低价诱人 安置房入市受青睐

    记者看到，在福州一些二手房交易网站上，的确有不少东升小区二期的房源。“2008年新房，9月交房，户型极佳”，这是房产经纪人小陈在某网站上挂出的一则该楼盘房源信息。通过网站上留下的联系方式，记者拨通了小陈的电话。小陈坦言，东升小区均为拆迁安置房，二期为在建项目，要到今年9月才能交房。因为性质特殊，无法办理按揭贷款，购房者需要一次性付款，但可与开发商签订一手合同。小陈介绍，这套总面积81平方米、位于2楼的房屋，总价仅35万元，“因为没有房产证和土地证，才会这么便宜。如果是有证的房子，早就卖光了”。虽然无证，这种“低价房”还是受到购房者的青睐。小陈说，自己手头原有10套东升小区二期的房源，现在仅剩这一套了。他还介绍，开发商为了结算工程款，将该楼盘部分在建的房屋抵押给“包工头”，他手上的这套就是这种情况，“所以购房者要先与我们以及包工头签订协议，才能与开发商签订购房合同”。作为中介，小陈说无法保证购房者何时能拿到产权证。
　　一位知情的中介业者向记者介绍了东升小区二期的情况。“与普通商品房不同，该小区的购房者要与东升小区的拆迁户一同办理产权证，开发商根本无法承诺何时能办下来。”该人士不愿意多谈这个话题：“中介销售这种房子，本身就违规的，实在不方便多说。”
　　两位中介人士的介绍，与有关读者反映的情况基本吻合：东升小区二期的性质为安置房，被开发商私自对外出售，由于是非正规商品房，该楼盘无法在房地产交易登记中心获得预售许可，购房者自然无法办理银行按揭贷款，也无法与开发商签订正规的《商品房买卖合同》。而小陈提到的开发商与购房者签订的“一手合同”，是由开发商自行拟定，而非正规的《商品房买卖合同》。

中介加价 提前公开叫卖

　  7月31日，记者前往位于福州仓山区908公交总站旁的东升小区二期。该小区共18栋楼，已经落架，目前正在建设绿化景观。让记者颇感吃惊的是，这里居然已经设立了接待中心。难道开发商已从私下出售转为公开叫卖了？
　　记者在接待中心门口看到，玻璃大门紧锁，几名保安在里面休息。看见记者站在门口，一名保安前来开门。记者自称是前来买房的，这名保安挥挥手说：“这里的房子还未推出，要等到9月份才开盘，你到时再来吧。”记者问，现在很多中介都有该楼盘的房源出售，为何说还未推出呢？该保安解释说，中介是从开发商手上直接拿到的房源，现在要买到这里的房子只能通过中介。
　　“既然有房可售，为何要通过中介？这样购房者不仅要付中介费，还有可能被赚差价。而且，到时候位置好的房子都被卖完了怎么办？”记者抛出了一连串问题。
　　 这名保安笑道，中介也是私下拿到的房源，将来与开发商签订的一手合同也是一些人从公司里偷偷拿出来的，按照公司规定，现在不允许对外售房，“公司并未将所有房源都交给中介，不用担心好房子被卖光了”。当记者说“这里的房子已经被中介卖到4500元/平方米”时，保安吃惊地说：“公司是以3700元/平方米的价格给中介的，他们居然加价这么多！”
　　记者暗访中发现，东升二期的保安不时与路过的中介经纪人打招呼。看来，这里的保安已经与中介人士相当熟悉了。
　　记者提出到接待中心里看看沙盘，但被该保安拒绝了，他同时拒绝了记者看看购房合同的要求。
　　记者想进工地转转，也被一位看门的老大爷拦住。他称公司规定不许外人进入。听说记者要买这里的房子，这位大爷说：“要考虑清楚啊，有风险呢，产权证不好办。买来自住还可以，如果打算出售，就要谨慎考虑。”他告诉记者，东升小区二期有一部分房子是安置村民的，其余的拿来出售。有的村民分到房后也挂到中介去卖。当记者追问该楼盘的手续是否齐全时，大爷表示不方便说。

问题多多 购房者风险巨大

　  据了解，东升小区二期的开发商是福州欣隆盛房地产开发有限公司（以下简称“欣隆盛房产”），也就是目前位于福州程浦头的在售项目——欣隆盛世的开发商。
　　记者就东升小区二期的种种问题联系了欣隆盛房产，接电话的工作人员表示，自己是新员工，不清楚具体情况，只听说公司在三叉街一带有一个项目，好像还没开始对外出售，“公司其他人都不在，现在无法回答你的问题”。
　　记者又拨通了欣隆盛世的售楼部电话。一位售楼小姐说，东升小区确为该公司开发的项目，但目前还未推出。至于详细情况，她也不清楚。
　　一位中介从业人士很肯定地表示：“东升小区二期的房子不能买！”他介绍说，对外出售无证安置房，本身就是违规行为，其土地性质是划拨地，购房后能否办理房产证都是未知数，无论是作为自住还是投资，购买此类房产购房者的权益难有保障。“如果不是有问题的房子，怎么会卖得这么便宜？”据了解，如今，在东升小区二期旁的金辉莱茵城已经卖到7000-8000元／平方米，而东升小区二期的房价仅为4000多元／平方米。
　　福建元一律师事务所的卓文彬律师表示，对外销售没有获得预售许可证的房子是违法的。如果要在划拨地上盖商品房，开发商必须补交土地出让金以及相应的税费，再取得规划局等部门出具的相关许可，将划拨地转为出让地。而在变更土地性质之前，擅自在划拨地搭建商品房并对外出售的，属于违规行为。

监管缺失 开发商有恃无恐

　　毋庸置疑，开发商如此操作是违规的，购房者也要承担不小的风险，可无论是东升小区二期，还是东城美居，私下交易仍在进行。此类现象为何无法杜绝？
　　 一位业内人士认为，这样的房子有人买，当然是由于低价的诱惑。尽管福州房价已出现调整，但依然“高高在上”，普通工薪阶层还是难以承受。相比之下，东升小区二期每平方米4000多元的价格具有相当大的吸引力。
“而开发商甘冒风险违规操作，则是因为利润颇高。”该人士表示，这类楼盘的地块多是早年政府划拨的土地，成本低，即使以4000元/平方米的低价出售，依然可以获得高额的回报。
　　“此外，违法行为得不到相应的处罚，这让更多开发商有恃无恐。”上述业内人士表示，监管的缺失，使类似违法违规现象频频出现。这不仅让购房者承担巨大的风险，也造成了国家财产的损失。而获利的恐怕也不仅仅是开发商，某些人从中“倒买倒卖”，定然获利不菲。本报记者　江晓春　张志明