| 15.5508亿,底价成交!这一次中标的是港资企业周大福企业有限公司(以下简称“周大福”)。9月12日,备受关注的东塔地块竞标,全场竞标只举一次牌,周大福以2860元/平方米的底价无惊无险地拿下东塔地块。而一年前的2007年9月29日,富力地产(2777.HK)、合景泰富(01813.HK)联合体46亿元竞得珠江新城的猎德村地块,楼面地价达8095元/平方米。
2005年,广州越秀城建地产(0123.HK,简称越秀城建)以楼面价2856元/平方米竞得西塔。这表明东塔地价已跌回三年前水平,乃当下低迷的土地市场的缩影。
周大福主席郑裕彤亦即香港新世界发展有限公司(0017.HK)主席,而周大福持有新世界地产37.8%的股份。新世界2005年也参加过西塔项目的竞价。
东塔土地成本涨50%
9月12日竞标前夜,广州市国土房管局才从两天前公布的五家入选公司中,公布了最终入选的三家公司———越秀城建、周大福和毅日有限公司(简称毅日)。而另外两家保利地产和新加坡凯斯尼拉集团私人有限公司(嘉德置地)未通过先前两阶段的专家审核。
知情人士透露,在12日竞标的最后关头,经过全面衡量,越秀城建已决定放弃竞标,现场甚至看不到其所属的88号竞价牌。
而毅日的代表———中国业务部高级经理叶嘉辉也在竞标结果公布后透露,竞价前夜毅日也已决定放弃。记者调查所得,毅日大股东乃香港投资者刘銮雄名下华人置业集团(0127.HK)。
其实,2860元/平方米的底价背后暗藏玄机。记者粗略估算,根据东塔用地面积26494.2平方米,规划建筑面积为地面以上35万平方米、地下商业建筑1.8万平方米,周大福仅需交付的地价达到10.5248亿元,此外,要返还政府为推动东塔项目所发生的前期费用约260万元,还须额外支付珠江新城核心区地下空间附加基础设施建设费5亿元人民币等等,周大福共需交付15.5508亿元。这比越秀城建的西塔共交付的地价高出了近5亿。按合同规定,周大福需分4个阶段交齐地款,首期要在签约后2个月内支付地价人民币5亿元。换言之,从土地成本上看,东塔要比西塔多50%。
广州国土房管局新闻发言人则称,广州还将组织对广州市白云新城、员村、白鹅潭、珠江新城中轴线四个功能区的招商推介。
商业地产融资压力隐现
东塔出让和开发建设对竞买人的要求较高,如要求竞买人或其控股股东总资产须达到130亿元人民币,净资产须达到40亿元人民币。同时,根据参投企业的标书反映,在不考虑物价、人工成本、货币汇率等因素变动的情况下,东塔项目光建造成本将超过70亿元,回收成本周期在15年至20年间。开发建设东塔,对企业融资实力、抵御风险能力提出了非常高的要求。
东西塔向来为港资大地产商所觊觎,越秀城建在建设西塔过程中也传出其向新鸿基股权融资的消息,最终相关负责人表示,该项目“倾向于自己做”。
珠江新城目前包括甲级写字楼、五星级酒店等多个商业项目已建成投入使用,开发商也正面临资金回收阶段。“地标性建筑的土地价格重回3年前水平,对于周边在售的商业地产项目而言,可能会面临投资者和投行的重新估值。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文认为,换言之,商业地产销售压力增加,而短期内,商业地产的租金影响不大,因为东塔具有政府指导性质,关系到政府招商引资的策略,并不能代表其他纯商业性质项目发展趋势。
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