上海楼市看跌

    悉尼奥运会结束后，悉尼房价在平稳中上涨了5年，北京奥运会后，会不会走悉尼的路线？“北京房价在奥运会后必然会下调。房价的跌幅有15%，但是应该不会像股市一样暴跌。”卫明不动产智库负责人蔡为民日前斩钉截铁地告诉记者。

    对于上海楼市的发展，蔡为民更为悲观。他表示，上海市场虽然需求旺盛，被广泛认为支撑力量强大，但是也不足以支持上海房价上涨，预计上海房价的跌幅会大于北京，达到20％－25％，因为“上海楼市的泡沫要大于北京”。他分析说，今后一段时间内，上海楼市将以自用和自产需求为主，投资和投机的购买将很少。

    同样看跌上海楼市的还有复旦大学房地产研究中心主任尹伯成，不过他显得更为乐观些，他指出房地产说到底还是一种商品，所以就会遵循商品市场内在法则，价格只要稍作调整，需求就会上去，所以楼市跌幅不会很大，在15％－20％之间。 

    在普陀区长风地块的一家中介公司里，当听说记者要买房时，其销售经理更是直截了当地说：“你现在不要买，还是租房好。”可见这一区域楼市的惨淡。

    另一情况也有望带动上海的房价下跌。上海预计将在5年内新建2000万平方米的经济适用房，数量相当于上海在正常情况下一年销售的总量。除了经济适用房，总价较低的小户型也是今后楼市的主力军，预计小户型和经济适用房的总量加起来将达到70％。有消息称，以后的经适房将零星地分散在每个区内，特别是盖在地铁途经线路。这预示着外围地铁沿线的房价会由于这些经适房的出现而下调。

    中心区域降价难？

    “上海房价肯定要调整，但不是全盘，而是个别楼盘。今后房价的调整主要集中在外围区域那些针对本地中低收入居民的住房上。市中心黄金地段的高档楼盘甚至还有逆势上涨的空间。”蔡为民如是表示。他的依据是所谓的“同心圆的扩散现象”——由于大量外籍人口进入上海中心区域，导致中心区域的房价飙升，原本住在市中心黄金区域如静安、卢湾、黄浦区的居民由于不能忍受现在的高房价，在市中心边缘区如普陀、杨浦区等地买房，继而把普陀、杨浦的房价炒高，逼迫原本住在普陀和杨浦的居民向更偏远的闵行、金山扩散。于是每个区域的原住民都以市中心黄金区域为圆心，逐级向外围扩散。每一个地区房价和这一地区的居民收入结构没有关系，而是和本地的购买者收入结构有关。

    许多人认为上海房价应该跌，其理由是上海居民收入太低，不能承担现在的高房价。但有业内人士表示，上海市中心的房价固然是高到了本地居民无法承受的地步，但那些房子本身的目标消费者不是本地居民，而是外籍人士，上海的高房价相对于他们的收入水平来说，还是在可接受的范围内的，所以市中心的房价不下跌也仍然有旺盛的需求量。

    记者日前走访了位于徐家汇中心区域的几家中介公司。“松江和闵行的房子今年已经跌了很多。”客户经理张先生也认为，上海中心区域的房价不会下跌，原因是中心区域的土地是稀缺资源。他举例说，徐家汇地区的小户型，推一套就卖掉一套，生意很好。

    虽然有业内人士认为上海市中心区域房价难降，但这种判断是否准确，尚需时间检验。但更多人则表示，上海的房价还将继续下跌。那么，开发商又如何面对下跌的市场？

    “市场低迷真正的解铃人还是地产商。”一位业内专家表示，如果开发商能够认清形势，适度降价，那将既可解决当前的资金困局，又能让更多的人买得起房，有利于国民经济的发展。“怕只怕开发商‘死也不降价’。”该专家担忧说。