楼盘促销价格战 3500元/㎡出现

　　“十一”黄金周，楼盘促销最积极、“价格战”最激烈的，当属新盘集中“出世”的花都板块。新盘祈福辉煌台公开发售当日，打出了“惊喜价3500元/平方米（毛坯）”的诱人口号，供应户型面积介于66平方米的一房一厅到340平方米的复式单元总共有836套，无论是样板房、排号区还是签约区都黑压压挤满了人。

　　而同区域的广州保利城，以均价4600元/平方米、带1200元/平方米的装修标准开盘；花都东部大盘富力金港城，以带1500元/平方米的装修，折后均价4000-4500元/平方米开盘……

　　记者注意到，除了个别楼层偏低、朝向偏西的单位，能享受“特价”的多是90平方米以下的户型，而所谓的大户型价格则比较“硬”。

　　在海珠区楼市最旺的宝岗大道地段，由于在短短半年内出现了翠城花园叠翠峰、可逸豪苑等多个70/90项目，同质竞争下价格战，其中某盘在今年“五一”开盘时的均价1.4万元，到“十一”黄金周新一期发售，均价已降至1.2万元。

　　2006年6月1日起实施的“70/90政策”（即“90平方米套型应占总建筑面积的70%”），至今两年多，恰恰是大量中小户型集中上市期，因此形成第一次中小户型为主的黄金周。据行家匡算，中小户型在今年市场的占比超过50％。阳光家缘数据显示，今年黄金周广州单套商品住宅平均面积为106平方米，同比去年下降了1成左右，这反映出“70/90政策”逐渐生效，其带来的住房供应结构调整开始在市场上显现出来。

　　有行内人士指出，中小户型今秋集中上市，虽然调整了市场供应结构，但也产生了新问题：同质产品太多。

　　从供应到从需求 购房主流已逆转

　　“70/90标准”的实施，可以看作是从市场供应的角度，将楼市的主要消费群体定位“首次置业者”。发展商当时想出了各种各样的方法来化解或规避，其中最简单的就是合并户型。而去年十一黄金周前的“9·27新政”，再次从市场需求的角度，限制二次及多次置业者入市，效果立马显现。

　　从供应入手到需求入手，前后一年多，政府将整个楼市的主力客户群体锁定为首次置业者，楼市的发展态势被扭转，预期被改变，消费群体也真实地向“首次置业者”转移。

　　记者近日在多个楼盘随机采访了一些买家，自称“自住型”的确实多过“投资型”的。家住天河区的小王夫妇告诉记者，两年前就想把60多平方米的单位福利房“换房升级”了，但“9·27新政”要先付四成，房贷利息等让他们感到了压力，只好搁置，“现在只是来看看，暂时不会换。”

　　新政前（2007年4月），广州市统计局曾对2000户家庭进行专项调查，得出“二次及多次置业者的购房比例已超过70%，首次置业者比例仅接近3成”的结论。新政后（今年7月），某地产公司对购房者作了抽样调查，首次置业者的比例已经高达49%。

　　房地产专家吴定金认为，去年年底国家针对投资性购房需求出台的房贷新政，进一步抬升了二次和多次置业成本，而以股票、基金为代表的金融市场又出现大幅度下滑，导致不少投资型买家身家“缩水”，可用于置业的资金大幅度减少。而市场结构变化，使得首次置业的自住型买家人群重新成为购房主流。

　　另一位专家韩世同认为，一年过去时，“9·27新政”的效果和影响已经充分显现，但同时这项政策对改善性自住型购房也起到了一定的抑制和限制作用，需要根据市场的变化和需求进行适当地调整。