万科董事长王石日前表示:“下半年形势可能比我们想象的更严重”,随即宣布万科调整下半年的开、竣工计划,将今年计划的新开工面积和竣工面积分别从848万平方米和689万平方米下调至683万平方米和586万平方米。

    这是王石和万科继年初抛出“拐点
论”和率先降价后再一次对市场走势作出判断。万科一直被视为地产行业的风向标,这一判断使得本已处于寒冬的房地产市场更添几分寒意。

    地产企业增速放缓

    从上半年上市公司年报看,前几年一直高歌猛进的地产企业增长速度已经纷纷放缓。金地集团上半年销售面积同比下降11.97%,中粮地产预计今年上半年净利润同比减少50%-100%,金融街上半年净利润预减50%-90%,业绩依然保持高速增长的仅有保利地产、苏宁环球等少数企业。

    前两年市场火爆时各大公司热衷的买地竞赛在今年上半年也戛然而止。年初检讨高价拿地策略的万科,上半年有76.2%的新增项目是通过合作方式取得的,平均土地成本仅为2155元/平方米。保利地产上半年新增土地储备412万平方米,平均楼面地价低至893.4元/平方米,较去年下半年大幅下降69.54%。

    更多的地产巨头在扩充土地储备方面则选择了更为谨慎的态度。雅居乐主席陈卓林称“对于收购土地未来仍会保持谨慎”,上半年广东几大地产巨头碧桂园、富力、雅居乐、恒大等几乎没有拿地动作。地产商的普遍谨慎态度也导致上半年全国各地土地拍卖市场屡屡出现流拍场景。

    各施招数求“减压”

    万科表态将收缩阵线的做法被业内人士普遍看作是明智之举。广州工程总承包集团总经理助理杜慕群表示,大集团采取收缩策略是当前比较明智的选择,在真正对房地产业有利的政策出台前,整个楼市的形势都不容乐观,楼价也将继续下探。

    保利地产上半年营业收入和净利润分别为53.81亿元和10.34亿元,比上年同期分别增长156.40%和272.18%。尽管快速发展的保利地产上半年业绩答卷依然亮丽,但该公司依然把宏观调控、成本上涨及市场调整看作是公司下半年面临的三大风险。

    保利地产公告显示,为应对建筑材料、人工、机械费用不断上涨,公司将通过集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式进行规避。保利地产还提出了提高管理水平、提高产品质素、提高开发效益的“三个提高”策略,增强盈利能力。

    对于调控持续和宏观经济形势不确定等因素,保利地产品牌管理中心总经理何智韬告诉记者,下半年将加大国内各中心城市的中心区域住宅的推出,此类产品一直是市场上热销的类型,以此来缓解销售压力和提高抗风险能力。

    中小开发商“就地卧倒”

    相比实力雄厚的大集团,有产品在售的中小房地产企业下半年的日子可能更加难熬,不降价促销则意味着滞销。上月开盘的白云区某新盘一个月来成交仅32套,而其可售货量则有600余套。海珠区某公园物业则在上周悄然以特价单位形式推出50余套高层单位,相比3个月前价格狂泻30%。

    而对于那些尚未开盘的中小楼盘来说,下半年可能还会继续等待观望。越秀某公寓新盘开盘日期已从今年5月调整到奥运会后,该盘销售总监表示,在没有资金压力的情况下,发展商更希望能多储备客户,以求开盘时有更好的销售额。

    记者了解到,广州及珠三角其他城市部分中小开发商已经采取了放缓施工速度、降低建筑成本等方式应对市场变化。清远某大盘负责人就表示,下半年肯定要减慢施工速度和降低销售预期,等待市场回暖后再作调整。

    各大巨头谋加快销售

    受“90/70”政策调控,上半年广州楼市中小户型的二、三房单位占到供应量的七成,而下半年中小户型产品仍是楼市供应主流。合富辉煌方面统计称8月份广州潜在住宅供应将达到3.85万套,下半年楼市仍将面临供应大潮。

    合富辉煌首席分析师黎文江表示,开发商当前应对寒冬的手段有“开源”、“节流”两种,要么加大推货力度增加回款速度,要么效法“猪坚强”采取收缩策略。对于大集团来说,单靠收缩策略显然无法维持,必须不断提高销售量。

    7月以来,广州各大开发商纷纷加大了推货力度。合生、碧桂园、越秀城建、恒大等企业下半年都将有大量新盘新货进入推售期。对于下半年的销售形势,黎文江表示,目前发展商的降价力度还没有完全放开,楼价在供应量猛增的情况下还有下降可能,楼盘不降价必然会影响成交。

    近期广州市场上兴起的“一二手联动”和“请代理热”都说明,发展商在依靠自身力量无法提升销售额的情况下,已经在寻求各方力量的支援。