从前几年的房价一路狂飙，到如今楼市的低迷，中国的房地产市场开始进入高位调整期。一些地方政府此时出台“暖市”措施时机是否恰当？谁是真正的受益者？围绕这些焦点问题社会各界议论纷纷。

实惠购房者还是替开发商托市

    今年２６岁的西安市民王新刚，大学毕业后打算按揭购买一套９０平方米的住房，因房价太高一直望而却步。进入９月份，心灰意冷的他重又燃起了购房的念头：“看报纸上说现在买房，市政府发放补贴，像我购买９０平方米的房子能享受政府近６０００元的补贴。虽说仍是杯水车薪，但我想向父母请求一下支援，条件合适就出手买房。”

    ９月４日，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，其中包括土地、公积金、税收、金融等领域的一系列优惠政策，而最为引人注目的就是对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。

    补贴政策出台后，一些正打算购房的西安市民表示欢迎。按照规定，西安市民在２００８年９月４日至２００９年１２月３１日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额０．５％至１．５％的政府补贴。其中，购买９０平方米以下商品住房或购买１４４平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的１．５％享受政府财政补贴；购买９０平方米至１４４平方米商品住房，享受１％的政府财政补贴；购买１４４平方米以上商品住房及二手住房的，享受０．５％的政府财政补贴。

    “虽然划分了不同面积，补贴金额也不算太高，但却是‘全覆盖’式，也就是只要买房的人就能享受补贴，地方政府希望此举激活楼市交易的意愿明显。”有业内人士这样评价西安的“暖市”政策。

    当然，政策也“考虑”到了开发商：意见规定，对于商品房项目，在２００９年６月３０日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在每平方米１５０元基础上减免３５元。

    “以财政补贴给购房者，好像是帮了老百姓，其实是替房地产商托市，与其对购房进行补贴，不如让高房价在市场调整中下跌。”市民的一些反对声音也是不绝于耳。一些网民则认为，地方政府拿纳税人的钱刺激购房需求，实质是抑止房价下跌，与国家调控政策背道而驰。

    对于出台购房补贴等优惠措施引发的争议，西安市政府副秘书长肖争光对记者表示，西安市作为在四川地震中受灾较为严重的地区，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢复受地震影响的房地产行业。

“暖市”措施传递何种信号

    对于一些媒体将类似的“暖市”政策解读为政府出手“救市”的信号，肖争光解释说：“房地产业是国民经济发展的支柱产业，其发展出现问题，政府有义务帮助解决。除了象征性的补贴之外，这次出台的还有一系列优惠政策，目的在于恢复整个房地产行业，而不是像外界所说那样‘托市’或是给房地产开发商输送利益。”

    数据显示，２００８年５月１２日至３１日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降３７％，比去年同期下降３４％，而６月至８月成交量为１５９万平方米，较上年同期下降３１％，有相当多的楼盘，特别是高层楼盘，震后一个月内几乎没有销售量。

    据介绍，由于建筑业增加值、房地产开发投资在西安市经济总量增长指标中所占的比例达４０％，而地震导致的建设行业受损情况对全市经济增长指标的影响较大，因而保持全市经济持续健康发展就成为制定政策的初衷之一。

    然而，记者在调查中也发现，尽管地震后两个月，西安楼市交易清淡，但是房价并未下跌。同样是西安市政府提供的资料显示，多年来西安市房价涨幅一直保持在８％以内，但２００７年涨幅首次超过两位数，今年上半年房价均价仍达４３４０元，涨幅为１０．８％。

    西安市政府的购房补贴措施之所以一石激起千层浪，与２００８年以来中国楼市出现的新变化有关。今年以来，一度只涨不跌的中国城市房价涨幅出现回落，加之开发商资金链紧张，一向红火的土地交易市场流拍现象此起彼伏，这导致地方政府土地出让金减少，而在一些房地产开发量大的城市，土地出让金要占到当地财政收入的４０％甚至一半以上。

    与此同时，各地一、二手房交易量开始出现全线低迷的情况。来自住房和城乡建设部的数据表明，今年１月至５月，全国４０个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降２４．９％、２０．９％。

    为了避免可能出现的房地产市场下滑，一些地方政府纷纷推出旨在“激活”房地产市场的新举措。８月份，沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等。

    河南省政府规定，自９月１日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。

    今年下半年以来，厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

    一些政府部门负责人表示，必须辩证地看待地方政府对房地产市场的调控行为，简单讲就是要防止“大起大落”。一方面，房地产市场过热，房价过高时需要调控；另一方面，房地产市场低迷，房价降得过低，也会损害许多行业和市民的利益，那么地方政府就有责任保持房地产市场健康、稳定的状态。

楼市调控中地方政府如何作为

    ２００４年以来，国家采取了一系列措施对房地产市场进行持续调控，从最早的“国八条”“国六条”，到２００７年对土地的调控政策和第二套住房贷款政策。随着这些“组合拳”的累积效应开始显现，中国楼市高房价开始出现松动迹象，楼市成交量大幅萎缩，购房者持币观望的气氛浓厚。此时各地相继推出的“暖市”优惠政策，难免被认为与宏观调控的大环境有“撞车”之嫌。人们有理由质疑：此时“救市”，动机是否合理？时机是否合适？

    陕西省房地产研究会会长王圣学认为，一些地方政府出于经济减速的忧虑“促销救市”，在当前房价远未回归理性之时，显得有些草率，与国家当前整个的宏观调控政策也不符，这其中一个深层次原因就在于房地产行业是地方投资和税收的重要来源，其持续低迷将对地方经济造成一定打击，造成ＧＤＰ增长减速，这是地方政府最不愿意看到的。

    北京市民王忠怀说，地方政府出资补贴购房者当然是好事，但跟不断攀升的房价相比，几千元的补贴实在是“杯水车薪”。他说：“要让普通市民都买得起房，关键是房价要低。这一政策短期看是让购房者得到些实惠，但从长远看由于刺激更多购房者买房，反而会导致房价更快上涨。”

    国务院发展研究中心的专家指出，相对于政府的补贴，民众其实更需要来自制度层面的利好。中央确定了大的调控思路，但具体落实还要靠地方，地方的利益驱动在所难免。一些地方政府“坐不住”的原因就在于，担心房地产市场转冷，地方政府的ＧＤＰ、财政收入会受到影响，而不是真正的“让利于民”。

    西安丹尼尔集团总裁王国庆说，楼市遇冷，恰是抓经济适用房、廉租房建设的最佳时机，满足更多低收入者的住房需求。通过这一措施，缓解目前各地房地产市场存在的刚性需求旺盛的主要矛盾，这样才能从根本上把房价降下来，为老百姓谋得福利。

    显然，楼市调整、让房价理性回归已是大势所趋，地方政府应该利用近期全国房地产市场冷却之机，利用适当的政策调控，把房地产市场带入理性发展的轨道上来。