大型商业地产项目扎堆中山路

    6月18日下午，天虹商场股份有限公司（以下简称“天虹百货”）与中山东路名汇广场正式签约，并举行媒体见面会。这是天虹百货在厦门的第三家分店，预计今年11月对外营业。
　　据了解，名汇广场位于中山东路霞溪路东侧，占地２万平方米，总建筑面积９万多平方米。这里曾是中山商业街重心所在，然而自名汇广场开业以来一直人气不足，此次引进在厦门已运作多年的天虹百货，被业界视为名汇广场重振旗鼓的重要举措。
　　而位处厦门中山西路中段的南中大地广场项目，占地近2万平方米,总建筑面积8万多平方米，早在2007年4月就封顶，因种种原因并未如期开业。2008年6月，南中大地广场有关人士公开表示，将在今年年底开业。
　　地处中山路与思明北路交叉路口的中华城项目，同样打算在今年年底开业。据了解，该项目总投资12亿元，占地面积42049.649平方米，规划总建筑面积（含地下室）16万平方米，拥有1100个停车位，宣称要打造成中山路纯商业项目。该项目招商部经理韩先生向记者透露，由于拆迁环节出了点问题，开业时间将拖延至2009年年底。
　　今年3月，中山路商圈的香港时代广场开盘。这同样是一个经营面积超过1万平方米的大型商业地产项目，拥有独立店面约180间。该项目招商部有关负责人表示，目前该项目还处在商铺销售阶段，店面出租须等到明年6月底。
　　记者了解到，目前中山路商圈周边共有10个在建项目，总建筑面积近100万平方米，总投资额高达60亿元。除上述提到的项目外，老虎城、鹭江道商业景观一期、和平里酒店等一批项目也将陆续建成并投入使用，这些商业地产项目绝大部分将在明年年底前开业。
　　据中山路物业管理部门的有关人士介绍，中山路目前的人流量分布情况是，周一到周四每晚可达5.3万人次，周末每晚达10.5万人次，如果是节假日，甚至可达20多万人次。
　　有业内人士分析指出，中山路目前的人流量尚可以支撑已开业项目，但随着许多大型商业项目陆续投入使用，必将形成一个巨大的商品供应放量，而中山路商圈的人气不太可能在短期内实现较大提升，因此各项目之间的竞争将非常激烈。

各有各的“算盘”

　　“中山路1200米商圈内，集中了十多个大型商业地产项目，而且新建项目的开业时间又如此相近，一场商户争夺大战不可避免。”新加坡豪斯（中国）机构企划部经理罗建华指出，在这种背景下，只有特色经营，才可以让商业地产项目找到出路。
　　事实上，各大商业广场在规划之初就已有了自己的“算盘”。
　　名汇广场管理单位厦门升名汇经营管理有限公司策划部王磊告诉记者，名汇广场将定位为集时尚、休闲、娱乐为一体的购物中心。比如，完善已有的星级影院，将地下一层经营成“婚庆一条街”，同时将沿霞溪路店面规划为“文化艺术一条街”等。而作为名汇广场主力店之一的天虹百货，也将与大西洋天虹百货实行差异化经营。
　　“中山路步行街行人如织，却没有一个地方能够真正让人们停下来，南中大地将采用living－mall（生活广场）的形式，让人们在这里停驻。”南中大地广场开发商厦门南中投资有限公司总经理助理刘洋这样剖析南中大地广场的经营特色。
　　另据了解，香港·时代广场有关人士宣称，要把该项目打造成为中山路商圈首个开放式商业步行街区—— 一个横贯思明南路与霞溪路的时尚商业步行街，力图让“厦门人也能活得很香港”。记者了解到，时代广场将采用“混业经营”的业态模式，以“衣、食、乐、逛”为体验主题，形成一个集购物、休闲、游乐、美食等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。　
　　此外，中华城的开发商厦门融坤房地产公司则宣称其引入了“生态MALL”的开发主题，在历史遗留文化基础上引入园林构建概念，把中华城打造成亲水商业街区，力图让消费者在休闲中购物。

特色经营能否奏效？

　　那么，这些商业地产项目所设计的“特色”到底能否吸引商家入驻呢？对提升中山路商圈是否有作用呢？
　　不少业内人士分析认为，中山路商圈面临的最大问题是，缺乏有吸引力、有特色的休闲购物场所，这使得“厦门人不爱逛”。如今，中山路各大商业地产项目各有各的特色，可以有效避免同质化竞争，有利于推动中山路商圈进一步发展。
　　然而，也有一些业内人士对此并不认同。一位深谙商业地产运作的业内人士表示，虽然目前这些商业地产项目各有特色，但这些特色还很大程度上停留在建筑风格等表面功夫上，这些仍不足以吸引足够的客流。此外，“从目前来看，中山路的商业业态还不够丰富，到了晚上12点后，人就很少了。中山路还要引进一些咖啡厅、茶馆、KTV等娱乐休闲设施。”
　　名汇广场前招商部相关负责人也表示，目前厦门的商业地产项目严重过剩，人均商业消费面积在全国也是位列前茅，众多商业地产项目进驻中山路，“接下来的日子，大家都不会太好过”。
　　此外，中山路商圈缺乏足够的高端消费人群也是一个不小的考验。上述负责人表示，百货卖场主要面对较高端的消费人群，而中山路目前的消费人群仍以年轻人和外地游客为主，高端消费人群占比很小。“无论是新世界、免税商城、巴黎春天百货，还是天虹、来雅等，大家都将目光瞄准高端消费人群，因此中山路一带还需要通过引进大型旅游、餐饮、休闲、娱乐等项目，来吸引更多的高端消费人群来此消费，否则很难形成足够的有效消费需求。”
　　“就目前中山路商圈乃至整个厦门商圈而言，成功案例并不多，比如老虎城，开业之初定位为女人街，而后转向经营纪念收藏品，如今又增加经营一些其他项目，已经偏离了当初的定位。”在罗建华看来，目前中山路商圈的总体定位还处于调整之中，这给商业地产投资带来了很大的风险。“尽管现在中山路上的商业地产项目都想做出特色，但商业发展必须依据市场变化去调整，因此特色能否坚持下去，又能否起到效果，还需要时间做出检验。”■本报记者　张志华