“经济增长不能过度依赖房地产业”

    《中国证券报》报道，中国房地产协会日前向国务院上书了一份房地产政策调整建议，建议主调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。对此，中国社会科学院经济学部赴美考察团日前发布报告认为，不能过度依赖房地产业拉动经济增长。过去那种高度依赖房地产业拉动经济增长、尤其是将土地出让金作为地方政府主要收入来源之一的做法，可能扭曲地方政府在经济发展中的作用，扭曲经济增长的拉动因素，过早加大要素成本，降低经济的整体竞争力，甚至诱发社会矛盾。

    考察团6月份赴美考察了次级贷款危机问题。报告提出，美国次贷危机给我国的启示是，我国房地产市场的发展模式需要反思，同时，政府在市场中的地位与作用需要澄清。考虑借款人的不同信用，应把低收入阶层分离到房屋租赁市场和廉租市场。

    房地产金融体系需要重新设计，遏制房价泡沫应与控制银行风险相结合。为降低房地产市场波动对商业银行的负面影响，在转变房地产融资模式和加强创新的同时，需注重加强商业银行内部控制，严防贷款质量下降和房地产市场的风险转移。为此，应鼓励房地产开发企业在资本市场通过股票、债券进行直接融资；改革各地的住房公积金组织及管理体制，尽快组建政府支持的住宅抵押贷款银行及住宅抵押贷款证券化机构已经迫在眉睫。

    报告认为，在设计金融市场体系尤其是发展金融衍生品时，需充分认识到衍生品的两面性。金融创新仍需继续推动；同时，还应对衍生品市场的发展加强监管，严控风险，如在制定各种政策时,严格控制杠杆交易的上限,避免利用杠杆效应过度,避免单一市场风险向其他市场传染。此外，要加强监管的全球性协调。

“货币政策要继续紧缩”

    《每日经济新闻》报道，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭24日就美国金融危机发布报告，指出中国应该在金融危机中汲取一个教训：即宽松的货币政策易引发资产价格泡沫，给日后金融系统危机带来潜在风险。哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。

家庭月供收入比居高不下

    哈继铭在报告中认为，美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后，美联储为抵御经济衰退而大幅降息，宽松的利率条件刺激了房市泡沫，而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀，最终泡沫破灭造成金融危机。

    哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。

房地产业下滑系银行惜贷主因

    美国的房产泡沫破灭留给中国怎样的警示？对此，兴业银行资金营运中心的鲁政委指出，从整个宏观经济发展来看，中国现在面临的最大风险就是两个——一个是外部经济局势，即眼下金融市场的混乱以及全球经济下滑；而另一个风险就是国内房地产业。他认为政府应该审慎评估房地产市场，采取积极措施，保持房地产市场的稳定健康发展。

　　鲁政委认为，目前比较流行的观点是从房地产看消费，再从消费看其对经济的影响，但正确的视角应该是从房地产看金融机构的资产负债表，一旦资产负债表恶化，那么企业融资条件恶化，相比消费而言，对经济的打击要大得多，即便消费不走弱，实体经济也照样会恶化。

    谈到国内房地产市场的萎靡，鲁政委担心地指出，“假如房地产普遍下滑10%左右，银行的坏账率会显著上升，资产负债表的恶化会让银行出现极端严重的惜贷情绪，这可能危及到实体经济。”

房贷测试不一定准确反映风险

    目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险，并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计，普遍认为房价下跌15%并不会对银行带来风险。

　　对此，某国内银行房贷部门相关人士表示，15%只是一种简单化的估计，即假定房地产价格的评估没有出现误判，但是有的时候这种误判的确是存在的，比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，就会出现很多问题。据了解，这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露，去年买房时，房屋中介就为他出点子，首付不足可以把房价抬高，100万写成300万，如此一来其他都可以从银行贷款。

    上述银行房贷部门人士表示，类似这种炒作的不规范都是实际贷款中会碰到的问题，因此账本数据和现实是会有出入的。

流动性过剩可能是元凶

    哈继铭指出，房地产泡沫形成的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。对此经济学家许小年也指出危机的根源在于货币供应超出了实体经济的需要。

    鲁政委表示，金融市场周期性的出现价值偏离正常估值是正常规律。迄今为止没有一个国家的宏观调控能成功控制房地产市场的泡沫和股市的泡沫，这说明事前难以甄别什么时候价格过高，货币政策过松。

“楼市未崩盘”

    《每日经济新闻》刊登评论人谭浩俊的文章指出，中国楼市未崩盘。谭浩俊说，需要特别强调的是，国家出台严厉的房地产市场调控政策，绝不是为了把房地产市场整死，而是为了规范房地产市场的经营行为，控制房价的无序上涨，解决广大人民群众"住房难"的问题。

　　毫无疑问，各项调控政策的出台，已经对房地产市场的规范产生了积极的影响，暴利时代正在慢慢终结，房价正在有序下降，开发商正在趟冰河，炒房客正在过油锅。

　　值得注意的是，受"买涨不买跌"心理的影响，在房价下降的同时，一些地方也出现了交易量下降的局面。于是，有专家认为，这种状况是十分可怕的，一旦出现大规模的"双下降"，房地产市场就会"崩盘"，就会给国民经济带来严重影响，甚至出现像美国那样的金融危机。因此，必须及时调整房地产市场的调控政策。

　　事实果真如此吗？目前的"双下降"真的能够导致房地产市场的"崩盘"吗？国家对房地产市场的调控政策应当调整吗？

　　首先，房地产市场并没有面临太大的风险。尽管深圳等地出现了"断供"、一些开发商赔钱退地、少数地方出现"烂尾楼"、逾期的房地产贷款增加、房产交易量下降，但是，这并不意味着房地产市场已经出现险情，房地产市场已经面临"崩盘"的危机。因为，前面所列举的这些问题，有些存在明显的"炒作"痕迹，如深圳的"断供潮"；有些是开发商的 "苦肉计"，如开发商"赔钱退地"、逾期贷款增加；有些则受消费者暂时的心理影响，如交易量下降。从总体上讲，房地产市场仍然比较"坚挺"，因为房地产贷款不仅没有下降，反而在增长。中国的房地产市场不像当年的日本，具有太多的泡沫，而是存在太多的暴利，太多的不规范行为。中央对房地产市场的调控政策，目的是在抽掉暴利，规范行为，让房地产市场健康、稳定、有序的发展。

　　第二，部分地方政府并没有真正认识"买房难"问题的严重性。对房地产市场实行严厉调控政策的目的是解决群众"买房难"的问题。在中央出台了一系列的调控政策以后，部分地方的经济适用房、廉租房建设方面仍然迟缓，力度不大，投入不多。相关部门不能视群众买不起房而不见，看到极少数开发商陷入了困境就着急。在地方政府的观念没有转变到位的情况下，放松房地产市场的政策，会让中央的调控政策前功尽弃。

　　第三，房地产市场的结构并没有得到明显改善。国家对房地产市场调控的效果如何，除了房价下降之外，还要看房地产市场的结构有没有发生变化，即高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的分配有没有处于一种比较合理的格局。而事实上，尽管中央的宏观调控政策十分严厉，但是，房地产市场的分布结构仍然是以中高档商品房为主，许多城市还是以开发高档小区、高档商品房为主要追求目标，广大中低收入阶层只能望房兴叹。如此，又如何认为房地产市场调控已经到位？又如何去放松对房地产市场的调控政策？

　　所以，在目前的情况下，提出对房地产市场放松调控，由严厉转为适度的想法，还不够恰当，至少偏早。因为，房价并没有真正下跌到合理的空间，交易量下降也不是房地产市场真实情况的反应。