开发商资金缺口大

    去年“9·11”高价拿地事件发生后，福州开发商就集体走上一条艰难的生存之路。房价一日每平方米千元的涨幅令人胆战心惊，那一幕让我们记忆深刻。紧接着，国家出台政策调控市场，银根紧缩令不少开发商闹起了“钱荒”，屋漏偏逢连夜雨，刚刚被银行“断奶”的开发商，又接到了来自市场的当头一棒，购房者观望、市场疲软，交易量大幅下滑，直接导致开发商资金回笼受阻。
    在这样的“寒冬”里，福州开发商艰难地撑了十个月。这其中也有撑不住的，不少开发商纷纷退地，就是有力的说明。
    据福州某开发商透露，目前福州多数开发商都“缺钱”，根据他的判断，如果市场环境继续恶化，大部分开发商手中的现金只够支撑企业三个月到半年的各项开支。
    这种观点并非危言耸听。在调查中，记者发现，近期不少开发商已经着手寻找最“省钱”的生存方式。他们普遍采用：大幅裁员、放慢工程进度、调整规划设计、减少各种设施的投入等方法来达到“节流”的目的，有的企业干脆停止项目开发。

海外投资基金盯上房地产

    曾有媒体报道，今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。
    有业内人士表示，从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题。
    “对于开发商来说，海外投资基金只是一种新的融资渠道”上述律师事务所的资深律师说道，“开发商资金紧张为海外投资基金带来了机会”。
    在福州某房地产公司负责资金运作的陈先生告诉记者，如今银行这条融资渠道基本行不通了；企业“上市”的成本太高了，多数开发商已经没有“体力”去折腾。对于资金密集型的房地产企业而言，目前摆在眼前的只有两条路：民间借贷和求助于海外投资基金。
    在该律师看来，海外投资基金和开发企业之间能够联手，主要是因为有市场的需求。

蛋糕诱人，下手难

    据律师介绍，海外投资基金要想介入房地产领域是很难的，唯一能够操作的途径就是通过股权收购。
    他说，海外投资基金对合作项目的要求也比较高，特别是在风险控制方面，他们是持谨慎态度的。在市场高位取得土地的房地产项目很难进入基金公司的视线，他们更青睐于早期获得土地的项目，因为早期拿到的土地一般价格比较低，开发后利润空间也比较大。
    据该律师透露，在福州，目前与海外投资基金有密切联系的多数是前两三年就开始储备土地的开发企业。
    然而，对企业来说，求助于海外投资基金也是需要付出沉重的代价，这意味着企业主要变卖股权。
    曾经与海外投资基金公司有过接触的福州某开发商告诉记者，不到万不得已，开发商是不会找基金公司合作的，其主要原因是基金公司开出的合作条件非常吓人，比银行还要苛刻。通常情况下，基金公司注资后，对开发商的每一笔经营支出都将进行监管，这一点是很多开发商难以接受的。而银行贷款，只要有资产抵押就可以发放贷款，银行不介入企业经营管理。
    律师告诉记者，海外投资基金收购房地产开发企业的成功概率只有10%，目前福州已有成功的案例。
    另外，海外投资基金仍然要面对国家的外汇管制。自从171号文件发出，商务部和外管局层层审批限制国外资金流入房地产。即使使用一些擦边球方案也因为国内的法律风险以及操作风险太大，海外投资基金难以接受。