一、历史上几次大的楼市泡沫与危害

20世纪世界经济得到了飞速的发展，其中房地产行业的兴盛起到了巨大的推动作用。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，国家经济也受到的重创。总结起来，历史上共发生了三次比较大的楼市泡沫危机。

1、美国房地产泡沫：泡沫破碎时间1926年 

现象：7.5万人口城市竟出现2.5万名地产经纪人

危害：间接引发上世纪30年代世界经济危机

　　上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

2、日本房地产泡沫：泡沫破碎时间1991年

现象：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

危害：导致日本长达15年的经济萧条

20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

　　20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

3、东南亚、香港房地产泡沫：泡沫破碎时间1997年

现象：东南亚爆发金融危机、香港业主平均损失267万港元

危害：东南亚各国经济严重衰退、香港出现十几万名百万“负翁”

　　继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。

与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失。

二、美国次贷危机的产生及其对我国楼市的影响

就在据东南亚金融危机爆发的10年后，美国又一次爆发了次贷危机，这一次的危机缘起2002年到2005年美联储的低利率政策及对房地产贷款标准的放宽，这直接推动了大批消费者购置房产，导致不动产价格攀升，继而形成市场泡沫。从2004年6月开始，为了抑制通货膨胀，美联储决定提高利率，冷却经济。联邦基金利率最终达到5.25%。当贷款利率提高后，人们对房地产的需求下降，导致价格回落，房产价值大幅缩水。与此同时，拖延还贷的现象显著增加。首先被拖欠的贷款就是所谓的风险贷款或次级贷款。结果，拖欠贷款的购房者在美国已达数十万人，最终导致了次贷危机的发生。

次贷危机爆发后，美国证券及银行业损失惨重，金融体系受到严重影响，股市波动异常，危害迅速蔓延到欧美及日本市场，欧洲的许多银行如法国巴黎银行、德意志银行以及北石银行等都成为了这次次贷危机的牺牲品，

虽然，中国楼市直接受美国次贷危机的影响较小，但是间接的影响还是显而易见的，主要表现在以下几个方面：

首先，次贷危机的爆发直接导致美国股市乃至全球股市的波动，严重的打击了投资者的信心，使得众多国家的股市大幅下跌，中国的股市也受到了很大的影响，市值缩水了60%，上证指数从去年的6000多点跌倒了如今的2000多点。股市暴跌套牢了许多资金，许多地产大公司资产大幅缩水，对楼市的影响不言而喻。

其次，美国次贷危机的爆发，为中国的金融监管机构提供了可资借鉴的参考，为了确保金融的安全，金融机构会对资金的流动及贷款风险的监管力度进一步加强。这必将加大开发商及购房者的贷款难度。对中国目前过热的房地产市场起到了十分有效的抑制作用。

第三，次贷危机的爆发，使得发达国家由于饱受次级债危机困扰，国内资金正在快速地从流动性过剩向流动性不足转变，因此，美国等发达国家的一部分热钱不得不从全球其他经济体（包括中国在内）抽走。发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金陆续撤出。直接导致了我国珠三角地区的房价快速大幅下跌。

此外，次贷危机的爆发也让广大的购房者看到了楼市泡沫的危害，进而影响了他们的购房行为，使得楼市观望气氛的加重，直接导致了楼市交易量的下滑。

总的来说，虽然次贷危机表面上看没有对我国楼市带来多么大的冲击，其实，间接的看还是对中国楼市产生了一定影响的。

三、中国楼市现状及市场特征

进入08年以来，中国楼市在宏观调控政策效应逐步显现的情况下，逐步走向了理性回归的阶段，目前，中国的楼市主要有三大特征：

一是消费者观望气氛浓厚、全国许多城市的房价下跌明显，交易量持续低迷。

在目前市场情况下，消费者的观望气氛非常浓厚，南方城市深圳、广州等房价大幅跳水，就连最有支撑力的上海楼市近日也出现了房价大幅下降的现象，而北京的开发商们更是暗中降价的浪潮此起彼伏。全国许多城市的交易量持续走低，如深圳市日均签约仅为十几套，而北京08年的日均销售量不及去年的一半。量价齐跌成为了目前楼市的基本特征。

二是大多数开发商资金链吃紧，融资上市难度很大

无论是年初地产大佬们发出的“百日剧变”论、“卖儿卖女”论，还是“恒大地产”上市搁浅，还是万科等地产巨头低价转让项目，大幅降价销售产品等等众多的事件，都说明了一个事实，那就是在国家调控加强、银根紧缩及资本市场萧条的背景下，开发商的资金链越来越紧张，许多开发商不得不被迫“吐地、吐房”而去年的“拿地大王”今年不得不背负了沉重的债务而四处筹钱，而信贷的严格控制及资本市场的融资艰难更是雪上加霜。许许多多的开发商不得不当起了“猪坚强”，以求瘦身自保，熬过艰难期。

三是消费需求得到抑制，“供大于求”促使楼市进入“买方市场”

自去年央行发布实施了第二套房贷的规定后，有相当多的投资性置业需求得到了抑制，与此同时，大批的开发项目也于08年入市销售，据国家统计局公布数据显示，目前，我国商品房空置面积分类指数为105.49，比6月份回落2.11点，同比回落1.30点。截止到7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1%。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6%；空置办公楼814万平方米，增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米，增长3.6%，空置率的增加说明，目前我国楼市的供需矛盾已经发生逆转，“供大于求”成为了当今房地产市场的主要特征，在此背景下，楼市交易也从卖方市场转变为“买方市场”购房者在市场中占了主导地位，而开发商的销售压力却进一步增加了。

四、中国楼市的发展走向

从发展走向上看，中国的楼市正在回归理性，过去几年的过热发展已经脱离了正常的轨道，在政府多年调控未果的情况下，07年政府终于拿出了杀手锏，一方面提高购房首付，一方面控制银行信贷，一头一尾的严格控制，彻底卡住了开发商的资金来源，也实质性的抑制了房价的飞速上涨、房地产过热发展的势头。尤其是去年国务院发布了24号文，明确提出了未来房地产市场以大力发展保障性住房为主导发展方向的思路，这从根本上扭转了中国楼市未来的发展方向。

可以预见，中国楼市在经历两三年的调整期后，会逐步朝着两极化方向发展，一方面是占开发比例较大的保障性住房的建设，一方面就是向高档化住宅方向发展的商品房市场。而随着国家住房保障体系的不断完善，老百姓的住房问题将会得到有效的解决，而随着中国经济的不断发展及城市化进程的深入，未来的房地产市场还是相当看好的。