安排好一切 王石爬山去了

潘石屹在博客中透露，酷爱登山的王石“又上山了”，且将在10月份以后才回来，“看来王石把一切都安排好了，这个计划应该是到10月才结束。”潘石屹口中所说的“这个计划”，指的就是王石的“降价计划”。

潘石屹表示，早在几个月前，珠三角住宅的成交量就已经开始显著下降，深圳的房价也随之下跌，当时，人们还认为这可能只是中国房地产市场的局部问题，大家都在等待。

但开发商等来的不是交易量的恢复，而是行业龙头万科宣布降价的消息。相比已经“安排好一切”的万科，不少开发商对此措手不及。潘石屹注意到，“这些城市的住宅开发商基本上没有反应，不约而同地主动为万科降价行动让开了市场。杭州开发商的表现更甚，他们一致声明 ‘远离降价，远离万科’，把市场份额拱手让给了万科，把可能争取的市场份额彻底让给了万科。”

这样做的后果，是“万科在很短的时间之内，几乎销售了自己所有能销售的房子，”同时长江三角洲、包括杭州在内，“取得了决定性的胜利。”

预测万科降价席卷京津塘

在潘石屹看来，万科在长江三角洲的胜利，“没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头的谴责和抗议。”而万科却“拿走了市场份额、销售额、把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架！”

潘石屹预测称，在“中秋之后，万科很可能把战火烧到京津塘地区，”并且会“以北京为主。”对于自己的预测，潘石屹分析到：“北京、天津等地区的住宅开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更为迟钝。如果万科在北京、天津这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，万科最终也一定会胜利的。”

在潘石屹为万科描绘的蓝图中，继珠三角、长三角、京津塘地区之后，万科很可能再北上东北降价，尤其可能从沈阳开始，至此，“这次住宅价格战中，唯一的胜利者只是万科。”

万科降价五大原因

潘石屹为万科降价总结了五大理由。

其一，从2006年下半年开始，全国各城市供应了大量的保障性住房用地，到今年第四季度，这些土地就将成为住房陆续上市销售。而与靠“招拍挂”取得土地的开发商相比，双方的“成本就不在同一起跑线上，”因此，“这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击。”

其二，由于“90/70”政策的实施，万科目前的180个项目都在 “90/70”政策实施的范围之内，并预计也将在今年第四季度上市供应，而当这些小户型的住宅在大量面世的时候，对住宅开发商造成的影响同样巨大。

其三，潘石屹认为，当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房来完成时，那余下的市场份额就已经不多了。在去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说，又是一次很大的打击。

其四，在2008年全国房地产开发商集体缺钱，却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走价格战的道路。在市场上，永远是先下手为强，这就是万科“先发制人”的策略。

其五，国际、国内的形势也是万科赶在其余开发商之前行动的原因之一。