一样的住房条件。许多人结婚生子仍挤在集体宿舍、破平房或小得不能将父母接来共住的房子。许多人要用共有的厨房、共同的厕所。许多人在四十多岁才搬入了合居的单元房或住宅楼。靠福利分配并没有能让城市居民分享舒适生活的居住条件。

　　是市场经济让民众的住房条件改善了，当然土地的资源使用费快速上涨并居高不下时，也大大地推高了房价。于是所有的罪名都扣在了黑心的"开发商"头上，似乎是因为有了开发商才有了高价房。所有人都恨不能打倒黑心的开发商，似乎打倒与消灭了黑心的开发商天上就会掉下廉价房了。

　　而市场经济最基本的规律却是资金只投向能产生利润的领域，利润越高的领域吸引的投资越多。投资多，量上去了，价格才能平衡。因此打倒了开发商，减少了供给量的情况下，也绝不会变出更多的廉价房。

　　即使退回到完全靠实物分配的旧制度上去，也无法改变让无房者或房子居住条件较差的家庭迅速地改变居住条件，更不会对中高收入家庭分配更多的财产性福利。只有无住房支付能力的家庭才能享受这种无偿的廉租房。

　　不管是政府用什么样的补贴方式来建设住房，总要有人来投资，有人来管理，有人来干活。至于把这些人或企业叫不叫开发商并不重要。重要的是打倒了开发商却并不会蹦出更多的廉价房来。这是一个不管是否承认都必然存在的事实。

　　"次级债"产生无关开发商

　　当美国发生了"次级债"的风波时，中国也紧急对房地产业采取了一系列的严控与紧缩。尤其是严控对房地产业的开发商信贷，同时严控了对个人的消费信贷。似乎美国的"次级债"是因为开发商才产生的。"整住了中国的开发商就能防止中国出现次级债"，让整个社会都以为都是开发商不好，闹出了个"次级债"。

　　可惜的是"次级债"与开发商无关。"次级债"只是银行等房贷机构和购房者之间的债务关系，和开发商没有任何关联。

　　美国的"次级债"爆发之后，没听说有多少开发商破产，但却有大量的购房家庭破产了，有大量的拥有"次级债"的银行等金融机构破产了。美国的救市政策中恰恰是给市场增加更多的流动性，给购房人更多的优惠条件，给新购房人更多的税收减免，给房贷公司更多的支持。

　　"次级债"的产生并非是开发商造成的，而是美国的宏观经济出了问题，并让房价在曾经连续多年的暴涨中随宏观经济的下滑而产生了下跌。虽然至今美国的房价约为平均下跌了20％，但在无首付、低首付，且前几年低息还息、利息还能冲抵个人购房时的个税时，这种20％的下跌也足以让购房人宁愿断供，不再支付还贷了。因此房价的下跌是引发"次级债"的原因，宏观经济的下滑是引发房价下跌的原因，爆发"次级债"风波则是一系列问题的结果。

　　中国人轻易不会"断供"

　　短期内中国不会爆发严重的"断供"现象，因为有20％、30％或更多的首付款，因为有等额的还贷成本，因为购房无免税政策，购房人的支付是一种税后的所得，因此房价在下跌的速度不足以折抵这些支付成本时，中国人是不会轻易"断供"的。

　　 但中国的房地产情况与美国有个极大的不同，那就是美国的市场中由开发商直接生产提供的一手房约为一百多万套，而二手房交易则会高达七百万到八百万套。因此宏观经济的升降直接影响到人均的收入与整体的资产价格（土地的永久使用权、让房屋的价格更多地体现在土地的资产价格升值上）。

　　而中国则相反，一手房市场的总量巨大，二手房市场的比例相对较小，因此房价更多的反映的是一手房的供求关系。并且与此后的土地升值几乎关系极小，甚至随着土地使用期限的延长会贬值。

　　虽然中国的宏观经济仍保持着较快的增长速度，但产业政策的歧视，对房地产业的特殊管制，对个人消费信贷的特殊限制等等政策最直接影响的首先是一手房市场和一手房的供应商。

　　自2003年土地实行严格的招拍挂制度之后，市场中公开供应的土地数量不断减少，土地价格不断上升，到2006、2007年已不断爆出"地王"与"天价"。但从生产周期时间上推算大量的"地王"与"天价"土地并没有进入商品房的销售阶段，市场上现有的供应大多是非天价的存量土地，有些甚至是成本较低的土地。但在相邻天价地的土地价格推动之下房价却涨了。社会上民众的购房的价格预期也在天价地的新闻效应下推高了，投资与投机者的保险系数加大了，房价也就出现了扭曲的变化。

　　曾经有过的市场高房价交易中，银行已支付了大量个贷，开发商已将产品销售了。如果出现断供，开发商没有任何损失。但如果开发商的资金链有危险，就有一部分开发商会大幅度降价而回笼资金。也许这些低价土地在房价大幅下降时，让开发商在高低地价平衡中仍有利润，仍能活下去。但对已购房者和银行来说，这个价格的暴跌则会产生巨大的财产价格损失和断供的可能，自然也就会影响到银行已发放的个贷。

　　"次级债"与开发商无关，"断供"也与开发商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交易的萎缩，则可能让开发商的资金链出现问题，会强迫开发商为活下去而扔出"跳楼价"，从而引发中国的"次级债"。

　　当"跳楼价"一旦出现时，许多自认为看到低价购房机会的消费者也未必会"该出手时就出手"，反而可能买涨不买跌的心理占上风，让交易量在资产价格下跌时更低，形成价格与交易量轮番下跌的恶性循环，从而引发更多的"断供"和"次级债"。

　　警惕用情绪代替市场规律

　　今天的市场中降价的房子一般都会好销，并引发销售的高潮。重要的原因在于大多数的楼盘没有出现跳楼价，因此在价格的对比中让更多的刚性需求有了选择。但如果今天的低价在明天变成高价时，还会有人出手吗？没有了周边更多楼盘的价格坚挺，还有这种价格的互比性吗？假如这种价格攀比谁更低的现象出现时，还会让还贷的情况继续稳定吗？

　　也许中国的宏观经济并没有恶化到高通胀和负利率情况下的资产价格暴跌的程度，但单项的、专项的针对于房地产业供求双方的抑制措施却可能不利于发展中的经济。政策会制造出一个房价暴跌的奇迹，出现也许并不符合正常经济规律的特例。

　　上半年超过2亿平方米的商品房销售已证明并非没有需求，或需求萎缩了，但受政策影响而造成下滑的速度过快却已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅下滑速度在不断加剧。很可能在其它行业也出现大量破产、关闭、利润增幅下滑和人均收入增幅下降中产生叠加效应，从而创造出一种信心危机和滞胀的局面。

　　非要等到"搬起石头砸了自己的脚"的时候才去治疗和改正错误吗？认识上的误读也许正是造成政策上误读的根源。"打倒富人，就能让穷人变富"的梦想不能再重复了，经济学的原理不管在什么样的制度条件下，也不会改变其最基础的规律性作用。