近日，思明区法院针对一起“楼花”转让案件做出一审判决，判决保护了“楼花”转让协议。

购买“楼花”遭遇违约

    2007年2月1日，吕先生收到一份函，发函人就是“楼花”的转让方，在信中，对方说，双方签订的《住房转让协议》无效。但是，签协议一年多以来，房价已经节节攀升。如果对方不卖了，吕先生无疑损失惨重。

    这是一套挑高5.8米的楼中楼。“一手房东”黄先生购买时还未动工。据黄先生讲述，因为当时房价是每平方米8000元，不太贵，所以就跟房地产开发商签订了一份《预约书》，并交了30万元的预约金。到了2006年6月，黄先生看到房价涨到每平方米一万元左右，就萌生了转让房子赚一笔的念头。但当时房地产开发商还未取得该楼盘的预售许可证，所以黄先生手上的“楼中楼”还只是“楼花”。因此，黄先生妻子与吕先生签订了一份 《住房转让协议》，并收了14万元定金。

    没想到，签协议不到半年，这套房的价格涨到每平米11000多元。随着房价节节攀升，黄先生想违约。于是，他向对方提出终止合同履行，并愿意退还定金并赔偿对方14万元。但吕先生拒绝了对方提出的赔偿14万元的建议。

维护法规VS维护诚信

    原告方吕先生认为，开发商在本案起诉前已取得该楼房的预售许可证，因此，开发商与黄先生签订的 《预约书》应为有效，而转让《预约书》的行为也是合法的。而且，双方签订的 《住房转让协议》系双方的真实意思表示，所以不管怎样，黄先生都应该履行协议，将产权转让给他。

    但黄先生认为，房子在转让时是“楼花”，而“楼花”转让是违反国家政策法规的。因此这份《住房转让协议》是无效的。如果让他继续履行转让协议，必须以违反国家政策法规规定为代价，这种行为不属于“可以履行”范畴。他的依据是 《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。

    他认为，不能以“维护社会诚信”为由，判定继续履行协议。因为，违法行为本身就没有诚信可言，即使是“维护诚信”，也不能违背国家政策法规。

    近日，思明区法院一审判决认为，吕先生诉讼请求判被告黄先生履行协议，配合吕先生办理正式购房合同的更名手续是合法的，法院予以支持。

    昨日黄先生告诉记者，他不服一审判决，已上诉到厦门市中级人民法院。

律师说法
楼花转让经追认有效

    福建凌一律师事务所林志铭律师：楼花转让合同，只要事后经开发商追认同意，也受法律保护。1994年 《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。但是，如果违反此规定订立了转让合同，该转让合同是否必然无效，对此争议很大。1999年《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这就是说，楼花转让经过开发商同意，或者楼花转让方事后取得所售房屋产权证的，原楼花转让合同均应认定为有效。

    我认为，所有立法的宗旨都是维护诚信善意的，所以，适用法规如出现诚信善意一方受损的结果，可能是对法规存在误解误读所致，不应该使机械适用法规成为不诚信一方牟利的借口。