厦门楼市三大猜想 

   不知不觉，厦门楼市已经进入了2008年的收官之战。与此同时，从去年的9·27地产政策的出台到现在也将近一周年了。

    新政这一周年，房地产市场发生了诸多变化，让处于高峰期的楼市开始步入了冬天：客户市场面对居高不下的价位不为所动，市场处于有价无市的僵持局面，这也意味着市场已从非理性观望期逐渐进入理性选择期；房地产价格逐月下滑，随着地产价格的深度调整，有一些楼盘已经处于价格底部阶段；开发商的开发模式也遭遇危机，资金链越来越紧张等等。

    在这近一周年新政里，从今年初开始的促销活动，如买房送车、送旅游、特价房、送物业费等，到下半年已演变为项目打折幅度逐渐加大、价格频现跳水等等。特别是现在进入传统的“金九银十”后，原有的促销手段或许就不够用了，价格大战也许一触即发。

    然而，面对地产的冬天，市场各方似乎开始积极救市：先是各地政府纷纷出台灵活政策，紧接着国家也开始调整政策。9月15日，央行宣布下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率，这是6年来央行首次下调贷款利率。伴随着货币政策的松动，未来楼市的走向引发人们诸多猜想：开发商们大力度促销、降价，“金九银十”能否再来？价格进一步调整，此时是否是抄底好时机？政策松绑，各级部门相继救市，楼市回暖在何时？

猜想之一 ：  “金九银十”能否再来？

    金秋时节，正是收获的季节。对楼市而言，每年的9月、10月一直被视为商品房销售的传统旺季，于是坊间便有了“金九银十”之说。不过，如今在楼市持续走冷的情况下，今年的“金九银十”这一销售旺季，或许将出现变数。

现状 供应量猛增

     随着奥运圣火的熄灭，开发商们终于告别了“苦难八月”，迎来的是楼市传统旺季——— “金九银十”。对于今年的 “金九银十”，大小开发商们都寄予厚望。记者了解到，厦门不少开发商们早已经 “摩拳擦掌”，准备在“金九银十”这一传统旺季 “放手一搏”。据了解，计划近期开盘的有夏商·禾祥尚筑，总建筑面积2万3千多平方米；禾祥·观斓（奔马新村二期），总建筑面积18884平方米；湖里的富贵门项目 ， 地 上 建 筑 面 积60323.97平方米。此外，还有彼岸·Patio、海韵华庭二期、海景·奥斯卡、红树康桥等四五个项目选择已开盘或即将在9月、10月份开盘。这些项目，已大大超过平时市场放量。不仅如此，一些正在销售的老楼盘，则有的在计划推出后续项目，有的准备增加优惠活动，加大促销力度。

分析 推动市场销售

     近期的楼盘纷纷重整旗鼓，粉墨登场，似乎让人容易联想到“金九银十”这一销售旺季。业界专家认为，开发商纷纷选择在这一传统旺季开盘，对中小开发企业而言，希望能通过这一季节带动销售，从而能缓解资金压力；而对大的开发商而言，也同样希望该季节能带动销售，进而在年底交出一份 “漂亮的成绩单”。不管哪类开发商、出于何种目的，在这一传统销售旺季集中放量，对整个市场能起到促进的作用：一方面，在持续大半年的观望后，有些刚性需求客户可能因季节性习惯或者产品增多而选择购房；另一方面，则是开发商在推出这些楼盘的同时，会采取比较大促销措施，或者降价，无形中将会刺激客户购房，影响销售市场。记者了解到，像在中秋期间举行公开认购的海韵华庭二期，其推出准现房5450元/平方米起，吸引许多客户到场认购。此外，像厦航同城湾的房子，因为推出的价格较低，最近几天的成交量都比较大，成为市场关注热点。

推测 或现销售高峰？

    市场“猛然”放量，部分楼盘出现热销，这些是否预示着今年楼市将会呈现“金九银十”？对此，业界看法不一。

    一位业界人士表示，对于今年厦门楼市是否会出现“金九银十”，大部分人群也不看好。事实上，从9月至今厦门住宅交易量一直不起色。据厦门房地产联合网站公布的数据显示，9月1日～7日，厦门住宅成交95套，比之前一周下跌16%。此外，据该网站本月初收集的针对性样本，有超七成的调查对象持否定观点；仅有10.17%的调查对象认为今年仍然会出现“金九银十”。此外，调查中，超六成调查对象表示不会在“金九银十”期间购房，约两成调查对象打算购房，其余多数在徘徊。至于原因，有39.06%的调查对象因为房产政策频出，持币待购；而有36.42%的调查对象因为房贷压力大，选择推迟购房。而关于9月、10月过后厦门房价的走势，有七成五以上的调查对象表明了“继续下跌”的观点。

    尽管如此，但却有不少人认为，如果开发商在“金九银十”这一传统销售旺季，促销、降价策略运用得当，还能刺激市场销售，并有可能出现一个销售小高潮。总之，一方面，楼市持续低迷，观望浓厚，“金九银十”恐真的难以再现；另一方面，由于开发商积极“备战”，促销、降价等措施刺激下，市场或许再现销售高峰。

猜想之二：  抄底时机或将浮现？

近日，低迷已久的同安楼市迎来了一个成交高峰，厦航同城湾突然发力，成为近日厦门楼市的一道独特风景线。据厦门网上房地产数据显示，13日，厦门全市住房成交44套，其中厦航同城湾成交35套。10日—12日，该楼盘分别成交21套、17套、26套。据悉，其成交均价仅为4300元/平方米左右。

    在目前房地产市场低迷的情况下，厦航同城湾为何能逆势热销呢？据了解，该楼盘房子能如此好卖的理由就是其售价远远低于同区域楼盘。针对该楼盘的热销，有购房者表示，如今房市整体低迷不是消费者持币待购，而是房价太高后投资者不敢进入，有真实需求的购房者又买不起。一旦房价降至房子价值底线，不管投资者还是自住者都会重新入市。那么，如今厦门房价是否已经降至底线？购房者入市抄底的时机将在何时出现呢？

房价回调渐趋平稳

    易居CRIC数据显示，2008年1月—8月，厦门市商品住宅共计成交65.56万平方米，月均成交8.195万平方米，跌破10万平方米大关，而去年仅8、9两月就合计成交71.33万平方米，成交之低迷、观望之浓厚可见一斑。

    与成交量低迷相对应的是，厦门房价并没有像深圳、东莞等城市一样出现大幅下跌的迹象，而是稳定在10000元/平方米左右的均价水平上。易居CRIC数据显示，2008年1月—8月，厦门市商品住宅月度成交均价最高达11502元/平方米，最低至10077元/平方米，月均均价10569.25元/平方米。与2007年12月份11545元/平方米的成交均价相比，整体降幅接近8.5%。尽管整体降幅未见大跌迹象，但房价正在逐步回调已是不争的事实。

    由于市场对房价的预期呈下行趋势，购房者持币观望的心态更加明显，加上银行银根紧缩政策，使得开发商资金压力骤增，不得不对售价进行调整。为拉动成交，缓解资金压力，各在售和待售项目纷纷下调价格预期，并推出了各种名目的促销优惠措施，“特价房”、“团购优惠”、“买房送礼”等醒目字眼时常见诸各类媒体。

入市时机或将浮现？

    纵观调控以来厦门楼市个案成交数据不难看出，低价入市和优惠力度较大的楼盘成交量十分可观，而且成交走势较为平稳。近期岛内的幸福里、悦华园、罗宾森广场以及岛外的厦航同城湾、绿苑水岸名筑、未来海岸系等项目的低价热销现象在某种程度上表明，当合适的产品出现了合适的价格时，依然能获得购房者的青睐。

    一位不愿透露姓名的开发商认为，虽然老百姓购房受到很多因素的影响，但是价格仍是撬动市场的最直接的杠杆。在市场预期下行的观望气氛中，购房者对产品和价格的选择天平中更加倾向于价格，当房价降至消费者心理接受的底线时，无论是投资者或者自住者仍然会入市购房。对于投资者来说，由于投资渠道有限，房产在老百姓心目中仍有较高的保值增值功能。而对于自住者来说，只要价格和产品合适，房价的涨跌对其影响并不大。

    对低价和降价楼盘热销的现象，分析人士指出，目前一些项目在明里暗里降价促销，但是这种优惠房源毕竟有限。尽管市场上大部分的人都还在观望，但仍然会有一部分人出于价格诱惑而入市购房，这一小部分人就足以消化这些低价和降价的房源。只要这些优惠房源销售顺畅，开发商顺利回笼资金，渡过难关后，这些楼盘就不会再降价了。其实，从厦门市土地出让的底价以及保障性商品房的指导价都可以看出，目前很多项目的售价基本可判断为所处板块的价格底线。
    不过，也有专家认为，目前楼市低迷不单单是因为房价过高所致，对于宏观经济预期的下降所导致的市场信心不足也是重要原因之一。因此房价回调已成为市场共识，而对于真实购房者而言，目前的价格调整可能仅意味着入市时机刚刚显露。

猜想之三：楼市回暖在几时？ 

 
 “年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”。一年一度的楼市“金九银十”销售旺季又到了，然而，这个曾经被业内寄予厚望的黄金旺季却在今年陷入了尴尬——— 房价节节探底、成交持续萎靡。

    “不是在此时，不知在何时，我想大约会是在冬季。”近日，央行减息的消息似乎让人看到了“黎明前的黑暗”。

房价探底成交或将反弹

    目前，持续了近一年的本轮房地产调整呈现出逐步加剧之势。从成交上看，新房成交量持续低迷，观望气氛驱之不散。易居CRIC决策咨询数据显示，8月份,厦门商品住宅成交555套，面积6.67万平方米，环比下跌21％。此外，今年1月至8月，厦门商品住宅月均成交量仅为8.195万平方米，跌破10万平方米大关。

    在此背景下，开发商自我拯救的大戏已经拉开了序幕。从最早的地产大鳄万科率先降价销售，到近期各大小开发商纷纷祭出降价这个 “最后的法宝”，降价已经成为业内共识。对此，厦门某不愿透露姓名的开发商对记者说，“降价自救是目前开发商最后的，也是最保险的招数了。”

    的确，房地产已经从早先的“土地为王”转变成“现金为王”，为缓解资金困境，通过割肉降价能实现快速回笼资金已属万幸。而一旦资金链濒临断裂，即使是亏本甩卖的“断臂”方式，也不得不为之。

    记者走访得知，目前厦门在售和待售的大部分楼盘都纷纷调低了价格期望值，各种名目的 “特价房”、“团购价”不绝于耳，尤其是一些计划推出的新盘定价更为谨慎，例如新近入市的彼岸·Patio二期以 4588元/平 方 米 起价——— 该价格仅相当于2004年其1期于销售的价格；而近期成交风头最劲的厦航同城湾的成交均价仅为4300元/平方米；住宅集团的幸福里、悦华园的售价也比同地段楼盘要低2000元/平方米左右。

    通过此轮促销风潮不难看出，当房价探底到一定程度，购房者的观望心态是可以攻克的——— 近期几个低价入市和降价幅度较大在售楼盘成交量激增便是最好的证明。因此，有业内人士认为，尽管大部分购房者还处于观望中，但通过开发商主动的价格回调，还是能拉回一部分刚性需求者，而一旦房价降至消费者心理价值底线，则成交量有望触底反弹。

回暖关键在于恢复信心

    通过降价来拉动成交也面临不少挑战。首先，以万科、恒大等房地产一线品牌引领的降价风潮已经引发了全国范围的房价松动。房价松动意味着老百姓对于房地产行业暴利的反思和觉醒，从而引发更深层面的心理抵触。其次，目前不少开发商的降价措施还主要是特价房、打折等形式，并没有真正地大幅度降价，与人们的预期和真实收入的承受能力仍存在差距。尽管这些降价措施也收到了一些成效，但总体而言，开发商降价行为还需要市场的进一步认同。

    另外，或许也是最难以解决的问题是，房价下跌的预期不可能在短期内改变，也不可能通过降价就能消除。且不说中国人“追涨不追跌”的惯性，降价后的房价是否就能达到广大购房者的价值预期？这也成为开发商降价的一个顾忌。如果降价幅度较大，不仅惹恼了前期高位入市的业主，也会刺激购房者期待进一步降价的预期；如果降价幅度温和，不仅达不到降价促销的预期目标，也为企业后市调整、品牌形象带来负面影响。还有坊间关于 “房地产市场已进入新一轮调整周期”的预期很难在一两个月的时间里改变。

    因此，某开发商人士认为市场回暖与否不完全取决于房价涨跌，而关键在于恢复市场信心，这个信心主要来自宏观经济形势的好转，以及政策导向的趋好性。他还认为，广大地消费者也应该更加理性的看待房市的起伏，毕竟在这场博弈中的每个人都与之利益相关，房价暴跌损害的是包括购房者在内的所有利益群体，购房者也应该树立理性的消费观。

    近日，央行发布的近6年来首度降息的消息给处于寒冬的楼市一丝暖意。过往经验表明，存贷款利率早已成为政府加强宏观调控的主要经济杠杆之一，如今的楼市一步步滑入“深渊”不正是从央行加息开始的吗？敏感的业内人士甚至大胆预测，降息是否预示着中央政府对目前楼市严峻形势的重新审视和“救市前兆”？