政策微调购房者负担减轻

　　从8月2日福州市国土资源局发布的公告可以看出，此次推出的7幅地块均属小而精的“黄金宝地”，且有不少为商业用地。对此，业界普遍认为，如此安排是为了防止土地流拍。
　　“上半年土地频频流拍，与市场预期不高以及开发商的资金压力大有关，因此，此次推出7幅小而精的‘黄金地块’，应该是为了防止地块再度流拍。”福州大学房地产研究所所长王阿忠如此认为。在业内人士看来，小幅地块意味着土地总价相对较低，黄金地段则显示出地块的含金量，而在目前住宅市场不景气的情况下，商业用地更具吸引力。
　　“在我看来，这是为了鼓励消费者购房、刺激需求，从而促进楼市交易的活跃。”对于8月4日出台的《意见》，福州房地产专家陈国旺这样认为。据悉，《意见》规定，2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，同时具备住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下（包括140平方米）、单套成交价格在7000元/平方米以下（包括7000元/平方米）3个条件的，可享受契税减半征收等相关税收优惠政策。事实上，按照相关规定，普通住宅标准应当每半年调整一次，但自2006年调整后，福州的普通住宅标准就一直保持不变，“这可能有多方面原因，一是当时房价很高，政府为了抑制购房需求，二是普通住宅标准调整需多部门协调，因此难以及时做出调整。”陈国旺表示，随着当前形势的变化，普通住宅标准的放宽，有助于减轻购房者负担，从而刺激需求。
　　“政策的调整是及时的。”福建正祥企业机构副总裁何崇雄认为，《意见》可看作是政府发出的稳定楼市的信号。
　　值得注意的是，《意见》的另一大亮点是对公积金政策的调整，即提出支持中低收入家庭购房，同时加大住房公积金的投放力度，提高公积金的使用效率，具体的措施包括适当提高公积金贷款金额上限，延长贷款最长期限至30年（不得超过国家规定的法定退休年龄），增加公积金贷款承办银行，简化公积金贷款楼盘备案流程等。
　　对此，王阿忠认为，公积金政策的调整对弱势群体的购房有着积极意义，可能会激发他们的购房热情。同时，他还对《意见》提出的“增加对房地产企业的有效信贷投入”表示欢迎，“现在，开发商的资金链都很紧张，如果支撑不住，可能会‘杀价’，一旦形成恶性循环，对市场的杀伤力很大”。

市场低迷“救市论”引发口水战

　　去年底以来，各地的房地产市场相继步入“寒冬”。据统计，今年1－5月，全国40个重点城市的新建商品房、二手房累计成交面积分别同比下降24.9%、20.9%；上半年，全国70个大中城市的房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降趋势。据福建省统计局统计，上半年，福建全省土地购置费为156.37亿元，同比下降8.6%；新开工商品房1647.34万平方米，同比下降19.2%；商品房的销售面积为745.80万平方米，同比下降19.1%，其中住宅销售653.68万平方米，下降17.4%。
　　王阿忠告诉记者，往年，福州每月的商品房交易面积平均在45万平方米，而今年来，每月的交易面积仅维持在10万－15万平方米，月均交易面积的下降幅度超过2/3。
　　在这样的形势下，房地产开发商及二手房中介商都深切感受到了前所未有的压力。为吸引购房者，开发商纷纷推出各项优惠措施，如买房送车库、推出超值特惠房等，一些楼盘的后期项目开盘价格甚至比前期低了2000元/平方米，“让利”幅度相当可观。
　　以优惠措施吸引购房者的还有二手房中介企业。福州一位二手房中介企业老总就表示，尽管同行们没有公开降低中介佣金，但在实际的交易过程中，为了争取客户，一些中介公司忍痛举起“让利”的旗帜，给佣金打折。即便如此，购房者仍不买账，市场的观望气氛依旧浓厚。
　　国广一叶点房网董事长叶斌告诉记者，在目前的福州市场上，80％的房产中介商处于亏损状态。不久前，国内一位知名地产专家指出，根据去年房地产上市公司的年报，内地房地产企业的资产负债率高达80%以上，还有多家企业经营期末现金流只有负债额的10%左右。这表明，房地产开发商处境艰难。
　　正是在这种背景下，房地产市场的“救市论”喧嚣尘上。但随之而来的是声浪更大的质疑声和反驳声：“房地产救市断不能行”、“救市只会埋下更大隐患”、“救市的实质是维护暴利”……一时间，救还是不救，争论四起。

“救市”关口未到 政策效果有限

　　那么，福州相关部门的一系列动作，是否是政府“救市”行动的开始？
　　在王阿忠看来，“救市”并不是政府的一个目标，这些动作也不能看作是政府“救市”之举，“因为它仅针对局部进行调整，而非直接的政策扶持”。
　　福州房产业内人士江映辉在接受媒体采访时也表示，现在还未到“救市”关口，重要的是恢复市场的信心。
　　前段时间，有媒体报道了深圳“断供潮”问题——在深圳，由于房价下跌过快，高价购买的住宅成为负资产，一些业主选择把房子扔给银行，而不再偿还银行的贷款。为此，一些人担心房价的下跌会拖累银行业，进而导致中国式次贷危机的爆发。
　　对此，王阿忠认为，我国不会发生次贷危机，因为我国不允许降低房贷的首付款比例，也不存在“零首付”现象，且我国的房产贷款依然是优质贷款，房价下跌不会对银行造成太大的影响，政府没有必要因害怕房价下跌拖累银行而“救市”。从另一个方面来说，地方政府也没必要“救市”，因为他们也认为，房地产业应遵循市场规律优胜劣汰。
　　事实上，不少业内人士将这一系列举措解读为政府想要激活市场，但效果如何，现在还很难说。王阿忠认为，就土地拍卖而言，目前楼市低迷，开发商拿地相当谨慎，如果到时地价太高，开发商无法承受，推出的土地依然可能流拍。“在当前一些商业项目并不十分景气的情况下，商业用地未必具有足够的吸引力。”
　　而对于《意见》中普通住宅标准的调整，何崇雄认为，其影响是有限的，“与几十万元的房价相比，几千元的税费优惠微不足道；市场的弱势格局也不会因这样一、两个政策而得到根本改变。”
　　就公积金政策的调整，陈国旺认为，贷款年限延长至30年，意义并不是很大，因为对于大部分人来说，根本用不着这么长的年限。
　　“目前楼市的状态是产业发展中必然要经历的周期。”王阿忠如此表示，过去，进入市场的企业太多了，鱼龙混杂、良莠不齐，因此，当整个行业处于调整期时，实力不济的企业被淘汰出局，实力强的企业借机做大做强是正常的。
　　在业内人士看来，企业必须要正确看待此轮漫长的调整期，与其等待政府“救援”，不如寻求“自救”。
　　其实，不少企业已然开始“自救”。6月，福州某房地产项目毫无保留地“晒”出包括财务运营状况、施工细节等私密家底，请评估专家对其项目期房风险和楼盘价值进行评估，引发了市场的广泛关注。7月，几大房地产项目“牵手”国际知名物业管理企业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。8月，福州二手房市场“看房实名制”开始推行，这也被看作是福州二手房中介商的集体“自救”行动。另据了解，对于即将到来的楼市销售黄金期，各家房企已经着手准备。■本报记者　江晓春